Договор купли продажи квартиры в долевую собственность

Содержание

Договор купли-продажи доли в квартире: понятие и образец

Договор купли продажи квартиры в долевую собственность

Последнее обновление: 15.02.2020

Договор купли-продажи доли в квартире, земельного участка обладает особенностями, которые учитываются законодателем при проведении сделки. Долевая собственность означает, что каждому человеку в помещении принадлежит отдельная часть. Договор ее купли-продажи нужно составить так, чтобы сделка не ущемляла права владельца, а также сособственников.

В договоре принимает участие продавец и покупатель. Один реализует свое имущество, второй его принимает и оплачивает. Существенными условиями соглашения, без которых оно ничтожно, выступают предмет и цена. Первое условие – это недвижимость: квартира, дом, земельный участок. То есть то, что связано с землей, перемещение этого объекта невозможно без нанесения ущерба его назначению.

Закон требует, чтобы предмет недвижимости в сделке был тщательно описан. Если продается доля в квартире, необходимо указать:

  • адрес жилья;
  • этажность;
  • кол-во комнат;
  • размер доли;
  • кадастровый номер;
  • тип дома и т.д.

То есть, в договоре отражаются сведения, которые помогают идентифицировать объект недвижимого имущества среди миллионов похожих.

Цена также выступает главным пунктом договора. Оплата доли производится по безналу, а также наличными деньгами. На практике, до сих пор используются банковские ячейки, где хранятся деньги.

По признакам договор консенсуальный, взаимный и возмездный.

Особенности продажи доли

Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.

сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения.

Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли.

А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.

СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.

На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.

Типы договоров продажи доли

Собственники недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Их право подтверждается соответствующими документами. Реализовать долю в квартире они могут любому гражданину. Это может быть несовершеннолетний, родственник, покупатель, заинтересованный в приобретении части недвижимости.

При продаже необходимо учитывать определенные правила:

  1. Владелец, решив реализовать часть имущества, обязан предупредить об этом его остальных сособственников.
  2. Он им должен предложить купить его долю, назвав при этом свою цену. В этом состоит право сособственников на преимущественную покупку перед остальными желающими приобрести часть объекта. Уведомление обычно пересылается заказным письмом с оповещением о том, что оно было вручено адресату. Актуален этот способ для совладельцев, которые по каким–либо причинам не идут на контакт, а также находятся вне зоны доступа.
  3. Если через месяц от остальных владельцев доли не пришло ответа, гражданин имеет право предложить часть имущества любому покупателю, который захочет его приобрести.

Между родственниками

Ст. 250 ГК РФ устанавливает для родственников приоритет в приобретении части имущества, но если один из них выступает одновременно сособственником квартиры. Никакого уведомления остальным рассылать не нужно. Считается, что обязательное посещение произошло автоматически. Если родственник не имеет никакого отношения к недвижимости, то оповещение нужно.

ВАЖНО: часто на практике продажу недвижимости между родственниками путают с дарением. В рассматриваемом договоре никаких налоговых преференций не предусмотрено! 

Между супругами

Алгоритм продажи доли между мужем и женой зависит от режима собственности квартиры:

  1. Долевая: если недвижимость находится в этом режиме, то продать долю легко. Доля, которая находится в единоличном владении мужа (при условии, что она приобреталась им до брачных отношений), продается жене в обычном порядке. Муж уведомляет других о продаже (если кроме супруги, в квартире распоряжаются своей частью иные собственники). Если никто не откликнется на продажу, доля переходит супруге. Но здесь существует один нюанс. Перешедшая доля к супруге становится частью общего совместного имущества. Получается, что оно снова переходит к супругу, который продал жене часть имущества. Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи, нужно оформить брачный договор.
  2. Общая совместная: перед тем, как передать жене часть имущества по договору купли-продажи, нужно поменять совместную собственность на долевую. Для этого муж и жена отправляются к нотариусу, заключают мировое соглашение. За каждым из супругов закрепляется его доля.

СПРАВКА: когда выделяется доля из режима совместной собственности, то по умолчанию каждому из супругов выделяется по ½ доли.

