Договор купли продажи между супругами

Договор купли продажи собственности в совместном владении супругов

Договор купли продажи между супругами

Россияне, зарегистрировавшие брак, вправе оформить недвижимое имущество на одного из супругов или в долевую собственность. Какие отличия существуют между вышеупомянутыми разновидностями имущественной ответственности, особенности, недостатки и достоинства имеются в каждом, а также о статусах недвижимого имущества относительно владельцев.

Долевая и совместная собственность

Эта форма предполагает регистрацию равного статуса относительно владельцев – общего права собственности, хотя каждый правовой порядок имеет свои особенности. Статья 244 ГК РФ гласит, что долевая форма требует определения частей обладания предметом недвижимого имущества. Доли бывают одинаковыми и неодинаковыми, этот нюанс обсуждается индивидуально.

В случае долевой собственности муж и жена имеют право пользоваться своей долей на свое усмотрение.

Когда недвижимость зарегистрирована как совместная собственность, то в случае осуществления любой сделки понадобится согласие обоих хозяев, потому что жильем владеют два человекам с равными правами.

Если супруги выразят желание, то имеется законная возможность определить доли в любой период совместной жизни, далее они имеют возможность владеть и пользоваться жильем в рамках выделенных долей единолично.

Режимы владения, их особенности

Если недвижимость совместная. Когда супругами не было оформлено другое (долевое выделение), то по отношению совместно нажитого в браке, вступает в действие имущества порядок совместной собственности.

В ситуации, когда один желает продать недвижимость, второй же не соглашается, единственным вариантом продать жилье будет выделение доли. Выплаты налогов за квартиру разделяют на всех собственников.

Каждый владелец вправе иметь налоговый вычет на имущество.

Долевая форма собственности

Каждый хозяин обладает частью жилища, всей недвижимостью. Владелец части вправе сам осуществлять различные действия с ней, к примеру, продать. Он должен только поставить в известность второго супруга об этом желании. Владелец выплачивает налог на недвижимое имущество согласно определенному размеру своей части.

Уплата налога определяется соразмерно доли. Таким образом следует отметить, при долевой форме собственности каждый хозяин наделяется большими правами, тогда как имуществом, оформленным совместно, имеют возможность распоряжаться граждане, только имея разрешение на каждую сделку, заверенную нотариусом.

На кого возможно оформить совместно приобретённую в браке недвижимость? Семейным и Гражданским кодексом РФ разработаны долевой и совместный порядки владения. Если квартира куплена, оформлена на финансовые вложения одного супруга и во время осуществления сделки они находились в законном браке, для мужа и жены жилье будет являться общим.

Когда пара хочет четко определить вложение каждого из них в покупку, то им лучше воспользоваться долевой собственностью. Вне определения долей, квартира будет считаться общей на 50% правах мужа и жены.

На одного хозяина

Оформление в совместную собственность приобретенного в браке имущества предусматривается статьей 256 Гражданского кодекса РФ. Для осуществления купли и продажи жилищного имущества при регистрации брака наступают определенная правовая ответственность. (Гражданский брак не является таковым). Семейная пара вправе оформить имущество на одного. Оно будет являться совместной собственностью.

При определении долей

Статья 244 Гражданского кодекса нашей страны гласит, кроме определенных законодательством России юридических форм собственности, при покупке квартиры возможно появления другого варианта. Недвижимость в первом случае регистрируется только на одного из супругов, во второй ситуации – документация включает каждого владельца.

Долевая собственность оформляется лишь по договоренности. Чтобы разделить квартиру на части, супруги должны подписать конкретные бумаги, к примеру, брачный контракт (в этой ситуации долевой порядок вправе охватить все имущество). Можно заключить договор только на квартиру.

Необходимо помнить, что долевая форма учреждается также по суду. Когда оформляется совместное владение недвижимостью, договор подписывается одним человеком. Он считается покупателем, владеющим правом на недвижимость.

Имеются и некоторые особенности, их важно учесть супругам, приобретающим недвижимое имущество.

