Договор покупки квартиры в долях образец

Содержание

Договор купли-продажи квартиры с несколькими покупателями: образец и правила заключения

Договор покупки квартиры в долях образец

В практике нередки случаи, когда недвижимость принадлежит нескольким лицам. В этом случае при ее продаже сторонами договора будут все собственники (то есть, на стороне покупателей будут выступать несколько участников). Заключение такого договора будет иметь некоторые особенности, изложенные ниже. Также в этой статье мы приведем примерный образец подобного договора.

Если 2 покупателя — супруги

В случае, если покупателями квартиры являются супруги, право собственности на нее будет по умолчанию совместным. При этом не имеет значения, кто заключил договор и зарегистрировал на себя права на недвижимость – оба супруга или один из них (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Если договор заключают оба супруга, в нем может быть указано, что квартира переходит в их совместную собственность. Но это не является обязательным.

По общему правилу, на покупку квартиры супругом требуется нотариально удостоверенное согласие мужа или жены.

Когда оба супруга подписывают один договор, сложно представить себе, что один из них был бы не согласен с его заключением.

Тем не менее, в ряде органов Росреестра требуют предоставления подобного согласия для регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому имеет смысл оформить его в любом случае, чтобы не столкнуться с отказом в регистрации.

Если не являются супругами

В случае, когда квартиру приобретают лица, не являющиеся мужем и женой, приобретаемое имущество переходит в их долевую собственность. В этом случае в договоре должна быть определена доля, который каждый из них приобретает. Доли могут быть равными или нет – это зависит от сторон.

Количество экземпляров

При составлении договора купли-продажи, в котором участвуют 2 и более покупателей, нужно предусмотреть подписание дополнительных экземпляров. Количество подписанных договоров должно быть равно количеству лиц, подписавших договор, плюс один экземпляр для Управления Росреестра, который будет проводить регистрацию права собственности.

Оплата цены

По общему правилу, каждый из покупателей обязан оплатить свою долю в приобретаемом имуществе. Запрета на указание в договоре, что один из них оплатит покупку за всех, не существует.

Однако в этом случае у других покупателей могут возникнуть сложности при получении налогового вычета с сумм, потраченных на приобретение жилья. Исключением являются супруги – в их случае платеж считается общим вне зависимости от того, кто из них фактически перечислил продавцу деньги.

Образец договора купли-продажи с участием двух покупателей, приобретающих квартиру в долевую собственность, приведен ниже. Обращаем Ваше внимание, что этот образец составлен на основе общих норм законодательства. Для его подписания может потребоваться внесение существенных изменений в соответствии с той или иной ситуацией.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                  ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

(1) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 1»), и

(2) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 2»),

Покупатель 1 и Покупатель 2 совместно именуются «Покупатели», Покупатели и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1  Предмет Договора

1.1         В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателей, а Покупатели – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2         Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 Покупатели приобретают Квартиру в общую долевую собственность в следующих долях:

  • ½ (одну вторую) доли приобретает Покупатель 1; и
  • ½ (одну вторую) доли приобретает Покупатель 2.

2  Цена Договора

2.1         Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2   Покупатель 1 уплачивает ½ цены Квартиры в сумме ______. Покупатель 2 уплачивает ½ цены Квартиры в сумме _____.

3  Порядок расчетов

3.1         Покупатели уплачивают цену Квартиры Продавцу в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям.

3.2         Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателям в долях, указанных в п. 1.3 настоящего Договора.

3.3         Расходы на оплату указанной банковской ячейки несут Покупатели.

3.4     Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4  Регистрация перехода права собственности

4.1         Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2         Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателей на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3         Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателям Стороны несут в равных долях.

5  Акт приема-передачи

5.1         Продавец передаст Покупателям Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2         Покупателям передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3         При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4         С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателями к ним переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.5         Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателями.

5.6         На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц. Продавец обязуется обеспечить, чтобы никакие лица не были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в Квартире до даты регистрации права общей долевой собственности на Квартиру за Покупателями.

6  Заверения об обстоятельствах

6.1         Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

6.2         Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3         Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6.4         Согласие супруги Покупателя 1 на заключение настоящего Договора получено.

6.5 Покупатель 2 заверяет и гарантирует Продавцу, что она в браке не состоит, в связи с чем не требуется получение согласия супруга Покупателя 2 на заключение настоящего Договора.

