Договор купли продажи недвижимости материнский капитал

Купля-продажа квартиры (жилого дома) с материнским капиталом: порядок оформления, образец договора

Договор купли продажи недвижимости материнский капитал

Купля-продажа недвижимости – вопрос, который актуален для многодетных семей как никогда. Принимая во внимание государственную поддержку с материнским капиталом, осуществление данной сделки стало реальностью.

Владельцу сертификата необходимо выбрать один из 2-х вариантов – приобретение квартиры за наличные средства или с помощью целевого кредитования от банка.

Именно от этого зависит образец договора и период, с которого можно получить деньги от ПФ РФ.

Как оформляется купля-продажа с материнским капиталом?

Оформление сделки по купле-продажи квартиры с использованием средств маткапитала различается в зависимости от способа оплаты покупки.

  1. Жилье приобретается с использованием заемных средств. Схема следующая: семья обращается в банк, берет ипотеку, оформляет все документы и обращается в ПФ РФ за выплатой. Фонд рассматривает собранные бумаги и принимает по ним решение в срок не более 2-х месяцев, после чего деньги безналичным способом перечисляются банку в счет погашения займа.
  2. Недвижимость куплена за счет собственных средств семьи. Заявитель предоставляет в ПФ РФ документы о заключении сделки купли-продажи и ждет выплат продавцу от фонда.

Важное условие для ПФ РФ – оформление приобретенной квартиры в совместную собственность всех членов семьи.

Делается это либо сразу при подписании договора купли-продажи, либо в последующем, спустя 6 месяцев после погашения всех задолженностей перед банком.

Но в этом случае владелец сертификата должен предоставить в ПФ РФ заверенное нотариусом обязательство разделить собственность на всех членов семьи.

На наш взгляд, логичнее и менее затратно оформить раздел на этапе совершения сделки. Во-первых, не придется дополнительно ходить по инстанциям для получения новых свидетельств на собственность, во-вторых, не будет необходимости платить госпошлины, помимо тех, что необходимы при первичной регистрации перехода права собственности.

Важно! Если по каким-то причинам, даже после составления нотариального обязательства об оформлении квартиры в общую собственность, владелец сертификата этого не делает, то ее супруг (отец детей) или прокуратура вправе подать иск в суд о понуждении совершить это действие.

Таким образом, выделим 3 аспекта, важные для оформления выплат по маткапиталу в ПФ РФ:

  • в договоре займа обязательно должно быть указано на его целевой характер –приобретение жилья;
  • никаких созаемщиков, кроме супругов, по ипотеке быть не должно;
  • право собственности на купленную квартиру распределяется только между членами семьи, но не остальными родственниками.

Однако эти требования, как показала судебная практика, не безусловны. Владельцам сертификатов на маткапитал удалось доказывать свою правоту и ПФ РФ выплачивал средства.

Например, семья купила часть дома, которая прилегала к их собственному жилью.

Фонд отказал в выплате, но в суде было вынесено решение, что такой покупкой расширяется площадь для проживания семьи и, соответственно, сделка не противоречит требованиям закона об улучшении условий проживания.

Мать с сыном добровольно отказались от своей доли в общей собственности в пользу малолетних детей; суд обязал выплатить ПФ РФ средства маткапитала. Или же другая ситуация: мать выкупила долю у старшего ребенка и разделила ее между собой и младшими сыновьями. Суд также встал на ее сторону.

На практике может возникнуть ситуация, когда мать повторно выходит замуж за человека, который не является отцом ее детей. Как в этом случае оформляется право собственности на приобретаемую квартиру? Должен ли супруг участвовать в этом.

ПФ РФ отказывает в перечислении денег, если собственником становится не отец детей.

Однако если развод с папой произошел после начала оформления перевода средств маткапитала, но до их перечисления, то бывший супруг будет иметь право на долю в квартире.

Как получить деньги от ПФ РФ на покупку недвижимости?

Семья определилась со способом покупки квартиры и решила обратиться в ПФ РФ. Давайте еще раз обговорим то, что если недвижимость приобретается с помощью заемных средств банка, то использовать деньги маткапитала можно сразу после рождения второго и последующего малышей. Но в случае использования личных сбережений и средств сертификата придется ждать исполнения младшему ребенку 3 лет.

Оформление выплат при покупке жилья за счет кредитных средств

ПФ РФ разрешает заключать договоры займа с:

  1. Кредитной организацией (банком). При этом речь не идет о микрофинансовых организациях.
  2. Потребительским кооперативом, который осуществляет свою деятельность не менее 3 лет.
  3. Иной организацией, которая выдает ипотечный кредит и отвечает требованиям, которые законодатель предъявляет к кредитным организациям.