Как составляется договор купли-продажи

В нем указывается описание квартиры, стоимость, юридические обязательства обеих сторон. Называть третье лицо не следует, гражданин сделает это – второй супруг будет обозначен полноправным покупателем с его частью в квартире.

Заключающими договор сторонами, выступают только тот, кто продает и тот, кто покупает (человек, на которого результате и зарегистрируют собственность).

Необходимо заметить, что особенность данной сделки – это не сам договор, а порядок его оформления (получение согласия другого супруга).

Образец договора

Скачать

Договор купли продажи собственности в совместном владении супругов.doc

Какие документы следует иметь владельцу?

Совместная собственность регистрируется, когда в Росреестр, как контролирующую организацию, предоставляется пакет документов. Служащие Рос реестра вправе требовать дополнительную документацию: паспорт мужа и жены (как граждан России);

  • договор купли-продажи (правоустанавливающий);
  • имеющиеся доработки к соглашению;
  • кадастровый план недвижимого имущества;
  • справку о прописанных в квартире людях, копию лицевого счета (какие действия производятся с прописанным человеком, изложено далее);
  • узаконивание перепланировки (наличие документа);
  • согласие второго супруга (который не указан в договоре);
  • наличие квитанции на оплату госпошлины.

Согласие супруга

Так как покупателем является лишь один из семейной пары, второй – не заявляется, для проведения купли-продажи необходимо согласие второго супруга, заверенное у нотариуса (в соответствии с Семейным кодексом РФ, статьей 35). Согласие получается у нотариуса, при предъявлении паспорта и свидетельства о браке.

Если согласие отсутствует, Росреестр вправе отказать в оформлении. Бумаги у заявившего гражданина будут приняты, но все же Рос реестр имеет право настаивать на получении согласия.

Супруг, чье согласие не было достигнуто, может требовать признания сделки недействительной, как только о ней станет известно.

Внимание!

Услуги нотариуса имеют разную стоимость. На нее влияет район проживания человека. Чем меньше населенный пункт, тем услуги дешевле (примерно 1000 рублей стоит заверение разрешения гражданина). В Москве услуга стоит 2,5 – 3 тысячи рублей.

Регистрация

После осуществления расчета хозяин недвижимости обязан идти в Рос реестр и предоставить весь комплект документов. Второй половине пары находится при этом необязательно. Главное, чтобы на руках были две бумаги: разрешение на приобретение имущества и свидетельство о браке. Около десяти дней Рос реестр регистрирует вновь полученное гражданином право собственности.

Согласно налоговому кодексу РФ с 2014 года любой собственник имеет возможность получить до 2 млн рублей по налоговому вычету. Ранее государство регистрировало лишь один вычет.

Предупреждение

На сегодняшний день совместное приобретение недвижимости стало более выгодным, потому что совместный возврат НДФЛ достигает 260 тысяч рублей. Использовать это право пара может один раз, доход получателя вычета при этом должен быть официальным.

Продать общее жилье

Продать недвижимость, которая находится в совместной собственности, вправе лишь по соглашению обоих членов семейной пары. Здесь будут действовать пункты Семейного кодекса об имуществе, нажитом совместно, в период нахождения в браке. Несмотря на то, что владельцем квартиры зарегистрирован один из супругов, производить различные операции с ней по-своему хозяин не может.

Продавцом должен быть гражданин, зарегистрированный в правоустанавливающем документе. Сама сделка совершится лишь при наличии заверенного нотариусом разрешения. Этот документ является обязательным при оформлении сделки в Контрольном органе (статья 35 СК РФ). Без предоставления документа, по всей вероятности, сделка не будет признана состоявшейся.

Согласие в письменном виде требуется, если квартира в договоре купли-продажи была приобретена в браке, хотя супруги получили развод на момент сделки.

В результате развода бывшие муж и жена остаются при праве собственности на совместную недвижимость. В данной ситуации продавцу потребуется получить разрешение либо подождать, когда произойдет раздел имущества в суде.