7  Ответственность Сторон

7.1         В случае уклонения кого-либо из Покупателей от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2         В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Продавец уплачивает Покупателям неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3         В случае уклонения кого-либо из Покупателей от помещения средств в банковскую ячейку Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8  Прочие положения

8.1         Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2         При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3         Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Покупателей, один экземпляр для Продавца и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Перечень передаваемого имущества.
  3. Форма акта приема-передачи

Заключение договора купли-продажи квартиры с 2 или несколькими покупателями имеет ряд особенностей, которые невозможно отразить в рамках одной статьи. Мы рекомендуем проконсультироваться с юристом. Это позволит получить точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-neskolkimi-pokupatelyami-obrazets-i-pravila-zaklyucheniya

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами – образец и бланк 2020 года

Договор покупки квартиры в долях образец

Квартира найдена, документы в порядке, цена устраивает и вы уверены, что покупаете у собственника. Осталось только скрепить сделку письменным соглашением. Рассмотрим, какие важные моменты нужно учесть при составлении договора купли-продажи квартиры между физическими лицами.

Что такое договор купли-продажи квартиры (ДКП)?

Письменным отражением договоренностей, достигнутых между продавцом и покупателем, их прав и обязанностей в отношении исполнения своих намерений является договор купли-продажи квартиры. Согласно п. 1 Ст. 454 ГК РФ основными юридическими последствиями его подписания служит передача:

  • квартиры и прав на нее к покупателю;
  • денежных средств за квартиру к продавцу.

Все условия сделки должны быть четко прописаны в договоре купле-продаже. С момента его подписания у сторон возникают обязанности по их исполнению.

На основании ДКП происходит государственная регистрация перехода права собственности на квартиру к новому владельцу.

В случае, когда в данный момент стороны не могут заключить основной договор купли-продажи, они вправе закрепить свои договоренности в предварительном договоре. В нем прописываются все условия, которые будут перенесены в соглашение о сделке, и указывается дата, когда она состоится.

Кто составляет договор купли-продажи?

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Составляется договор в простой письменной форме или нотариальной. Причем оговорены случаи, когда нотариальное заверение является обязательным. Это продажа жилья:

  • по договору ренты, предусматривающему пожизненное содержание с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
  • одним из собственников которого является несовершеннолетний гражданин либо лицо, признанное ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015);
  • доли в квартире (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Остальные ситуации могут быть оформлены договором в простой письменной форме с соблюдением всех требований к такому виду документов. При желании и по договоренности сторон можно обратиться за составлением соглашения к нотариусу.

С 1 февраля 2019 года удостоверивший сделку нотариус направляет в Росреестр документы самостоятельно, служащие основанием для перехода права собственности к новому владельцу квартиры. В регистрирующий орган передается электронный документ, заверенный электронной подписью нотариуса. Услуга является бесплатной.

Где составляют и регистрируют куплю-продажу квартиры?

Перед тем, как приступать к оформлению сделки купли-продажи необходимо определиться, не требуется ли делать это только в присутствии нотариуса. Если случай не является обязательным к заверению нотариально, то можно использовать простую форму договора.

Составляется документ по обоюдному согласию сторон со всеми условиями, прописанными в пунктах. Чтобы учесть все необходимые с юридической точки зрения моменты, можно обратиться к юристу. Он не только грамотно составит договор, но и разъяснит все правовые последствия сделки.

Помощь в составлении может оказать и риэлтор. Обычно это происходит, когда одна из сторон осуществляла поиск контрагента при участии агентства.

С 01.03.2013 года договор купли-продажи не подлежит госрегистрации. Обязательным является государственная регистрация перехода права собственности на жилой объект к новому владельцу (ст. 551 ГК РФ). Для этого основанием является ДКП, который в обязательном порядке предоставляется в регистрирующий орган – Росреестр или МФЦ.

Как правильно оформить?

Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:

  • удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
  • выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.

По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:

  1. Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
  2. Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
  3. Существенные условия договора:
  • предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
  • стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
  • перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
  1. Иные условия соглашения включают в себя:
  • информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
  • сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить ихможно в выписке из ЕГРН);
  • условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
  1. Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.

На какие пункты обратить особое внимание и почему?

В договоре следует предусмотреть следующие моменты:

  • гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
  • наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
  • особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
  • следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.

Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.

Образец (бланк) договора купли-продажи квартиры

Ниже предложены варианты образцов и бланков ДКП при совершении различных сделок.

