Долевая собственность как продать свою долю

Содержание

Как продать долю в доме: основные правила, пошаговая инструкция, необходимые документы

Долевая собственность как продать свою долю

К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств. Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам;
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

  1. Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
  2. Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
  3. Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
  4. Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
  5. Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
  6. Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.

Документы

Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании, договор о приватизации и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой фиксируется информации о движении жильцов (прописка, снятие с учета);
  • письменное согласие другого супруга, если доля дома является совместно нажитым имуществом;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • копии извещений о вручении уведомлений остальным дольщикам или их отказ в получении;
  • разрешение от соцопеки, если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

Сроки

Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

  1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
  2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

Стоимость

При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

Возможные затраты:

  • 0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса;
  • 1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи;
  • 2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса;
  • 2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения;
  • 350 руб. – за переоформление документации на землю.

За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

Как продать долю в доме без согласия других собственников

Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  1. Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
  2. Выжидается срок получения ответа.
  3. По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
  4. Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
  5. В банке арендуется ячейка.
  6. Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
  7. Регистрируется право собственности покупателя.
  8. Продавец осуществляет расчет через банк.
  9. Покупатель получает долю в доме и землю.

Как разделить на доли в натуре

В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

Продать отделенную долю в доме в 2019 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

  1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
  2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

  • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
  • 2-3 месяца – при выделении доли через суд;
  • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

Основные нюансы продажи доли дома

«Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

Основные правила продажи доли:

  1. Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
  2. Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
  3. Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
  4. Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
  5. Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.

В завершение

Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

Источник:

Процедура продажи доли в доме

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами.

Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом.

В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе.

Источник: https://slzan36.ru/trudovoe-pravo/kak-prodat-dolyu-v-dome-osobennosti-protsedury-poryadok-dejstvij-perechen-dokumentov.html

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Долевая собственность как продать свою долю

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Как продать долю в квартире одного или нескольких собственников, какие нужны документы?

Долевая собственность как продать свою долю

Продажа доли в квартире – частая сделка на рынке недвижимости, такие объекты достаточно дешевы. При этом доля в виде изолированной комнаты может быть и не выделена, что усложняет покупателю распоряжение своим новым имуществом.

Следует помнить, что при покупке доли в приватизированной квартире есть существенные нюансы. Если их не соблюсти в установленном законом порядке, сделка может оспорена в суде. Как продать долю в приватизированной квартире? Как обезопасить себя покупателю?

Особенности продажи доли недвижимости

Наличие права собственности на объект недвижимости предполагает, что хозяин может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он вправе продать, подарить или завещать свою часть квартиры.

Однако сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, имеют законодательные ограничения. Они направлены на соблюдение интересов остальных собственников, которые должны знать о предстоящей сделке и получить предложение о выкупе имеющейся доли.

Сама доля должна быть выделена в натуре или выражена в числовом эквиваленте, который указывается в свидетельстве о праве собственности, выписке из ЕГРН.

В натуре долевая собственность может быть выделена, когда квартира это позволяет, то есть имеет несколько комнат.

Если такой возможности нет, доля указывается только на бумаге, по факту же непонятно, какая именно часть недвижимости принадлежит владельцу.

Закон разрешает продать свою долевую собственность не целиком, а, например, только половину. Перед сделкой ее необходимо выделить через Регистрационную палату.
Эта процедура может происходить на добровольной основе или в судебном порядке, например при разводе и разделе имущества.

Приобрести долю в жилье возможно на средства материнского капитала (рекомендуем прочитать: как выкупить долю в квартире у родственников на материнский капитал?). Для проведения такой сделки существуют ограничения.

Об актуальных требованиях законодательства сообщат в региональном отделении ПФР. Покупку доли у родственника тщательно проверяют на наличие признаков фиктивности.

Купить абстрактную долю, которая не выделена в качестве комнаты, на средства семейного капитала нельзя.

В 2018 году продать долю в квартире разрешается только после заверения у нотариуса. Остальные моменты проведения сделки никак не отличаются от реализации иного объекта недвижимости.

На практике часто происходят разногласия с новыми собственниками, поэтому вполне понятно, почему цена на такую недвижимость занижена.