Тогда он станет владельцем своей доли. Если муж и жена определены в договоре продавцами с равными правами, тогда разрешение не требуется.

Справка

Если на тот момент, когда права собственности переходили хозяину квартиры, он был в браке, имущество расценивается совместным. Муж и жена имеют на нее одинаковые права. Семейный кодекс позволяет паре решать вопрос раздела имущества разными путями.

  1. Мировая. По ходу раздела мировая имеет много достоинств: нет необходимости предоставлять множество документов, доказывать свои права, оплачивать дорогостоящие процедуры суда и портить взаимоотношения.
  2. Еще одним обособленным пунктом проходит разделение в случае заключения брачного контракта. Если он подписан, прерогатива отдается его положениям. Когда супруги не могут достигнуть мировой, квартиру можно разделить по суду.

Суд отталкивается по умолчанию от одинакового права обеих сторон. Бывшие муж и жена вправе решить о выделении части одному из них, передаче права владения супругу с выплатой компенсации в размере 50% второму хозяину.

Информация!

В юридической практике известны ситуации, когда один супруг мог подтвердить свои права на недвижимость. Обычно это происходит,когда, либо муж, либо жена продают свою квартиру, чтобы выручить деньги для приобретения квартиры, из-за которой в конечном итоге и происходит тяжба.

Таким образом, из всего вышеизложенного следует вывод: супруги в РФ вправе зарегистрировать квартиру и в совместную и долевую собственность.

Следовательно, они могут иметь либо равные права на недвижимость и распоряжаться единолично, либо каждый может стать полноправным владельцем определенной ему по закону доли квартиры.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/dogovor-kupli-prodazhi-sobstvennosti-v-sovmestnom-vladenii-suprugov.html

Сделки с недвижимым имуществом между супругами – БЮРО ВАШ БИЗНЕС г. Екатеринбург

Договор купли продажи между супругами

Как известно, создание семьи, регистрация брака, влечет за собой изменения не только в личной жизни людей, но и в их имущественных отношениях.

В соответствии с действующим законодательством любое имущество, приобретенное супругами в период брака, является их общей собственностью.

А купленное до брака либо полученное после, но в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование, приватизация) признается личной собственностью каждого из них.

Нередко у супругов возникает желание стать индивидуальными владельцами какого-либо объекта недвижимости, являющегося их совместной собственностью, для этого надо оформить соответствующий договор и переход права собственности на этот объект от одного супруга к другому.

Как лучше это сделать? Ведь при таком переоформлении необходимо учитывать и правила государственной регистрации и правила регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, а также установленный законом режим общего имущества супругов и другие особенности.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА:

В соответствии с договором купли-продажи одно лицо(продавец) передает другому лицу(покупателю) определенное договором недвижимое имущество (квартиру, комнату, жилой дом, земельный участок и т. д.). Покупатель уплачивает продавцу стоимость этого недвижимого имущества. Следует отметить, что продаваться может не вся квартира, а к примеру, только доля в праве на квартиру.

Первое, на что необходимо обратить внимание – это необходимость уплаты (или по крайней мере ее документального оформления) определенной денежной суммы. Отсюда следует, что в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец будет обязан возвратить полученные от покупателя деньги.

Вторая особенность этого способа (впрочем как и остальных) заключается в том, что распоряжаться имуществом – продавать, дарить и прочее – может только собственник.

Поэтому перед продажей объекта недвижимости, нужно определить, из чего именно состоит этот объект (квартира, доля в праве общей долевой собственности на квартиру, комната и т. п.) и оформить право собственности на него.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной Службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

Достоинство купли-продажи заключается в том, что это самый распространенный вид сделки, технология которой хорошо известна всем лицам, участвующим в ее совершении (нотариусам, риэлторам, регистраторам) . К тому же, в данном случае не требуется оформлять множество документов.

В соответствии с действующим законодательством договор подписывается только продавцом и покупателем и может быть по желанию сторон удостоверен нотариусом или в простой письменной форме.