Образец договора купли-продажи квартиры за наличный расчет в 2020 году

Особенности составления ДКП уже описаны выше. В 2020 году они остаются актуальными.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими лицами. doc

Договор купли-продажи квартиры с задатком

Закрепить квартиру за покупателем поможет N сумма денег в виде задатка.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с задатком. doc

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Молодая семья, получившая материнский (семейный) капитал вправе использовать его средства на улучшение жилищных условий. Но здесь необходимо соблюдать условие обязательного выделения каждому члену семьи доли. Поэтому лучше на этапе оформления сделки включить такое условие в договор купли-продажи.

Законодательство позволяет выделить доли в течение полугода после покупки квартиры. Но тогда потребуется снова обращаться в Росреестр и платить госпошлину за документальное оформление выдела долей. К тому же существует риск того, что это не будет сделано вовремя, что повлечет неприятные последствия.

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой с использование средств материнского капитала, подписывается всеми участниками сделки. Интересы детей младше 14 лет представляют их законные представители (родители или опекуны).

Оплату средствами материнского капитала за жилье можно произвести только после достижения ребенком 3 лет.

Поэтому сделка может быть оформлена договором купли-продажи или договором с рассрочкой. В случае с рассрочкой в соглашении должен быть определен порядок оплаты, согласно которому вносится первоначальный взнос и оставшаяся сумма выплачивается продавцу равными частями в соответствии с графиком платежей.

В договоре сделки обязательно прописываются реквизиты материнского (семейного) капитала, средства которого будут использованы при покупке квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с материнским (семейным) капиталом. doc

Договор купли продажи квартиры по ипотеке

Перед оформлением ипотечного кредита обязательным является проведение независимой оценки стоимости приобретаемого жилья. На основании этой оценки будет рассчитан и выдан заем.

В ДКП прописывается, что использованы ипотечные средства, а также реквизиты кредитного договора. Этот факт регистрируется вместе с договором сделки в Росреестре, на основании чего в выписке будет содержаться отметка об обременении квартиры в виде залога у банка.

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств Сбербанка. doc

Договор купли продажи квартиры по доверенности

Интересы одной из сторон сделки может представлять доверенное лицо. Тогда в договоре указываются его персональные данные и реквизиты доверенности, на основании которой он действует. Она должна быть заверена нотариально и приложена к договору.

Образец ДКП квартиры по доверенности по безналичному расчету через Сбербанк (Росреестр). doc

Бланк ДКП квартиры по доверенности между физическими лицами. docx

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazec-mezhdu-fizicheskimi-licami/

Как оформить договор купли-продажи квартиры?

Договор покупки квартиры в долях образец

Договор может быть признан оспоримым или ничтожным. Все это влечет недействительность сделки, и стороны возвращаются в первоначальное положение.

ДКП суд признает оспоримым, если он:

  1. Заключен под угрозой насилия.
  2. Оформлен от лица недееспособного человека или ребенка без согласия представителей или органа опеки.
  3. Заключен ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей.
  4. Составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке.
  5. Продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки.

ДКП считается ничтожным, если он не соответствует требованиям законодательства, на нем есть поддельные подписи, заключен ребенком до 14 лет. Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором – заключение одной сделки ради прикрытия другой.

Обратите внимание! Признать ДКП недействительным можно только через суд

Как составить договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками

После сбора всех необходимых документов стороны могут переходить к составлению договора купли-продажи квартиры. ДКПК не имеет установленного государственного образца, однако сюда рекомендуется включать следующую информацию:

  1. Дата и место составления договора.
  2. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Продавца. Если Продавцов несколько (например, супруг и супруга, которые вместе продают совместно нажитую собственность), то вписываются персональные сведения каждого из них.
  3. ФИО, год рождения, место рождения, адрес регистрации, адрес фактического проживания и паспортные данные Покупателя.
  4. Идентификационное описание квартиры (адрес, этаж расположения, общий метраж, жилая площадь, нежилая площадь и т.д.). Если квартира разделена на доли, необходимо указать, какой долей владеет каждый сособственник.
  5. Стоимость квартиры. Стоимость необходимо рассчитать заранее, еще на этапе сбора документов и подготовки сделки к ее проведению. Продавец может установить стоимость квартиры, если проанализирует ситуацию на рынке недвижимости или обратится к услугам независимого оценщика.
  6. Порядок внесения средств за квартиру. Здесь описывается, как, когда и в какой валюте Покупатель должен уплатить деньги Продавцу. Стороны могут договориться о наличном расчете, о расчете через банковскую ячейку, о расчете через аккредитивный счет. Продавец и Покупатель самостоятельно устанавливают, на каком этапе сделки деньги подлежат уплате – до перерегистрации права собственности в Росреестре или после нее.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Ответственность за нарушение установленных договоренностей.
  9. Порядок разрешения конфликтов и споров.
  10. Пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре.
  11. Пункт, подтверждающий дееспособность и вменяемость сторон.
  12. Подписи участников сделки.