Соседи могут препятствовать входу в квартиру, менять замки и всячески отравлять жизнь неугодному владельцу. Именно поэтому прежде чем покупать долю в квартире, следует основательно взвесить все «за» и «против».

Продавцу лучше постараться мирно договориться с остальными собственниками и реализовать свою долю им.

Сособственник – первый кандидат в покупатели

Дольщики должны получать письменное уведомление о продаже других долей, так как по закону они имеют преимущественное право покупки. Если сособственник откажется приобретать продаваемую часть, владелец имеет полное право реализовать ее третьему лицу по истечении одного месяца после направления письма. Если получен нотариальный отказ, этот срок может быть сокращен.

Она может быть оспорена в течение 3 месяцев после того, как сособственник узнал о нарушении своих прав. Если же несколько человек претендуют на покупку, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому именно продать свою часть приватизированной квартиры.

Как продать свою долю?

Как быстро продать долевую собственность и с чего начать подготовку к сделке? Для продажи нужно придерживаться правильного порядка действий:

  • письменное уведомление остальных сособственников;
  • после получения их ответа – поиск покупателя;
  • оформление договора и заверение его в нотариальной конторе;
  • регистрация права собственности и получение документов в Росреестре через установленное время.

Если все сделать корректно, оспорить сделку заинтересованным лицам будет очень трудно. В грамотном оформлении документов поможет квалифицированный юрист или риэлтор, который сведет правовые риски к нулю.

Сообщить другим владельцам о продаже доли

Сообщить о предстоящей продаже доли в приватизированной квартире необходимо в письменной форме, устные договоренности никакой силы не имеют. Обычно отправляется ценное письмо с извещением о вручении по почте или с курьером (это обойдется дороже).

Письма высылаются по месту проживания или прописки совладельцев. Если адрес неизвестен, следует отправить извещение по последнему известному месту жительства. Нет никакого ограничения относительно размера доли, основания права собственности и срока владения, один совладелец или несколько – письма всем дольщикам высылаются на равных условиях.

Основная цель отправки письма – доказательство, что сособственники знали о планируемой продаже доли в квартире, были ознакомлены с ее условиями и получили предложение выкупа. Преимущественное право покупки сохраняется за остальными дольщиками на протяжении месяца.

Письмо должно содержать:

  • сведения о дольщике (фамилия, имя, отчество, адрес);
  • извещение о планируемой продаже доли;
  • существенные условия сделки и предложение выкупить ее объект.

Форма письма с предложением выкупить часть помещения:

Ответа необходимо дожидаться в течение 30 дней. Если он отрицательный, составляется нотариальный отказ, содержащий основные условия продажи. Когда сособственник согласен, оформляется договор купли-продажи.

Подготовить документы

Перечень необходимых документов:

  • паспорт владельца доли;
  • паспорт покупателя;
  • правоустанавливающие бумаги (на данный момент это выписка ЕГРН);
  • документы, подтверждающие основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, мены, дарственная и пр.);
  • технический и кадастровый паспорта;
  • нотариально оформленные отказы от преимущественного права покупки от сособственников помещения или письма-извещения, отправленные более месяца назад;
  • согласие супруга на проведение сделки, если доля является совместно приобретенным имуществом (подробнее в статье: когда необходимо согласие супруга на продажу недвижимости?);
  • согласие органов опеки, если затронуты интересы несовершеннолетнего;
  • разрешение от банка-залогодержателя в случае ипотеки.

Форма нотариального отказа совладельца недвижимости:

Могут потребоваться иные документы, например об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, о том, что продавец не стоит на учете в нарко- и психдиспансере и пр. Эти документы готовятся к моменту сделки и действуют ограниченное время.

Обязательно нужно иметь в виду, что, когда в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки. Если же продаваемая доля принадлежит ребенку, то разрешение оформят только в случае встречной покупки жилья. Условия проживания в приобретаемой недвижимости ни в коем случае не должны нарушать интересов несовершеннолетнего.