Купля-продажа может производиться и после регистрации расторжения брака между супругами, поскольку правовой режим общего имущества сохраняется.

Этот способ имеет и свои недостатки.

Несмотря на документально оформленный переход прав на объект недвижимого имущества от одного супруга к другому, продавец юридически сохраняет права на половину проданной квартиры (комнаты, жилого дома ) , поскольку в соответствии со ст. ст. 34, 35 Семейного кодекса РФ любое имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно приобретено.

Поэтому такой тип сделки не совсем надежен: в случае возникновения разногласий сам факт купли-продажи не лишит второго супруга права требовать своей доли. Кроме того, в случае смерти одного из супругов на эту долю вправе претендовать помимо второго супруга и другие наследники умершего (его дети от других браков, родители)

Кроме этого, на приобретающего недвижимость супруга не распространяется льгота по налогу на доходы физических лиц (так называемый «имущественный налоговый вычет»). В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ, подобная льгота предусмотрена законодательством для покупателей жилья, которые не находятся в родственных или других взаимозависимых отношениях с продавцом.

Денежные средства, формально (в соответствии с договором) получаемые продающим квартиру супругом, при определенных условиях, установленных налоговым законодательством, подлежат включению в совокупный годовой доход, с которого необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (13%).

Расторжение договора купли-продажи возможно соглашением сторон или в судебном порядке. Расторжение договора также подлежит обязательной регистрации в органе обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДАРЕНИЕ:

По договору дарения одно лицо(даритель) безвозмездно передает в собственность другого лица(одаряемого) определенное имущество. Безусловно, квалифицирующим признаком договора дарения является его безвозмездность. Даритель не получает никакого встречного материального удовлетворения со стороны одаряемого.

Этот вид переоформления прав собственности тоже имеет плюсы и встречается наиболее часто. Как и купля-продажа, данная сделка может быть удостоверена нотариусом или совершена по желанию сторон в простой письменной форме.

К примеру, если речь идет о дарении квартиры, то подаренная квартира будет принадлежать только одаряемому супругу, являясь его личной собственностью, на нее не распространяется правило общей совместной собственности.

Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде.

Но при оформлении указанного договора имеются свои особенности. Так, для того, чтобы удостоверить указанный договор дарения квартиры между супругами, в первую очередь необходимо прекратить режим общей совместной собственности на указанное недвижимое имущество и выделить каждому супружескую долю.

По заявлению супругов, после предъявления всего пакета документов, подтверждающих факт приобретения недвижимого имущества в период брака, нотариус удостоверяет Соглашение о прекращении режима совместной собственности на квартиру и устанавливает доли в квартире.

Благодаря удостоверению такого соглашения, оба супруга имеют по ½ доле в праве общей долевой собственности на квартиру, затем супруг – даритель безвозмездно передает свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру другому супругу.

Обязательное условие указанной сделки – проведение процедуры государственной регистрации прав: договор должен поступить на регистрацию договора и перехода права собственности в Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

Регистрация договора дарения ½ доли в праве общей долевой собственности и регистрация уже имеющейся ½ доли в праве общей долевой собственности по вышеуказанному соглашению приводит к регистрации права личной собственности на всю квартиру за одним из супругов.

Поскольку дарение – сделка безвозмездная, то при ее заключении не придется выплачивать налог на доходы физического лица. Если вы получили что-либо в подарок от своего супруга, то освобождаетесь и от уплаты налога с имущества, переходящего в порядке дарения.

Недостатки у этого способа следующие: Так же как и при купле – продаже недвижимого имущества, перед дарением придется оформить право собственности на объект недвижимости.

Для договора дарения законодательством предусмотрены дополнительные возможности расторжении, например, если обращение получателя с подаренным имуществом, представляющим для дарителя большую имущественную ценность, создает угрозу его утраты. Поэтому в некоторых обстоятельствах этот способ не надежен. Расторжение договора дарения возможно в судебном порядке.

ЗАВЕЩАНИЕ:

Завещание – односторонняя сделка, это личное распоряжения гражданина на случай смерти по поводу принадлежащего ему имущества.