Когда происходит продажа квартиры с двумя собственниками, участникам сделки понадобится подготовить как минимум 4-5 оригинальных экземпляров договоров.

2 экземпляра – каждому сособственнику, 1 экземпляр – Покупателю, 1 экземпляр – нотариусу и еще 1 экземпляр – Росреестру.

Если в сделке участвует больше Продавцов или Покупателей, то на каждого из них понадобится составить дополнительный оригинальный договор.

После подписания договора и его заверения у нотариуса (последнее – при необходимости) Покупатель обращается в Росреестр или МФЦ со всеми документами.

За регистрацию 1 договора купли-продажи понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Переход права собственности будет зарегистрирован госслужащими в течение 3-12 дней (в зависимости от обстоятельств и условий подачи).

Наиболее быстро регистрируются договоры, которые уже были проверены и заверены нотариусом.

В каких случаях не нужен нотариус в сделках с долями?

Закон обязывает совершать сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость через нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Общая собственность делится на:

  • Долевую — жилье принадлежит нескольким гражданам, размер части каждого собственника определен.
  • Совместную — имущество принадлежит нескольким гражданам, однако доли каждого в нем не определены и являются равными в силу закона.

Источник: https://razvodimsia.ru/dogovor-kupli-prodazi-doli-kvartiry-mezdu-suprugami-obrazec/

Договор купли-продажи квартиры по долям. Образец заполнения и бланк 2020 года

Договор покупки квартиры в долях образец
Договор купли-продажи квартиры по долям подразумевает приобретение покупателем части коллективной собственности на жилое помещение.

Файлы в .DOC:Бланк договора купли-продажи квартиры по долямОбразец договора купли-продажи квартиры по долям

Важное значение в самом процессе купли-продажи имеет статус доли. Если при приобретении доли в натуре осложнений, как правило, не бывает, то при приобретении идеальной доли заключение договора затруднено в силу наличия прав на приобретаемую долю у третьих лиц.

Виды долей

Первый вал разделений квартир на доли пришел в российские реалии после развала СССР. В результате массовой приватизации право собственности на квартиры получали все члены семьи нанимателя в равных долях. Впоследствии семьи распадались, люди ссорились и делили между собой квартиры. По решениям судов сособственникам выделялись идеальные доли в общем праве собственности.

Под идеальными долями понимается арифметическое выражение права на жилплощадь. Это может быть 1/4 или 1/16, не суть важно. Главное – то, что идеальная доля выражается в цифрах, а не в реальной комнате с реальным метражом и количеством окон.

Например, владелец 1/2 доли в трехкомнатной квартире на самом деле может занимать в ней комнату, по метражу равную 1/6 доли. То есть идеальная доля не имеет определенных границ, а ее юридическая суть сводится к праву собственности не на метраж доли, а на стоимость доли в общей стоимости квартиры.

Второй вал деления квартир на доли начался с того момента, как семьи стали приобретать жилье с использованием материнского капитала. Если предположить, что на оплату 50% стоимости квартиры был использован материнский капитал, то половина квартиры делится в долях на каждого члена семьи. Соответственно, в случае развода супругов вся квартира становится раздробленной на доли.

Приобретать идеальные доли сложно, и продавцов на них гораздо больше, чем потенциальных покупателей. Ниже мы рассмотрим сложности, связанные с продажей идеальных долей.

Доли в натуре, в отличие от идеальных, имеют свои границы, площадь и иногда, если позволяет планировка, даже отдельный вход и отдельный номер в кадастровых планах.

Выделение долей в натуре производится, как правило, по решению судов, по результатам экспертизы, дающей заключение о возможности выделения доли в натуре. В этом случае доля превращается в отдельную жилую площадь по типу коммунальной. Приобрести подобную жилплощадь намного проще, тем более, если покупателя не будут смущать общие санузлы, кухни и подсобные помещения.