Определить условия купли-продажи с покупателем

Первое, что необходимо сделать, – определиться с условиями продажи (стоимость, порядок передачи денег, объект недвижимости и пр.). При их изменении в процессе подготовки к сделке придется начинать оформление документов заново. В основном это касается документов, подтверждающих предложение другим дольщикам выкупить вашу часть.

При продаже доли можно обратиться за помощью в агентство недвижимости, это сбережет время и гарантирует качественное оформление бумаг. Пользоваться стоит услугами проверенных и квалифицированных риэлторов. Специалист поможет согласовать условия продажи с другими собственниками помещения. При этом сбивать цену или иным образом влиять на предстоящую процедуру дольщики не имеют права.

В случае отказа от преимущественного права покупки возможно устно договориться с сособственниками. Впоследствии потребуется составить и нотариально заверить отказ. Он должен содержать все существенные условия сделки – стоимость, срок продажи и пр.

Покупатель, в свою очередь, должен понимать, что, возможно, придется подождать еще месяц, пока не выйдет срок получения ответа.

Нотариальное удостоверение и регистрация сделки

Договор купли-продажи составляется по типовому шаблону. Можно оформить его в нотариальной конторе или обратиться к юристу, а также воспользоваться образцами из интернета, внимательно внеся в текст необходимые данные.

В договоре должны содержаться:

  • сведения о продавце и покупателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, адрес);
  • объект продажи (наименование – доля в квартире, точный адрес, кадастровый номер, размер доли, технические характеристики квартиры – площадь, этаж, количество комнат);
  • сведения о лицах, которые на момент заключения сделки зарегистрированы по указанному адресу, и сроках снятия их с регистрации;
  • данные о том, каким образом происходит расчет между сторонами (наличный, безналичный, номера счетов в банке, стоимость);
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • реквизиты и подписи сторон договора.

Образец договора купли-продажи доли:

При желании включают и другие условия в текст в зависимости от договоренности сторон. Для продажи доли необходимо обязательное участие нотариуса, который заверит сделку перед регистрацией права собственности.

Эта законодательная мера необходима для исключения противоправных сделок с недвижимостью. Нотариальная проверка документов в значительной степени исключает неправильное оформление как самого договора, так и сопутствующих бумаг.

Нотариальные расходы за проведение правовой экспертизы и заверение делятся между сторонами по договоренности.

Если другие собственники против

Другие владельцы долей могут избегать получения письма с уведомлением о продаже части недвижимости. Чаще всего это связано это с нежеланием получить нового соседа. Гражданский кодекс не устанавливает, как именно следует поступить, когда остальные владельцы квартиры против продажи.

На практике совладельцам высылают письма-извещения с предложением выкупить долю и ждут ответа в течение месяца. Если реакции от других собственников не поступает, можно регистрировать сделку без их согласия.

Что делать, когда извещение не получено, и продавец не может официально вручить письмо? Юристы приводят несколько законных способов обойти сделку купли-продажи, при которых не потребуется получать согласие второго дольщика.

Долю в квартире можно подарить. Дарственные договора между близкими родственниками очень распространены. Однако если за этой процедурой скрывается сделка купли-продажи, остальные собственники имеют полное право оспорить ее в суде. При наличии прямых доказательств судья встанет на сторону истца и аннулирует дарение.

При обращении к грамотному юристу можно совершить такие виды сделок и продать долю, однако покупателю стоит задуматься, насколько комфортно ему будет проживать в помещении с негативно настроенными соседями. Следует ожидать повестки в суд, где будет рассматриваться дело об оспаривании сделки купли-продажи. Если сделка проведена в рамках закона, переживать не стоит, суд отклонит иск.

Также можно через суд заставить дольщика принудительно продать его часть, если она мала и собственник не заинтересован в проживании в данном помещении. В обмен он получит денежную компенсацию, если судья решит вопрос в пользу истца.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция 2020

Долевая собственность как продать свою долю

Один объект недвижимости очень часто оказывается в собственности сразу нескольких лиц. Такая ситуация возможна по разным причинам.

Недвижимость могут получить в наследство сразу несколько наследников одной очередности, приватизировать все жильцы и пр. Долевая собственность порождает множество вопросов.