Документы, которые необходимо представить в ПФ РФ:

  • сертификат на маткапитал;
  • заявление;
  • свидетельство о браке;
  • карточка СНИЛС;
  • паспорт;
  • договор займа;
  • справка от заемщика об остатке денежных выплат;
  • копия свидетельства о праве собственности на квартиру или копия договора долевого участия в строительстве (если недвижимость приобретается в новостройке);
  • документ, который подтвердит перевод денег из банка.

Важно! Владелец сертификата на маткапитал может направить средства на погашение нескольких кредитов; их количество законодателем не ограничивается.

Оформление выплат при покупке жилья за счет собственных средств

После того как младшему ребенку исполнится 3 года, родители, купившие квартиру за наличные деньги вправе обратиться в ПФ РФ для компенсации затрат за счет средств сертификата. Для этого необходимо собрать следующие документы:

  • сертификат на маткапитал;
  • заявление;
  • паспорт;
  • карточку СНИЛС;
  • свидетельство о браке;
  • зарегистрированный договор купли-продажи квартиры;
  • свидетельство о праве собственности.

Важно! Если недвижимость приобреталась в рассрочку, а, соответственно, право собственности на нее переходит только после окончания всех выплат, то в ПФ РФ предоставляется справка, в которой указан долг на момент оформления документов в фонде.

Образец договора купли-продажи недвижимости за счет средств материнского капитала

Образцов договора купли-продажи недвижимости с использованием маткапитала довольно много; условия сделки меняются под конкретную ситуацию. Мы рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  1. Если квартира оформляется в долевую собственность всех членов семьи, то уже в преамбуле соглашения необходимо перечислять всех участников сделки с указанием полного ФИО, даты и места рождения, данных паспорта, пола и адреса регистрации. Далее в предмете договора необходимо указать: «Продавец обязуется передать в общую долевую собственность Покупателям в 1/3 доли каждому квартиру».
  2. Детальным образом прописываем все сведения о приобретаемом объекте: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, на каком праве принадлежит продавцу и т.д. Все это необходимо для того, чтобы предмет сделки можно было легко идентифицировать.
  3. Стоимость договора. Указание на общую сумму и порядок оплаты. Именно в этом пункте стороны прописывают, что часть средств будет переведена на счет продавца (номер счета) из ПФ РФ в определенный срок.

Продавец дает гарантию, что недвижимость не находится в обременении, в залоге и т.д., то есть квартира «чистая» и готова к продаже.

На этот момент обращаем внимание еще и потому, что очень часто недобросовестные продавцы «забывают» о родственниках, которые, например, находятся в местах не столь отдаленных и числятся за жилплощадью. Но эти самые родственники об этом факте помнят, и когда настает срок освобождения, появляются на пороге жилья.

Более того, они имеют полное право жить в квартире или потребовать выплаты средств за их долю. Однако покупатель сможет доказать, что он не знал об их существовании и был добросовестным в отличие от продавца.

С 01.03.2013 отменена регистрация договора купли-продажи. Теперь стороны должны зарегистрировать только переход права собственности от продавца к покупателю.

О чем еще стоит знать?

ПФ РФ довольно тщательно проверяет все документы, которые связаны с оформлением сделки купли-продажи и последующим переводом средств маткапитала.

Поэтому мы рекомендуем вам внимательно читать все тексты соглашений. Если в договоре найдена ошибка, необходимо ее исправить как можно быстрее.

В том случае, когда переход права собственности зарегистрирован, у сторон есть возможность заключить дополнительное соглашение к договору.

Средствами маткапитала нельзя погасить неустойку или штрафы по договору займа; только основной долг. Также невозможно приобрести вместе с недвижимостью и земельный участок – только квартиру/дом.

Важно! Жилье обязательно должно располагаться на территории РФ и быть оформлено либо в совместную собственность всех членов семьи, либо на имя владельца сертификата/его супруга.

На практике часто возникают ситуации, когда сделки по купле-продаже заключаются между близкими родственниками. Оговоримся сразу, закон этого не запрещает; однако ПФ РФ с подозрением относится к подобного рода соглашениям.

Более того, фонд отказывает заявителям в перечислении средств. В этом случае можно обратиться с жалобой к вышестоящему руководству ПФ РФ.

И, наконец, самый актуальный вопрос. Обналичивание средств маткапитала. На сегодняшний день это абсолютно невозможно; ПФ РФ переводит средства только безналичным путем.

Однако находятся желающие обойти требования закона и получить 453 026 рублей на руки. С этой целью заключаются притворные сделки.

Однако уголовное наказание в таких случаях ждет не только тех, кто оказывает такие услуги, но и владельцев сертификата с маткапиталом, согласившихся на это.

Покупка квартиры за счет материнского капитала: видео

Источник: https://socgramota.ru/social/mkapital/kuplya-prodazha-kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html

Что нельзя указывать в договоре, покупая жилье за маткапитал

Договор купли продажи недвижимости материнский капитал

Материнский капитал является одной из самых популярных государственных программ социальной поддержки семей, имеющих детей.