С участием детей

Закон не запрещает такие сделки, но при условии наличия контроля со стороны органов опеки. Их участие в оформлении договора по распоряжению долями несовершеннолетних необходимо для того, чтобы не ущемить интересы подростков и малолетних.

Поэтому, закон выдвинул требования, обязательные к соблюдению при продаже доли в квартире, которая принадлежит ребенку. Либо при реализации доли родителей+часть, принадлежащая их отпрыску.

  1. Нужно купить новое жилье при продаже старого в долевой собственности. Квартира не должна быть по метражу меньше старого жилья. Необходимо проведение альтернативных сделок. Это означает, что продается старое жилье, одновременно покупается новое.
  2. Доля несовершеннолетнего не может быть урезана.
  3. Если долю нельзя передать ребенку в процессе проведения сделки, родители дают письменное обязательство сделать это в течение 3 месяцев. Максимум – 6. Иначе – расторжение уже заключенной сделки.
  4. Если ребенок обладает жильем и в другом пока не нуждается, папа или мама кладут на открытый на его имя счет в банке деньги, которые были получены от реализации доли.

ВАЖНО! Этот договор обязательно удостоверяется у нотариуса!

Как правильно составить

Соглашение всегда составляется в письменной форме. В договоре присутствуют обязательные реквизиты и существенные условия. Этот вид купли-продажи требует заверения у нотариуса. Там же можно и оформить само соглашение. Участие юриста в процессе гарантирует корректность оформления договора и сложность в его дальнейшем оспаривании.

Структура текста договора

Любое соглашение имеет структуру. Обычно в него включаются пункты:

  • реквизиты;
  • вступительная часть;
  • предмет;
  • полномочия продавца, покупателя;
  • дополнительные пункты;
  • адреса сторон, паспортные данные, контакты.

Права, обязанности сторон правоотношения – это пункты, которые порождаются заключением данного соглашения. Это юридические факты, порождающие у сторон полномочия согласно принятому на себя обязательству.

Основные реквизиты

Реквизиты договора включают:

  • наименование соглашения: договор купли-продажи доли, название указывает на сущность соглашения и на то, о каких правоотношениях идет речь;
  • дата подписания соглашения: она определяет, когда оно начинает действовать, как считать сроки по договору;
  • место оформления договора – следует указание на НП или обозначается город;
  • номер соглашения: этот реквизит не считается обязательным в силу закона, но на практике при его составлении юристы обычно присваивают им определенный номер.

Преамбула включает в себя главные положения:

  • полные наименования сторон: покупатель, продавец;
  • название сторон согласно заключаемому соглашению;
  • точная идентификация личности продавца и покупателя;
  • указание на то, что стороны оформили между собой договор.

Закон требует обязательного включения в текст соглашения его предмета. Это обусловлено тем, что этот пункт указывает на суть обязательств, которые возникли у сторон по договору. Иными словами, продавец обязуется передать товар (долю в квартире), а покупатель принять его и оплатить.

Что нужно учитывать при оформлении

Несколько моментов нужно учесть при желании подарить долю:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи с задатком. Необходимо понимать, что задаток – это способ обеспечения обязательства, то есть договора купли-продажи. Но он не обязателен. Предварительный договор составляется для того, чтобы укрепить намерения сторон сотрудничать друг с другом. Это соглашение заключается в той же форме, что и основное. Следовательно, если необходима нотариальная форма, то предварительное соглашение также заверяется.

СПРАВКА: в 429 статье ГК, регулирующей вопросы заключения предварительного договора, не указано, что соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Но уполномоченный орган может потребовать этой процедуры, исходя из двух оснований:

  • долгий выход на сделку (по статье – до года);
  • внесение обеспечения в крупном размере.
  1. Участие нотариуса. С 31 июля 2019 были внесены изменения в N218-ФЗ. Поправки коснулись сделок, которые удостоверяются у нотариуса, в том числе и договоры с продажей доли. Необходимо четко понимать: в каких случаях участие юриста обязательно, а когда стороны по желанию могут его привлечь к договору.
  2. В процессе составления договора учитываем его форму. Она всегда письменная. Несоблюдение правила ведет к недействительности сделки.