Большинство из них возникают, если один из владельцев решает заняться отчуждением своей доли.

Процедура продажи в таком случае осуществляется с соблюдением ряда индивидуальных правил, закрепленных в гражданском законодательстве. Например, нельзя продавать долю, не предложив ее прочим собственникам. Но в целом схема реализации схожа с продажей целого объекта.

Что такое долевая собственность на квартиру?

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности: совместная и долевая (ст. 244 ГК РФ). Первый вариант реализуется только для супругов, состоящих в официальном браке. Он подразумевает, что имуществом стороны владеют совместно и сообща, имеют на него равные права (ст. 35 СК РФ).

Долевая собственность предполагает, что в имуществе определены какие-то доли, каждой из которых владеет отдельный собственник. Он имеет право распоряжаться своей долей по собственному усмотрению и осуществлять с ней весь спектр правовых сделок.

Доли могут быть выделены просто в процентном соотношении или в натуре. Основная часть недвижимости представляет собой первый вариант, когда доли определены только на бумаге.

Связано это с процедурой приватизации. Более 80% жилой недвижимости перешло в частную собственность именно благодаря ей.

А при приватизации квартиры несколькими собственниками им лишь устанавливают равные по размеру доли.

Такой вариант удобен, если владельцы продолжают вместе пользоваться недвижимостью и не собираются менять такое положение вещей. Со своей долей каждый собственник может совершать весь спектр правовых сделок.

Это значит, что он имеет право ее дарить, продавать, закладывать и пр. Для совершения таких сделок не требуется получать согласия владельцев остальных долей.

В этом состоит важное отличие от совместной собственности.

Можно ли продать свою долю в квартире?

Не имеет значения, владеет гражданин целой квартирой или только долей в ней. Он имеет право на проведение сделок по ее отчуждению. Закон никаких препятствий для этого не устанавливает. Процедура продажи доли в квартире во многом схожа с процедурой реализации целого объекта недвижимости. Имеется только одно отличие.

Зафиксировано оно в ст. 250 ГК РФ. Заключается отличие в следующем. Прочие содольщики имеют право преимущественной покупки. До выставления на продажу своей доли третьим лицам владелец обязан предложить ее выкупить собственникам прочих долей.

В такой ситуации требуется составлять письменное уведомление о своем намерении продать долю в недвижимости. Оно передается всем содольщикам. На размышление и принятие решения предоставляется один месяц.

В течение этого срока следует дать согласие на выкуп доли или отказаться от предложения. Если все содольщики ответили отказом или никак не прореагировали на уведомление, владелец доли может продавать свою часть недвижимости.

Важно! Собственник не имеет права продать свою долю по стоимости ниже, чем та, которую он запрашивал у владельцев прочих долей. При обнаружении такого факта сделка купли-продажи может быть признана недействительной по суду.

Если прочие содольщики письменно откажутся выкупать долю до истечения месяца, отведенный период можно не выжидать, а продавать свою часть недвижимости раньше.

Когда в качестве покупателя доли выступает один из содольщиков, направлять уведомление никому не надо. Не требуется этого делать и если собственник намеревается свою долю подарить, а не продать.

Можно ли продать долю в квартире, если остальные владельцы против?

Владелец доли в жилой недвижимости обязан направлять уведомление о предстоящей ее продаже собственникам остальных долей. Но не для того, чтобы получить их разрешение на проведение сделки. А только с предложением выкупить долю.

Если второй собственник против продажи, его мнение при проведении сделки не учитывается. Когда прочие содольщики не хотят или не могут выкупить долю, ее владелец имеет право на ее продажу третьим лицам. Ничье согласие на это не требуется.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ситуации, когда доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему – не редкость. Это, опят же, связано с приватизацией. По ее результатам владельцами квартиры становятся все лица, имеющие в ней постоянную регистрацию и их несовершеннолетние дети даже, если они зарегистрированы в другом месте и уже участвовали в приватизации ранее.

Важно! До наступления совершеннолетия имуществом ребенка распоряжаются его родители или опекуны. При этом сделки с недвижимостью они не могут проводить просто на свое усмотрение. Им требуется предварительно получить согласие на них от органов опеки и попечительства.

