Долевая собственность на дом

Содержание

Долевая собственность на дом: понятие, права и обязанности совладельцев

Долевая собственность на дом

Понятие общей долевой собственности чаще применяется, когда речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры или частные дома. Основания, в соответствии с которыми оформляется долевая собственность на дом и землю, права и обязанности собственников регламентированы законодательством.

На основании чего оформляется?

Все зависит от основания перехода прав на объект недвижимого имущества, в качестве которых могут выступать одно из следующих:

  • приватизация;
  • наследование;
  • дарение;
  • раздел совместного имущества супругов;
  • обмен;
  • переход прав на основании договора пожизненной ренты;
  • купля-продажа имущества.

Во всех перечисленных выше случаях гражданин может стать владельцем определенной части недвижимости, что наделяет его тремя составляющими права собственности: правом владения, правом пользования и правом распоряжения имуществом.

При этом в случае возникновения права на долю в общем доме, владелец этой доли становится еще и собственником части земельного участка, на котором расположен объект. Обусловлено это тем, что капитальное жилое строение неразрывно связано с участком, в пределах которого оно возведено.

Как определяются доли?

В каждом отдельно взятом случае доли совладельцев дома устанавливаются в соответствии с нормами действующего законодательства либо решением суда.

Так, например, процедура приватизации позволяет определить доли зарегистрированных в доме лиц в добровольном порядке, то есть оформить дом на одного из членов семьи либо выделить всем одинаковые доли.

Наследование имущества осуществляется по закону или по завещанию.

В первом случае преемники умершего собственника вступают в права в соответствии с очередностью, установленной главой 63 ГК РФ, а наследуемое имущество, как правило, распределяется между ними в равных долях.

Во втором случае имущество переходит в тех частях, которые определены наследодателем. К примеру, последний может оставить половину дома супругу, а оставшуюся половину разделить поровну между двумя детьми. В итоге супруг наследует ½ часть, а дети по ¼.

Дарение в отличие от безвозмездной сделки наследования не предусматривает возможности выделения долей по закону. Даритель вправе передать дом в собственность нескольких лиц, выделив каждому из них часть в общем имуществе на свое усмотрение.

Раздел имущества супругов предусматривает несколько вариантов, в частности:

  • раздел с выделением равных долей (по общему правилу);
  • раздел по договоренности супругов (на основании брачного договора или нотариального соглашения);
  • передачу одному из супругов большей части в совместно нажитом имуществе на основании решения суда.

Что касается обмена, то здесь, как правило, часть дома либо весь объект переходит к гражданину взамен принадлежащего ему имущества с доплатой или без. В свою очередь новый владелец дома самостоятельно решает вопрос о выделении долей кому-либо из членов семьи.

Аналогичным образом могут быть выделены доли в доме, перешедшем гражданину после смерти получателя ренты. Последний в зависимости от того, какая часть имущества принадлежит именно ему, обязуется передать плательщику ренты дом либо долю в праве.

В случае приобретения объекта на основании договора купли-продажи выделение долей осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • если покупателей несколько, например, муж и жена, доля каждого определяется по соглашению или в соответствии с брачным договором;
  • лицо, приобретающее недвижимость единолично, вправе оформить ее на себя, а впоследствии выделить доли членам своей семьи;
  • в обязательном порядке выделяются доли несовершеннолетним детям приобретателя, если при расчетах с продавцом использовались средства материнского капитала.

Долевая собственность в многоквартирном доме на общее имущество рассчитывается на основании жилплощади квадратных метров, зарегистрированных на законного владельца. В данном случае собственник не вправе выделить свою долю в натуре или отдельно реализовать ее.

Права долевых владельцев

Каждый из собственников общего дома наделен правами владения, пользования и распоряжения. При этом первые два действуют без законодательных ограничений, в то время как распоряжение имуществом осуществляется с соблюдением определенных правил.

Кроме того, нужно учитывать, что собственник доли не может распорядиться домом целиком, а вправе сделать это исключительно в пределах своей части.

На практике, чтобы выделить свою часть, собственник должен выделить ее в натуре. Обычно это делается через суд, причем размер доли не всегда эквивалентен выделенной площади. К примеру, достаточно сложно разделить общий дом, если в нем только три комнаты, а долевых собственников пятеро.

Тем не менее, если это удается, собственник своей части приобретает больше прав в части распоряжения общим имуществом. Выделенную в натуре долю легче продать или сдать в аренду.

Для сравнения по общему правилу долю в праве на общий дом, равно как и весь объект, реально сдать в наем только с согласия других собственников.

В противном случае любой из них может оспорить договор и потребовать компенсации.

Обозначим перечень действий, которые можно осуществить с недвижимостью, если оформлена общая долевая собственность на дом. Итак, с обоюдного согласия всех совладельцев разрешается:

  1. Реализация дома. В данном случае продавцами будут выступать все собственники либо каждый по отдельности сможет продать свою часть. Если дом продается по частям, владелец отдельно взятой доли обязан соблюсти преимущественное право покупки других собственников жилья и только после отказа последних от выкупа его части предлагать имущество стороннему покупателю.
  2. Сдача в наем. Так как долю в праве сдать невозможно, решение должно приниматься всеми собственниками, за исключением тех, у кого доля выделена в натуре. При этом даже в этом случае желательно уведомить других совладельцев о намерении сдать часть дома в аренду. Если же дом сдается всеми собственниками, полученный доход распределяется между ними пропорционально долям.
  3. Обмен дома на другую жилплощадь, например, на дом большей площади, расположенный в другом населенном пункте. Договором мены может быть предусмотрен как равнозначный обмен, так и обмен с доплатой, а каждый из собственников старого дома должен приобрести свою часть в выменянном объекте.