Необходимые документы

Документы сопровождают любую сделку с недвижимостью. Продавец обязан иметь на руках бумаги, удостоверяющие право собственности на долю в квартире. Кроме того, сопутствующие документы:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый номер;
  • выписка с лицевого счета;
  • справка о зарегистрированных на жилой площади;
  • документ, являющийся основанием получения доли во владение.

Перечень бумаг всегда дополняется по каждому из конкретных случаев.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли продажи квартиры с долями образец доступен по ссылке: здесь.

Приемо-передаточный акт при договоре купли-продажи доли квартиры

Этот документ обязателен, несет в себе информационную функцию.

Процедура заключения договора купли-продажи доли в квартире

Кратко этапы заключения договора по реализации доли состоят из действий стороны правоотношения:

  1. Поиск доли в квартире.
  2. Обсуждение с продавцом условий покупки.
  3. Осмотр жилого помещения.
  4. Контроль над вопросом обязательного оповещения сособственников квартиры.
  5. Получение отказа от преимущественного права владельцев.
  6. Составление договора.
  7. Оформление права собственности.
  8. Ратификация акта приема-передачи.
  9. Передача денежных средств за долю и получение расписки.

Нотариальное заверение

Участие нотариуса в подобных сделках обязательно, если:

  1. Квартира находится во владении нескольких собственников. Один из них продает долю.

ВАЖНО: если все сособственники решили одновременно это сделать, в рамках одного договора – нотариус не нужен.

  1. Супруги продают долю. Квартира находится в режиме совместной собственности.
  2. Жена и муж купили долю в квартире, оформляют ее в режим совместной собственности.

Регистрация

Это полномочие закреплено за одним органом. Им выступает Росреестр.

ВАЖНО: регистрируется не сам договор купли-продажи. Процедуре подвергается переход права собственности от бывшего к будущему собственнику!

Способы:

  1. Личное присутствие заинтересованных лиц: подразделение Росреестра по месту нахождения имущества, МФЦ.
  2. Дистанционно: официальный сайт Росреестра, Госуслуги.ру.

Цены и срок на практике

Срок – 7 дней в Росреестре. В МФЦ – 9 дней.

Цены указаны с учетом обращения в нотариальную контору. Если участие нотариуса не требуется при заключении договора, то из суммы вычитаются его услуги:

Наименование услугиПриблизительная стоимость
Извещение сособственников и оформление сопутствующих бумаг3000
доверенность1500
заверение договора5000 или % от стоимости договора
оформление нотариального согласия1000
передача пакета документов в Росреестр1000
пошлина2000

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/

Купля-продажа квартиры в 2020 году

Договор купли продажи квартиры в долевую собственность

Купля-продажа квартиры 2020 оформляется письменным Договором, содержащим условия сделки,  и Актом приема-передачи, который является обязательным приложением к договору купли-продажи.Статья обновлена 07.01.

2020 гНа основании этих документов и заявления участников сделки в Росреестр происходит регистрация перехода права от продавца к покупателю и регистрация права собственности на нового владельца.Заявления в Росреестр можно подать через МФЦ.

В случае экстерриториальной сделки(из другого кадастрового округа) – через офис приема выдачи документов Росреестра.

Разберемся в процедуре

купли-продаже квартиры 2020 подробно.

Купля-продажа квартиры 2020

Купля-продажа квартиры 2020 подчиняется требованиям фз-218 “О государственной регистрации недвижимости”, а также нормам Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости, размер госпошлины регламентируется Налоговым кодексом РФ.