Необходимость продать долю несовершеннолетнего возникает очень часто. Как правило, родители продают общую квартиру меньшей площади с тем, чтобы приобрести большую.

Нужно учитывать, что органы опеки и попечительства будут сопровождать всю сделку с долей несовершеннолетнего.

Они обязаны удостовериться, что взамен проданного ему в собственность предоставят жилье, не уступающее по размерам и техническим характеристикам.

С 2006 года в России семьям с двумя детьми предоставляют материнский капитал. Сумму, получаемую от государства, можно тратить на улучшение жилищных условий. Если на маткапитал покупается квартира, доли в ней должны получить все члены семьи, включая несовершеннолетних детей. Родителям важно в таком случае предварительно озаботиться выделением этих долей.

В первую очередь они должны будут выделить доли для себя через Росреестр. А затем обращаться к нотариусу. Чтобы выделить доли детям. Сделать это можно, оформив договор дарения.

Затем детские доли тоже регистрируют в Росреестре. И только после этого квартиру долями несовершеннолетних можно продавать. Не стоит пренебрегать этой нормой.

Сделки с такой недвижимостью контролируют органы опеки и попечительства, а также ПФР.

Как продать все доли в квартире одному покупателю?

Процедура отчуждения доли в жилой недвижимости имеет некоторую вариативность. Она зависит от следующих обстоятельств:

  • Продают только одну долю или всю квартиру, находящуюся в долевой собственности;
  • Кто выступает в качестве покупателя: один из содольщиков или третье лицо.

Самый удобный вариант – это когда все владельцы долей продают их одновременно одному покупателю. Как правило, он реализуется, когда продажей занимается одна семья с целью покупки новой квартиры.

В таком случае нет необходимости выделять доли в натуре. Они просто остаются в процентном соотношении.

Договор купли-продажи составляется один, и заверять каждую сделку по отчуждению отдельных долей у нотариуса больше не нужно.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-kvartire.html

Продажа доли в общей долевой собственности, порядок процедуры, советы юриста

Долевая собственность как продать свою долю

Общая долевая собственность предполагает владение объектом двумя или несколькими лицами в равных или неравных долях в отношениях, предусматривающих возможность распоряжаться принадлежащей долей по своему усмотрению.

Особенности продажи имущества одним из сособственников таковы:

  • необходимость в выделении доли в натуре;
  • остальные участники имеют преимущественное право покупки;
  • сделка признается недействительной в случае несоблюдения принципа приоритета.

Отчуждение долей сопровождается судебными разбирательствами и апелляциями, т. к. самостоятельно достичь компромисса совладельцы не могут.

Процедура продажи доли в доме или квартире

При совершении сделки в обязательном порядке нужно следовать предусмотренным законом нормативам. В соответствии с действующими положениями инициатор процесса должен придерживаться инструкции:

  1. В первую очередь утверждаются условия отчуждения и стоимость объекта. При отказе сособственников от права преимущественной покупки критерии продажи не изменяются.
  2. Необходимо известить дольщиков о намерении продать часть имущества. Конкретной формы нормативами не предусмотрено, но рекомендуется воспользоваться письмом с уведомлением.
  3. В течение 30 дней необходимо ожидать ответа заинтересованных лиц. Если согласие принять участие в сделке или отказ участников поступит раньше истечения месяца, то договор заключается сразу же.
  4. Если никто из сособственников не выразил намерение выступить в качестве покупателя, продавец получает законное право на оформление отношений с приобретателями со стороны. При этом сделка должна проводиться на тех же условиях, которые предлагались совладельцам.

В завершение остается реализовать стандартные процедуры: погашение налога, уплата государственной пошлины и регистрация объекта в Росреестре.

Особенности преимущественного права покупки

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, каждый сособственник обладает правом на приоритет в приобретении доли при продаже одним из участников отношений. Однако в данном правиле есть исключения:

  • при реализации имущества на публичных торгах;
  • если сделка заключается с одним из совладельцев;
  • при продаже доли земельного участка вместе с частью объекта недвижимости, располагающегося на отчуждаемой собственности.