Супруг – собственник недвижимого имущества, вправе распоряжаться им составив завещание. Завещатель может по своему усмотрению оставить имущество любым лицам, тем или иным образом определить доли наследников, лишить наследства одного из них, нескольких или всех сразу.

На составление завещания не требуется согласия каких-либо лиц, в том числе не требуется согласия супруга. Составленное завещание подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Удостоверение завещания одновременно от имени обоих супругов не допускается.

Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании завещания, а также об отмене или изменении завещания.

Перечислю плюсы передачи имуществ по завещанию. Наследодатель до самой смерти, то есть до открытия наследства, сохраняет за собой право собственности на недвижимое имущество, а значит, может распоряжаться им по во своему усмотрению.

Этот способ предоставляет гражданам возможность в случае срочной необходимости (внезапная тяжелая болезнь и т. п.) оперативно, в течение нескольких часов, высказать и юридически оформить свою волю в отношении дальнейшей судьбы принадлежащего ему имущества.

Наследство, полученное от супруга, освобождается от налога с имущества, переходящего в порядке наследования.

Завещание не влечет непосредственного перехода права собственности. Неудобством для наследников является длительность процесса переоформления права собственности после смерти завещателя. В соответствии со ст.

1163 Гражданского кодекса РФ нотариусом Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.

Возможны споры ( в том числе судебные) о правах на имущество с другими наследниками, в том числе по выделению обязательной доли в наследственном имуществе.

Отменить завещание может лично сам завещатель без объяснения кому-либо причин отмены. Завещатель обращается в нотариальную контору и лично подписывает распоряжение об отмене завещания. Распоряжение об отмене завещания, так же как и само завещание удостоверяется нотариально.

БРАЧНЫЙ ДОГОВОР:

В соответствии со ст. 40 Семейного кодекса РФ брачный договор устанавливает имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. С его помощью можно распределить права как на общее имущество, так и на собственность каждого члена семьи. Договор обязательно нужно заверить у нотариуса.

Брачный договор можно заключать до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака, но этот способ не подходит, если брак между супругами уже расторгнут.

Брачный договор, заключенный до государственной регистрация заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

Статьей 42 Семейного Кодекса РФ предусмотрено, что брачным договором супруги вправе изменить установленный режим совместной собственности (ст.

34 Семейного Кодекса РФ, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

В брачном договоре можно определить:

– кто будет владеть имуществом, принадлежащим каждому из супругов до вступления в брак; кому будет принадлежать нажитое в период брака имущество; кому и что перейдет в собственность в случае расторжения брака.

Перед совершением данной сделки нет необходимости выделять свою долю в общем имуществе и оформлять не нее право собственности (это сокращает время и расходы).

В соответствии с Семейным кодексом односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Это обстоятельство наряду с отсутствием дополнительных оснований для расторжения договора или признания его недействительным делает такой способ сравнительно надежным.

Как и в случае с дарением, на данный способ не будут распространяться налоги на доходы физических лиц.

Перешедший к одному из супругов объект недвижимости будет принадлежать только ему и не попадет под правило общей собственности.

К примеру, супруги собираются приобрести в собственность квартиру, но желают , чтобы в случае расторжения брака квартира принадлежала только одному из супругов и являлась его неделимой собственностью. В данном случае практикуется заключение брачного договора на оформление конкретного объекта недвижимости.

Брачный договор поступает вместе с другими документами на процедуру государственной регистрации прав вместо согласия супруга, предоставление которого требуется в соответствии со ст. ст.

34,35 Семейного Кодекса РФ при приобретении имущества и орган, осуществляющий государственную регистрацию сделки проводит регистрацию права собственности на квартиру только на одного супруга.

Такие ситуации встречаются наиболее часто в нашей республике и объясняются тем, что обычно денежные средства поступают от родителей одного из супругов для улучшения жилищных условий молодой семьи.