Купля продажа квартиры 2020. Какие документы нужны

Для осуществления купли-продажи квартиры в 2020 году необходимо выполнение следующих требований:

  • квартира должна состоять на кадастровом учете и иметь уникальный кадастровый номер, не все квартиры прошли кадастровый учет
  • права на квартиру должны быть зарегистрированы и об этом должна быть сделана запись в ЕГРН.Единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в Едином государственном реестре недвижимости. Свидетельство о государственной регистрации упразднено.Находящиеся на руках собственников свидетельства являются условно-достоверными и сведения в них могут не соответствовать ЕГРН.Для получения достоверных сведений об объекте необходимо получить свежую выписку из ЕГРН. 01.01.2020 года вступили в силу поправки в ст. 8.1, п. 6 Гражданского кодекса РФ.Теперь покупатель недвижимости признается добросовестным приобретателем, если он полагался на данные из Единого государственного реестра недвижимости и убедится в отсутствии ограничений прав продавца.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.(введен Федеральным законом от 16.12.2019 N 430-ФЗ)

Прочтите полезные статьи:
Что такое обременение квартиры
Заказ выписки из ЕГРН

В Росреестр нет необходимости предоставлять документы на квартиру, поскольку все они хранятся в реестровом деле на бумажном носителе и в электронном виде, и регистратор имеет к ним доступ.

  • сведения о зарегистрированных в квартире лицах в Росреестр не предоставляются, за исключением ранее приватизированных квартир. Лица, не участвующие в приватизации, но зарегистрированные в квартире на ее момент, сохраняют право проживания в квартире.
  • справки по оплате коммунальных платежей, налогов на недвижимость и др.  не нужно предоставлять в Росреестр
  • согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества не является обязательным документом для регистрации перехода права. Однако, его отсутствие будет отражено записью в ЕГРН, что осложнит последующую продажу квартиры
  • прежде чем продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала или иных государственных средств поддержки семей с детьми, необходимо выделить доли детям.Иначе сделка по продаже признается оспоримой
  • наличие зарегистрированных лиц не препятствует сделке, однако в договоре купли-продажи необходимо прописать сроки их снятия с регистрационного учета

Договор купли продажи квартиры 2020

Договор купли-продажи квартиры 2020 года может быть заключен как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме (по договоренности сторон).

Некоторые сделки имеют необходимость заключения договора купли-продажи только в нотариальной форме, а именно:

  • продажа долей в праве собственности на квартиру, находящуюся в общей долевой собственности НЕ ВСЕМИ ее участниками по одной сделке.( ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”, поправки вступили в силу 31.07.2019 года)
  • продажа квартиры/ доли в праве, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным (ст. 54, ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”
  • купля квартиры законными супругами в общую долевую собственность, а не в общую совместную как того требует Семейный кодекс РФ ( ст.34-38)
  • купля квартиры с залогом НЕ всех долей в пользу кредитора (покупка в ипотеку с оформлением долевой собственности и залогом, например одной доли) Ст. 42, ФЗ-218.

Договор купли продажи квартиры образец 2020

Договор купли-продажи квартиры  можно скачать на странице шаблонов

Предварительный договор купли продажи квартиры 2020

Предварительный договор купли-продажи квартиры исключительно важный документ для сделки купли-продажи квартиры.

Ведь сделка требует длительной подготовки, снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц, получения свежей выписки из ЕГРН, согласия супруга на продажу, оплаты долгов по ЖКХ.

На этот период и заключается предварительный договор с условиями сделки. Выполнение условий предварительного договора обеспечивается передачей задатка.

Предварительный договор купли продажи квартиры образец 2020

Образец предварительного договора можно скачать на странице шаблонов.
Однако составление добротного предварительного договора купли-продажи достаточно сложный процесс. Если у вас нет устойчивого навыка составления подобных документов, вы можете воспользоваться конструктором договоров.

Посмотрите видео о легком составлении предварительного договора купли-продажи 2020:

Стоимость услуг нотариуса

Однако размер госпошлины  в 2020 году за удостоверение сделки составляет 0.5% от цены договора (но не более 20 000 рублей). К тому же дополнительно необходимо оплатить нотариусу работу по составлению договора купли-продажи е его копии  для Росреестра. Это дорого. Цены разнятся по регионам. Сторонние договоры купли-продажи нотариус не принимает.

Купля продажа доли в праве собственности на квартиру 2020

Купля-продажа доли в квартире 2020 – это нотариальная сделка в обязательном порядке.