В остальных ситуациях считается обязательным соблюдение утвержденного регламента извещения. Важно обеспечить своевременность уведомления участников об условиях сделки. Сроки зависят от статуса имущества и отдельных особенностей процесса:

  • движимое имущество – за 10 дней до совершения сделки;
  • недвижимое имущество – за 30 дней;
  • при извещении через официальный сайт Росреестра – за 90 дней.

В течение выделенных сроков сособственник знакомится с условиями договорных отношений и выражает согласие на участие в сделке или отказывается.

Что должно содержаться в извещении?

Закон не устанавливает конкретной формы, но определенные требования к уведомлению об отчуждении доли в недвижимом имуществе предъявляются. По принятым нормативам в документе отражаются следующие позиции:

  • вид собственности;
  • кадастровый номер;
  • адрес расположения (при отсутствии – точное описание местоположения);
  • стоимость объекта;
  • информация о продавце с указанием контактных данных для связи.

В тексте обязательно наличие иных значимых условий сделки. К примеру, следует указать возможность отсрочки или рассрочки платежа, если продавец предполагает подобные способы оплаты.

Какие предусмотрены формы извещения?

Первый вариант уведомления – письменные извещения:

  • заказная корреспонденция;
  • телеграмма;
  • вручение под расписку.

Допустимо применение любых способов, при которых на руках у продавца остается подтверждения факта донесения до покупателей информации о сделке.

Второй вариант обеспечивается за счет извещения на официальном сайте Росреестра. Однако его использование допустимо при продаже доли в недвижимости и количестве сособственников на данный объекте более 20.

Для выполнения предписанных правил процедуры необходимо зарегистрироваться на сайте Росреестра и заполнить предусмотренную форму, разместив извещение. По прошествии 3 месяцев с даты выставления уведомления в публичном доступе объявления перенаправляется в архив.

Как оформить договор?

Во избежание проблем с законом и интересами сособственников при составлении документа важно принимать к учету ряд важных моментов:

  1. В содержании договора необходимо отразить сведения о каждой стороне отношений, об отчуждаемой доле, условиях сделки, правах совладельцев.
  2. Такие документы подлежат нотариальному удостоверению в обязательном порядке. Рекомендуется воспользоваться дополнительными услугами специалиста по проверке выполнения законных требований при оформлении договора.
  3. Чтобы переход прав собственности вступил в силу, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре.

Помимо договора, для проведения процедуры понадобится ряд обязательных документов.

Какие нужны документы для совершения сделки?

Для регистрации факта продажи доли в общей долевой собственности при обращении в Росреестр необходимо предоставить перечень документов:

  • заявление, составленное по специальной форме – от владельца, а также заявление на изменение прав собственности – от иных участников, в случае с приобретением имущества в равноценном значении;
  • соглашение о выделе доли в натуре (или постановление суда, если самостоятельно достичь компромисса так и не удалось);
  • паспорт каждой из сторон отношений;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • при наличии несовершеннолетнего лица, выступающего в качестве совладельца, также потребуется согласие от органов опеки и попечительства;
  • доверенность на совершение необходимых действий, если кто-либо из участников в силу определенных обстоятельств не смог явиться на процедуру;
  • паспорт из БТИ на квартиру.

В каждом конкретном случае список документов может дополняться иными позициями. Чтобы лишний раз не тратить время и средства на донесение недостающих позиций, перед обращением рекомендуется обратиться к сотрудникам учреждения за уточнением обязательного перечня.

Особенности продажи имущества, находящегося в долевой собственности

Процедура заключения сделки об отчуждении доли строго регламентирована и закреплена во многих нормативных актах. Но в реальной практике существует немало нюансов, которые позволят не только избежать ненужных затруднений в процессе, но также значительно его облегчить.

Один покупатель и несколько продавцов

Если продать собственные доли в одном объекте решило сразу несколько участников, нет нужды в заключении отдельного договора с каждым. Все выполняется по одной сделке при соблюдении некоторых формальности:

  • если каждый из сособственников согласен с передачей прав собственности, то оформляется единый договор, в котором отражается порядок расчета с участниками сделки по отдельности;
  • нет необходимости в извещении дольщиков о проведении сделки ввиду единогласия.
  • договор требует обязательного нотариального заверения.