Как известно, программу материнского капитала продлили до конца 2021 года, что означает, что сделки с использованием этих средств в ближайшем будущем будут очень распространены.

Поскольку чаще всего средства материнского капитала используются для приобретения жилья, то подавляющую часть сделок с материнским капиталом составляют договоры купли-продажи жилой недвижимости.

Перечисление денег материнского капитала при покупке жилья осуществляется Пенсионным фондом РФ:

– в течение одного месяца со дня обращения с заявлением о распоряжении этими средствами с приложением всех документов по сделке выносится решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления,- если вынесено положительное решение, то средства материнского капитала перечисляются в течение 10 рабочих дней.

Поскольку вопрос о перечислении средств материнского капитала на покупку жилья решается уже после того, как заключен договор, то очень важно оформить договор правильно, дабы избежать впоследствии неприятностей из-за отказа ПФР платить деньги по нему.

Достаточно часто возникают ситуации, когда договор подписан, и покупатель принял на себя обязательство расплатиться за жилье, а ПФР отказывается перечислять средства материнского капитала, установив несоответствие текста договора закону.

А это серьезно затрагивает интересы как покупателя, так и продавца, который не получает деньги. Чтобы не допустить подобного, разберем основные причины отказов ПФР выплачивать деньги материнского капитала на покупку жилья.

1) Покупается не отдельная квартира или комната, а доля в квартире.

Позиция ПФР неизменна: покупка долей не может оплачиваться материнским капиталом, т.к. в Жилищном кодексе в числе жилых помещений доли не указаны. Следовательно, доля – не жилое помещение, и ее приобретение нельзя расценить как улучшение жилищных условий семьи.

ПФР перечислит деньги материнского капитала при покупке доли только в одном случае – если по документам будет прослеживаться, что приобретена была комната, равноценная определенной доле в квартире.

Формулировка в документе о собственности должна быть примерно такая: «комната 10 кв.м, что соответствует 1/3 доли в квартире». Если же в свидетельстве однозначно указано, что в собственности доля, то ПФР откажет в выплате средств.

Но судебная практика по этому вопросу сложилась в пользу граждан – если оспорить отказ ПФР в суде, то высока вероятность, что его отменят.

Минус в том, то судебное разбирательство занимает время, а продавец не всегда соглашается ждать. Поэтому лучше все-таки приобретения доли в квартире на материнский капитал избежать.

2) На стороне покупателя в договоре купли-продаже указаны не только члены семьи владельца сертификата, но и другие лица.

Даже если они являются родственниками (родителями, бабушками, дедушками и т.п.), с точки зрения закона, они не признаются членами семьи, получившей сертификат на материнский капитал.

К членам семьи относятся только супруги и их дети. Часто родители супругов добавляют им денег на покупку жилья с условием, что определенная доля будет закреплена за ними. Между тем ПФР отрицательно относится к покупке жилья в долевую собственность, т.к. оплата средствами материнского капитала части квартиры, принадлежащей третьему лицу, законом не допускается.

Как избежать отказа в таком случае? Здесь есть два варианта:

– лучше всего договориться с родственником, чтобы он не участвовал в сделке – тогда все условия закона будут выполнены,- если договориться не удается, то нужно подробно расписать, какая доля переходит родственнику, а какая – семье владельца сертификата.

В пункте о цене квартиры нужно указать, сколько составляет стоимость доли семьи и что она оплачивается средствами материнского капитала. Дальше – как в первом пункте, нужно решать вопрос о выделении доли в квартире в реальную комнату.

3) Приобретается жилой дом с земельным участком, и цена договора не позволяет установить стоимость жилья и земли по отдельности.

По закону средства материнского капитала можно направлять только на приобретение жилья – следовательно, покупка земельного участка за счет таких денег не допускается.

Поэтому ПФР отказывается перечислять деньги материнского капитала в тех случаях, когда:

– стоимость и дома, и земли в договоре прописана одной суммой и невозможно установить, сколько идет в оплату непосредственно дома,- в порядке расчетов указано, что первый взнос оплачивает сам покупатель, а остаток погашается за счет перечисления средств материнского капитала. При этом определено, что в первую очередь оплачивается жилой дом, а во вторую – земля.

То есть получается, что средства материнского капитала очевидно идут в оплату земли, что повлечет отказ ПФР в выплате денег.

Покупая дом с участком на средства материнского капитала, прописывайте в договоре отдельно цену дома и земли, а также порядок расчетов указывайте таким образом, чтобы средствами материнского капитала не оплачивался земельный участок.

Не забудьте также о необходимости оформить купленное жилье в долевую собственность всех членов семьи – о негативных последствиях говорилось здесь.

© Сивакова И. В., 2018 г.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/sivakova/chto-nelzia-ukazyvat-v-dogovore-pokupaia-jile-za-matkapital-5ab3e59efd96b15b29f7f313

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.