Кроме того, если продажа осуществляется третьим лицам, а не другому участнику долевой собственности, требуется уведомить о продаже всех других собственников письменно с указаниями цены и других условий сделки.

Уведомить можно телеграммой с уведомлением о вручении.  Уведомления нужно предоставить в Росреестр, а так же ознакомить с ними нотариуса.

Однако придется ждать календарный месяц, который отводится другим собственникам для принятия решения -покупать или игнорировать свое право первоочередной покупки.

Так же можно получить нотариальный отказ других участников долевой собственности от первоочередного права покупки. В этом случае сделку можно совершить сразу.

Регистрация договора купли продажи квартиры 2020

Регистрация договора купли-продажи(ДКП) квартиры Росреестром не осуществляется. Регистрация ДКП недвижимости отменена еще в 2013 году (поправки в ГК РФ).

А вот регистрация перехода права от продавца к покупателю – это обязательная процедура.

Регистрация перехода права осуществляется по заявлению собственника квартиры государственным регистратором Росреестра, о чем вносится запись в ЕГРН. Сведения о переходах права хранятся в ЕГРН и всегда можно заказать выписку об этом, чтобы узнать юридическую историю сделок с квартирой.

Дополнительная статья: 

Выписка о переходе прав

Если договор купли-продажи(ДКП) удостоверен нотариусом, заявление от собственника можно не подавать ( не требуется). Переход права зарегистрируют на основании нотариального ДКП.

Госпошлина за куплю продажу квартиры 2020

Регистрация перехода права от продавца к покупателю не облагается госпошлиной, таким образом, продавец оплачивает госпошлину 350 рублей только за изменения, которые необходимо внести в ЕГРН перед регистрацией перехода права.

Например, при изменении персональных данных(фио) и предоставить документ-основание (например свидетельство о браке).

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 рублей и возлагается на покупателя/покупателей.

Как правильно ее оплатить читайте в статье: Госпошлина за регистрацию права

Еще больше информации на сайте: Сделки с недвижимостью в России

Источник: https://zen.yandex.ru/media/exspertrieltor/kupliaprodaja-kvartiry-v-2020-godu-5c2c4a111db07f00abad368e

Договор купли-продажи квартиры.Долевая собственность покупателей

Договор купли продажи квартиры в долевую собственность

07.12.2011

На сайте 74 Недвижимость представлены разнообразные формы договоров, в том числе и договор купли-продажи квартиры, которая приобретается в долевую собственность несколькими лицами.

Договор купли-продажи

_____________ область,  город ____________,

Двадцать пятое января  две тысячи двенадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся: гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

и гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, гр.____________, ____ года рождения, паспорт: серия __ номер___ выдан кем и когда, зарегистрирован по адресу: ___________, вместе именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛИ», заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. «ПРОДАВЕЦ» передает в общую долевую собственность «ПОКУПАТЕЛЯМ» в равных долях по ½ (Одной второй) доли каждому, квартиру, находящуюся по адресу: ______, д.32 (Тридцать два), кв.30 (Тридцать), состоящую из 1 (Одной) комнаты, общей площадью 29,9 (Двадцать девять целых девять десятых) кв.м., именуемая в дальнейшем «Квартира».
  2. Указанная квартира принадлежит «ПРОДАВЦУ» по праву собственности на основании __________________.
  3. Квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей. Оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (либо: Оплата производится после подписания настоящего договора и подачи его на государственную регистрацию).
  4. В отчуждаемой квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрирован Ф.И.О., _____ года рождения, паспорт: серия, номер, когда и кем выдан, который обязуется сняться с регистрационного учета до ____20__года. Иных лиц, сохраняющих в соответствии с законом права пользования отчуждаемой квартирой после ее приобретения ПОКУПАТЕЛЯМИ, не имеется.
  5. На момент совершения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, свободна от любых третьих лиц. «ПРОДАВЕЦ» несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанной комнаты в залоге, под запрещением, либо арестом. Продавец обязуется освободить квартиру от имущества и передать ключи от квартиры Покупателям до ____20__года.
  6. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует отсутствие ограничений в дееспособности в судебном порядке в отношении распоряжения имуществом по настоящему договору.
  7. «ПРОДАВЕЦ» гарантирует отсутствие недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, права и охраняемые законом интересы которых затрагиваются при отчуждении жилого помещения.
  8. «ПРОДАВЕЦ» предоставляет указанную квартиру «ПОКУПАТЕЛЯМ» в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора: пригодно для эксплуатации, с имеющимся на момент подписания договора оборудованием.
  9. «ПОКУПАТЕЛИ» осмотрели указанную квартиру, претензий к санитарным и техническим требованиям и потребительским свойствам не имеет. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и оплате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры и не имеют в этой связи взаимных претензий.
  10. Риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры переходит на «ПОКУПАТЕЛЕЙ» с момента подписания настоящего договора.
  11. Передача указанной квартиры «ПРОДАВЦОМ» и принятие её «ПОКУПАТЕЛЯМИ» осуществляется путем подписания настоящего договора без передаточного акта.
  12. Расходы по заключению и регистрации настоящего договора стороны несут в соответствии с действующим законодательством.
  13. Настоящий договор подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  14. статей 131, 167, 209, 288, 549, 550, 551, 558 ГК РФ сторонам понятно, смысл и значение договора сторонам ясны и соответствуют нашим намерениям.
  15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть сделаны сторонами, будь то в письменной или устной форме до заключения настоящего договора.
  16. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых остается в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по одному экземпляру выдается сторонам.

Продавец: _____________________________________________________________________

Покупатели: _____________________________________________________________________

                       _____________________________________________________________________

Кстати, много просьб показать договор купли продажи автомобиля. У кого есть потребность, можете использовать этот действующий образец.

Скачать бесплатно сборник готовых договоров для сделок с жильем:

Источник: http://74nedvizhimost.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-priobretaetsya-v-dolevuyu-sobstvennost-pokupatelej

Договор купли-продажи доли в квартире: как составить правильно, важные условия, образцы докуметов

Договор купли продажи квартиры в долевую собственность

Последние изменения: Январь 2020

Собственник недвижимости распоряжается ею по своему усмотрению, передавая в аренду, дар или при продаже.

Однако, в отношении долевого права на собственность есть свои особенности, связанные с наличием других заинтересованных лиц-совладельцев единого объекта.

Договор купли-продажи доли в квартире оформляется на единых принципах, как и остальная недвижимость, однако процесс обязывает соблюсти определенные условия.

При продаже доли учитывают преимущественное право других собственников на выкуп. Отчуждение части жилья в пользу постороннего лица возможно только при оформленном отказе других дольщиков.

Особенности продажи доли в квартире

Перед оформлением сделки с другим покупателем проходят обязательный процесс предварительного согласования с остальными владельцами. Для этого продавец заранее уведомляет дольщиков о планируемом событии и сообщает условия продажи, на которых возможен выкуп. Образец письма о продаже можно скачать ниже.

На рассмотрение предложения отводится 30-дневный срок, по истечении которого продавец получает право переоформить долю. Если остальные владельцы долей отказываются от права выкупа, закон разрешает произвести законное отчуждение на тех же условиях, которые предлагались текущим дольщикам.

Ограничение не дает права запретить сделку, но позволяет остальным владельцам расширить размеры личного имущества.

Зачастую доли возникают в результате приватизации квартиры на всех членов семьи, в таком случае, между родственниками может быть заключено соглашение о выкупе долей, для дальнейшего объединения частей квартиры в целый объект недвижимости.

При несоблюдении срока ожидания решения или исключения из процедуры приоритетного предложения сделки текущим владельцам объекта, последние вправе оспорить продажу собственности через суд и признать сделку незаконной. Так как подобная ситуация невыгодна ни одной из сторон, следует неукоснительно соблюдать условия согласования перед отчуждением по долям.

Документальным основанием для подписания купчей станет наличие подтверждения о том, что все заинтересованные лица были оповещены о предстоящей продаже, либо оформленный в письменном виде отказ от первоочередного права (см. образец заявления об отказе преимущественной покупки).