В содержании документа допускается отражать отдельные позиции по каждому из продавцов, если этого требует ситуация. Данный вариант оформления сделки актуален в тех случаях, когда количество сособственников достигает 4-7 человек.

Если владелец доли – несовершеннолетний ребенок

Законодательством РФ немало внимания уделяется обеспечению интересов детей, поэтому продажа принадлежащего им имущества проводится по отдельным основаниям. В соответствии с действующими нормативами, несовершеннолетний гражданин не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия органов опеки и попечительства.

Для получения разрешения уполномоченных ведомств необходимо предоставить документ в качестве подтверждения открытия банковского счета, куда будут направлены средства после сделки, а также письменное доказательство наличия нового места жительства. При этом будущие условия проживания должны быть не ниже, чем в продаваемом объекте.

Если собственник против

Заключение договора купли-продажи доли имущества в долевой собственности допускается без согласия остальных участников – достаточно наличия отказа (формального или фактического) от участия в сделке.

Если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию

В таком случае доли в квартире также считаются предметом залога. Тогда продажа проводится при согласии залогодержателя, то есть банка. Далеко не всегда кредитные учреждения идут на подобное допущение, поэтому перед совершением сделки важно оценить собственные шансы получить необходимый результат.

Также следует принимать к учету, что ипотека является обременением. Данный факт в обязательном порядке отражается в содержании договора купли-продаже, т. к. от него зависит и стоимость имущества, и согласие продавца с условиями сделки.

Уплата налога с продажи доли квартиры

Как и в случае с отчуждением цельного объекта недвижимости, заключение договора по части квартиры подразумевает необходимость в уплате налога по ставке 13% от средств, полученных в результате совершения сделки – они признаются доходами физических лиц.

От данного обязательства освобождаются в том случае, если стоимость доли не превышает 1 миллион рублей. Также это актуально, если срок владения имуществом составляет не менее пяти лет.

Когда можно оспорить сделку и как это сделать?

Обратиться в суд для признания продажи доли незаконным актуально в ситуациях с нарушениями прав заинтересованных лиц. К примеру:

  1. При несоблюдении права преимущественной покупки сособственниками. Направить исковые требования в суд можно в течение 3 месяцев после оформления договора.
  2. При игнорировании интересов несовершеннолетних лиц (стоимость доли сильно снижена, не предоставлено жилье в обмен на проданное).
  3. В случае с нарушением установленного регламента, сроков регистрации, общего порядка действий.

Для инициации процедуры потребуется подать в суд конкретные требования к ответчику с приложением письменных подтверждений факта правонарушения. Перед этим рекомендуется тщательно взвесить шансы на положительное решение суда, для этого можно воспользоваться поддержкой квалифицированных юристов.

Продавцу стоит подготовиться к возможным взысканиям в судебном порядке.

Чтобы обезопасить себя от негативных последствий, важно придерживаться регламента, отдельное внимание, обратив на необходимость соблюдения правила преимущественной покупки.

Недостаточно устно уведомить об этом собственников, даже если отношения с ними дружеские. Вне зависимости от обстоятельств нужно все оформить должным порядком – в письменном виде. Лучше всего – в присутствии нотариуса.

В целом отчуждение доли в общей долевой собственности мало чем отличается от стандартного порядка. Одна из немногих особенностей – наличие приоритета в покупке у сособственников.

Также отдельно стоит упомянуть про ситуацию, когда выделить долю в натуре предполагается недоступным для реализации. В таком случае, возможно принудительное назначение компенсации со стороны иных совладельцев.

В остальном же требования такие же, как и при продаже целого объекта. Что не исключает необходимость в тщательном изучении важных положений, т. к.

сделки с недвижимостью всегда предполагают ряд существенных особенностей, которые необходимо принимать к учету.

Уважаемые читатели!

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

+7 (499) 938-87-97

Источник: https://ProVyselenie.ru/prodazha-doli-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.