В этом случае каждый даритель денег пытается защитить своего ребенка от каких-либо разделов приобретаемого недвижимого имущества в случае расторжения брака, тем самым сохранив вложенные им денежные средства. Кроме того, не секрет, что брачный договор, который заключается вступающими в брак все чаще и чаще, защищает права «богатого» супруга, который также решает свои материальные проблемы в будущем наилучшим для него способом.

Согласно ст.43 Семейного Кодекса РФ брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов.

Соглашение об изменении или расторжении брачного договора совершается в нотариальной форме. Действие брачного договор прекращается с момента прекращения брака (ст.

25 Семейного Кодекса РФ) , за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после прекращения брака.

Что касается ситуации, когда брак все–таки расторгнут, но стороны мирно, соглашением сторон решают все вопросы с разделом совместной собственности.

Можно также обратиться в нотариальную контору и удостоверить Договор о разделе нажитого в браке имущества, определив кому и что конкретно перейдет из совместно нажитого в период брака имущества. На заключение этого договора распространяется общий трехлетний срок после расторжения брака.

И если раздел касается недвижимого имущества, такой договор после его удостоверения поступает как правоустанавливающий документ бывшего супруга в Управление Федеральной Службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР и именно в соответствии с ним будут зарегистрированы права собственности на конкретные объекты недвижимого имущества. Пакет документов, подтверждающих права собственности, а также всю техническую и правовую документацию на объекты недвижимости, Свидетельство о расторжении брака и другие документы представлять нотариусу обязательно.

Источник: https://buro96.ru/publikatsii/138-sdelki-s-nedvizhimym-imushchestvom-mezhdu-suprugami.html

Сделки между супругами – юрист-универсал

Договор купли продажи между супругами

Сделки между супругами

В последнее время участились обращения граждан и риэлторов, оказывающих содействие гражданам в приобретении/отчуждении жилых помещений, с жалобами на отказы Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы в регистрации договоров по отчуждению недвижимого имущества, заключаемых между супругами.

На наш запрос о причинах отказа в регистрации Учреждение юстиции разъяснило следующее: «В случае, если имущество находится в общей совместной собственности супругов, передача такого недвижимого имущества одним супругом другому противоречит действующему законодательству, так как имущество продолжает считаться общей совместной собственностью супругов, а не индивидуальной собственностью одного супруга.

Таким образом, в случае, если имущество приобретено супругом в период брака и отсутствует документ, подтверждающий изменение законного режима имущества супругов, то договор купли-продажи такого недвижимого имущества, где сторонами выступают супруги, не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 256 ГК РФ, гл. 7 СК РФ)».

На первый взгляд, семейное законодательство и гражданское законодательство, в части подлежащей применению к семейным правоотношениям, не содержит запрета на совершение сделок между супругами.

Попробуем разобраться в сложившейся ситуации на основе комплексного анализа норм семейного и гражданского права, в части касающейся имущественных отношений супругов, связанных с их общей собственностью, и общих положений о сделках (договорах).

7 глава Семейного кодекса РФ, на которую ссылается в своем ответе регистрирующий орган, устанавливает законный режим имущества супругов – режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Таким образом, в отсутствие соглашения супругов, изменяющего установленную презумпцию совместной собственности, имущество, нажитое супругами во время брака, признается их общим.

Основными критериями для отнесения нажитого супругами имущества к общему в ситуации, когда его приобретение/отчуждение осуществляет один из супругов, являются: период приобретения – в браке, средства приобретения – общие доходы супругов, основание приобретения – возмездные сделки.

При этом возмездным признается договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Приобретение одним из супругов имущества порождает право собственности другого супруга на это имущество, независимо от того, кто из супругов участвовал в сделке по его приобретению/отчуждению или на имя кого из них оно оформлено.

На общее имущество супруги приобретают равные права независимо от способа и активности участия того или иного супруга в формировании совместной собственности. Законный режим совместной собственности супругов закрепляет за каждым из них право на общее имущество в целом, т.к.

совместная собственность – это собственность бездолевая. Доли участников общей совместной собственности устанавливаются лишь при решении вопроса об определении долей и разделе общего имущества, который влечет за собой прекращение совместной собственности.