По согласованию сторон составляется предварительный договор на покупку с внесением задатка или аванса.

Перед продажей необходимо определить, нужно ли выделять долю в натуре, и как это сделать. Следует учитывать, что при желании продать свою часть другим сособственникам, натуральный раздел может не требоваться (если покупатель намерен объединить все доли в единое целое).

Есть свои нюансы с использованием материнского капитала в расчетах за приобретаемую часть недвижимости. Сделки между родственниками не запрещены ГК РФ.

Однако, при использовании средств маткапитала ограничение касается лиц, состоящих в близком родстве (дети, муж), то есть владелец сертификата не может выкупить долю у мужа либо ребенка, являющихся долевыми собственниками. Это позволяет исключить риск незаконного обналичивания средств.

Так же одним из требований ПФ при покупке доли является то, что в итоге сделки вся квартира переходит в собственность владельца сертификата на маткапитал и семьи. Хотя встречаются случаи, когда ПФ разрешает покупку доли, выделенной в натуре, и предствляющей изолированную комнату.

Помимо предварительного оповещения остальных собственников владелец доли должен подготовить к подписанию пакет документации, включающий личные бумаги и документы на предмет сделки:

  1. Личный документ продавца, удостоверяющий личность (паспорт).
  2. Правоустанавливающие бумаги на долю (свидетельство).
  3. Техпаспорт, кадастровые документы на долевую квартиру.
  4. Выписку лицевого счета.
  5. Справка обо всех зарегистрированных на указанной площади жильцах.
  6. Если доля приобреталась в период брака в качестве совместной собственности, оформляют согласие законной второй половины.
  7. Отказ от выкупа оформляют у нотариуса. Если в числе собственников указаны недееспособные или несовершеннолетние, письменный отказ подписывают их законные представители.

Чтобы подписание договора было признано законным, а новый хозяин смог перерегистрировать право на имущество, необходимо соблюсти существенные условия сделки купли-продажи.

Основные положения

 

Существуют определенные требования к оформлению купчей, нарушение которых ведет к риску признания сделки ничтожной. Прежде всего, речь идет о том, как правильно составить договор и включить в него обязательные реквизиты.

Сторонами сделки могут являться как обычные граждане — физлица, так и организации.

Структура текста договора должна позволять идентифицировать:

  • стороны сделки;
  • отчуждаемый объект;
  • его состояние;
  • порядок расчетов и передачи имущества;
  • цену;
  • сроки исполнения обязательств.

Действие договора начинается с момента подписания, а выполнению подлежат все заявленные в договоре обязательства на оговоренных условиях. Документ считается действительным, если под ним стоят подписи сторон, а структура соответствует предъявляемым юридическим требованиям к договору.

Рекомендации к составлению

Особое внимание при подготовке текста договора уделяют правильному отражению информации о предмете сделки в виде описания объективных показателей, позволяющих провести идентификацию объекта, определить его физически. Размер собственности указывается в виде дроби (продавцу может принадлежать определенное число долей из общего количества изначально определенных долей).

В обязательном порядке в договоре указывают, имеются ли ограничения в праве – оформление объекта в залог, арендные отношения, наличие сервитута, иных возможных претензий от третьих лиц.

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Договор купли продажи квартиры в долевую собственность

Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке. Но условие это соблюдать нужно не всегда.

Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

  • По соглашению;
  • По закону.

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Процедура продажи

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

  • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
  • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
  • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
  • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
  • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
  • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
  • Место составления документа.
  • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

  • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания. В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
  • При личном визите. Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
  • Обратиться за услугой к нотариусу. Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

Скачать примерный образец уведомления о продаже доли в собственности

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

  1. Оформляют один общий для всех ДКП. Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
  2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор. Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

  • Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
  • Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
  • Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
  • Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
  • Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
  • Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
  • Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
  • Дата составления.
  • Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

  • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
  • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
  • Выписка из Росреестра о праве собственности.
  • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
  • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
  • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

  • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
  •  Нотариально заверенный договор.
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.