Преимущественное право сособственников

Отчуждать и приобретать доли законодательством разрешено с одним ограничением – приоритетным правом сособственников приобрести долю в общей собственности.

Это значит, что решив продать свою долю, продавец должен вначале выяснить, не хочет ли кто из сособственников ее приобрести. С этой целью продавец должен направить всем сособственникам письменное предложение о продаже своей доли по установленной продавцом цене. На рассмотрение предложения закон отводит сособственникам один месяц.

Отказ сособственников в покупке или отсутствие ответа дает возможность продавцу продать свою долю любому покупателю.

Стоит заметить, что сособственники, особенно по долям в квартире, очень часто находятся в неприязненных отношениях. А потому попытка продавца продать долю, особенно идеальную, вызывает дружное противодействие остальных сособственников.

Соответственно и продавец нередко продает свою долю не только в интересах получения денег, но и из желания насолить сособственникам. Поэтому он часто желает продать долю не только стороннему лицу, но и лицу, которое сможет причинить как можно больше неудобств сособственникам.

С этой целью он направляет сособственникам извещение с предложением покупки доли, но по цене, настолько превышающей реальную, что сособственники вынуждены отказаться и доля уходит стороннему лицу. Разумеется, в договоре купли-продажи при этом будет отражена не та цена, за которую доля была продана, а та, которая указывалась в письменном предложении для сособственников.

Несоблюдение продавцом преимущественного права на покупку повлечет за собой признание договора купли-продажи недействительным в случае, если хотя бы один из сособственников обратится с соответствующим исковым заявлением в суд.

Выделение доли в натуре

Продать идеальную долю крайне сложно из-за отсутствия покупателей, желающих приобрести «арифметическое» жилье, границы которого не определены и, возможно, не смогут быть определены в будущем.

Поэтому, решив продать долю, желательно хотя бы поинтересоваться, можно ли выделить ее в натуре. В жилых домах, как правило, это не вызывает затруднений, поскольку почти всегда есть возможность сделать отдельный вход, возвести перегородку, построить еще один санузел и кухню, и таким образом отделиться от сособственников. В квартире это намного сложнее, а чаще вообще невозможно.

Решение о выделении доли в натуре выносит суд, на основании заключения эксперта о возможности раздела квартиры.

Если раздел квартиры невозможен, суд вынесет решение об установлении порядка пользования квартирой. В силу этого решения за каждым из сособственников может быть закреплена какая-то определенная комната.

Тем же решением суд установит порядок пользования общими помещениями – санузлом, коридором, кухней, балконом и т.д.

При наличии такого решения будет легче подыскать покупателя на долю в квартире.

Договор купли-продажи

Отчуждение доли в квартире оформляется в сложной письменной форме. Это не значит, что составление текста представляет сложность, это значит, что договор должен быть заверен нотариально. Данное правило введено в действие с 2016 года.

Договор можно составить самостоятельно, можно скачать и индивидуализировать имеющийся на сайте типовой шаблон, а можно доверить подготовку текста нотариусу.

В любом случае, договор должен содержать в себе все существенные условия сделки, к которым относятся:

  1. место и дата заключения договора;
  2. фамилии, имена и отчества сторон, их анкетные и паспортные данные;
  3. предмет договора, то есть сам факт продажи доли в квартире. Предмет договора нуждается в подробном описании, которое включает в себя размер доли, уточнение, идеальная ли доля или доля в натуре, кадастровый номер, подтверждение права собственности и т.д.
  4. стоимость доли, установленная продавцом и принятая покупателем;
  5. порядок и способ оплаты;
  6. перечень сособственников;
  7. сведения об отсутствии обременений и прав третьих лиц на долю;
  8. отметка о соблюдении преимущественного права сособственников, сведения об отказе сособственников от покупки или сведения об отсутствии ответа от сособственника. Соответственно, к договору прилагаются копии извещений, направленные сособственникам, доказательства отправки и их письменные отказы;
  9. обязательства сторон зарегистрировать договор в Росреестре;
  10. любые другие договоренности, не противоречащие действующему законодательству.

Регистрация договора

Поскольку договор заверяется нотариусом, можно быть уверенным, что с регистрацией договора проблем не будет.

Для осуществления регистрации и внесения сведений о договоре купли-продажи в ЕГРН, стороны, в течение 10 дней с момента оформления сделки должны обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. К заявлению следует приложить один экземпляр договора, копии личных документов сторон и копии письменных отказов сособственников от приобретения доли.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-dolyam

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.