Супруги, как участники совместной собственности, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Безусловно, при совершении сделок между супругами, оформление согласия одного из них на сделку не требуется, поскольку оба сособственника участвуют в сделке.

Именно в участии обоих сособственников в сделке по передаче другу другу совместно принадлежащего им имущества кроется противоречие.

Поскольку тот из супругов, на имя которого оформлено (согласно правоустанавливающим документам) совместное имущество супругов, фактически отчуждает другому супругу уже принадлежащую последнему часть (неопределенную долю) в этом имуществе.

Однако законом предусмотрены договоры (соглашения), в которых супруги выступают сторонами как сособственники и решают вопрос о передаче друг другу (любому из них) принадлежащего им совместно(раздельно) имущества.

Так, например, брачным договором супруги могут установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Заключив соглашение о разделе общего имущества супругов, они могут перевести имущество, принадлежащее на праве совместной собственности, в долевую собственность или в личную собственность любого из них.

Выяснению подлежит вопрос какие именно сделки между супругами противоречат закону, в чем именно заключается несоответствие действующему законодательству? Рассмотрим на примере договора купли-продажи.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если супруг, на имя которого оформлено имущество, являющееся совместной собственностью супругов, продает его другому супругу, а последний уплачивает супругу-продавцу денежную сумму, сформированную в период брака за счет общих доходов супругов, то каждый из них соответственно становится сособственником полученных другой стороной в сделке недвижимого имущества и денег.

Это происходит в силу действия законного режима имущества супругов. Супруг, отчуждающий общее имущество, становится сособственником возмездно приобретаемого по этой сделке другим супругом имущества. Следовательно, передаваемое по договору купли-продажи между супругами имущество остается их общим.

Не происходит перехода права собственности от продавца к покупателю.

Состав имущества супругов, каждого из них не меняется. Супруги остаются в том же положении, что и до заключения договора. Что не соответствует природе договора купли-продажи и требованиям гражданского законодательства, согласно которым при отчуждении собственником своего имущества другим лицам его право собственности прекращается, а у приобретателя по договору возникает.

Таким образом, рассматриваемая сделка не порождает правовых последствий, наступление которых желали вступающие в сделку лица, и которые определены законом для данной сделки.

Единственным последствием рассматриваемой сделки будет только формальное изменение имени собственника недвижимого имущества в правоустанавливающих документах (с супруга-продавца на супруга-покупателя) и держателя денежных средств (с супруга-покупателя на супруга-продавца).

Вышеизложенное позволяет признать позицию, занятую регистрирующим органом, обоснованной, однако, требующей уточнения.

Согласно семейному законодательству, общее имущество супругов, передаваемое одним из них другому супругу по договору купли-продажи «продолжает считаться общей совместной собственностью супругов» только в случае, если в качестве встречного предоставления по договору супруг-покупатель уплатит денежные средства, принадлежащие обоим супругам (т.е. если имущество приобретается за счет общих доходов супругов).

В противном случае, имущество из совместной собственности супругов перейдет в личную собственность супруга-покупателя, т.к. согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.

98 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак.

И, наоборот, имущество, принадлежащее одному из супругов, переданное по договору купли-продажи другому супругу за счет общих денежных средств супругов, перейдет из личной собственности супруга-продавца в общую собственность супругов.

По нашему мнению, договор купли-продажи, заключенный между супругами, по которому и предметом, и встречным предоставлением является общее имущество супругов, недействителен (ничтожен), т.к. не соответствует требованиям закона.

При этом договор противоречит не семейному (как указывает Учреждение юстиции), а гражданскому законодательству РФ.

По мнению Учреждения юстиции, «сделки, совершаемые между супругами, предметом которых является передача одним супругом в собственность другому супругу недвижимого имущества, возможны только в случае, если объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности одному из супругов».

Источник: https://jurist-universal.ru/smotret-vsiu-poleznuiu-informatciiu/sdelki-mezhdu-suprugami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.