В свою очередь отдельно взятый владелец доли наделен правом распорядиться своей собственностью следующим образом:

  1. Подарить любому лицу, необязательно из числа совладельцев. Подарок можно сделать сразу нескольким лицам. Например, если на гражданина оформлена половина дома, он может подарить свою часть двоим детям в равных долях. В результате каждый одаряемый получит по ¼ доли в праве.
  2. Оставить в наследство, в том числе по завещанию. В последнем случае преемником умершего собственника может выступать гражданин как из числа родственников, так и абсолютно постороннее ему лицо.

Стоит отметить, что безвозмездные сделки разрешено совершать и от имени всех собственников недвижимости, если только между ними достигнуто соглашение, определяющее круг одаряемых (наследников) и порядок распределения долей.

Помимо этого, собственник доли при необходимости вправе передать свою часть в залог кредитору взамен выдачи денежных средств. К примеру, долю в праве, если она представляет интерес для кредитора, можно заложить при оформлении займа.

Обязанности совладельцев

Таковых немного, однако все они подчиняются одному правилу: долевой собственник исполняет свои обязанности в пределах части принадлежащего ему имущества. Это означает, что каждый совладелец дома обязан вовремя погашать налоги, коммунальные платежи либо исполнять иные имущественные обязательства, величина которых будет соразмерна его доли в праве.

Так, например, налог на имущество при наличии нескольких собственников распределяется между ними пропорционально выделенным частям.

Помимо погашения обязательных платежей, каждый из совладельцев обязан нести расходы, связанные с сохранением и содержанием общего имущества, что предполагает затраты на ремонт дома, а также использование земли и строения в соответствии с их назначением. К примеру, если объект относится к категории жилой недвижимости, он не должен использоваться в иных, кроме проживания, целях. Аналогичное требование предъявляется и в отношении земельного участка, на котором возведен дом.

Заключение: самое главное

В заключение выделим основные тезисы, характеризующие право общей долевой собственности на дом:

  1. В случае невозможности определения доли каждого из собственников по закону или по обоюдному согласию, доли совладельцев считаются равными.
  2. Собственник своей части не вправе совершать значимые юридические действия, за исключением безвозмездных сделок, без предварительного уведомления и согласия совладельцев имущества.
  3. Каждый из совладельцев исполняет обязанности по оплате обязательных платежей, а также по сохранению и содержанию общего объекта соразмерно своей доле в праве.
  4. При наличии долгов кредиторы могут обратить взыскание на долю в праве должника, однако, не имеют права обращать взыскание на доли других собственников общего имущества.
  5. Собственник доли в общем доме имеет право прописаться сам и прописать своих детей на территории жилого объекта, однако, регистрация иных лиц допускается только с согласия совладельцев.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/dolevaya-sobstvennost-na-dom/

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Долевая собственность на дом

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Долевая собственность дома и земельного участка – Земельный адвокат и юрист в Москве

Долевая собственность на дом
(1 5,00 из 5)
Загрузка…

В решении споров по земельным вопросам действует принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. Раздел земельного участка допустим после официального раздела дома между сособственниками.

Причем доли земли, которые достанутся владельцам дома, могут как соответствовать долям в домовладении, так и отличаться от них. В статье мы рассмотрим, как грамотно оформить собственность на земельный участок, если доля собственности в жилом доме уже документально зафиксирована.

Пользование земельным участком в долевой собственности

Если прилегающий к дому земельный участок находится в общей долевой или совместной собственности нескольких людей, рано или поздно между ними начинаются споры о порядке пользования недвижимостью.

Причиной споров служат:• смена владельца (переход права собственности на часть земельного участка к наследникам или правопреемникам на основе договора дарения, купли-продажи, мены и др.

);• изменения на земельном участке, который находится в общей долевой собственности, по инициативе одного из сособственников;• попытки раздела земельного участка или выдела доли из него одним из владельцев, если такой раздел нарушает сложившийся порядок пользования земельным участком и права сособственников.

Согласно статье 252 ГК РФ, раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, возможен по соглашению всех собственников или через суд, методом выдела доли одного из собственников в натуре. В первом случае необходимо принципиальное согласие всех собственников на раздел общей долевой собственности, во втором — желание только одного из владельцев и документы.

Регистрация общей долевой собственности на земельный участок

Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.

Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.•

Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.

Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.

Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.

Права участников долевой собственности земельного участка

Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.

Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.

Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества.

Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.

Раздел земельного участка и прекращение долевой собственности

Прекращение общей долевой собственности на земельный участок может происходить методом его раздела или выделения его доли. В случае раздела земельного участка общая собственность для всех совладельцев полностью прекращается. В случае выделения доли, один из совладельцев получает частную собственность, а другие сохраняют общую долевую собственность.

В отсутствие соглашения между совладельцами, решение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности решается в судебном порядке. Статья 24 ГПК РФ признает подобные споры предметом рассмотрения районных судов в качестве судов первой инстанции.

Согласно cтатье 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли и раздела общего имущества.

Раздел земельного участка и выдел доли земельного участка одному из собственников общей долевой собственности означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Раздел земельного участка в судебном порядке предполагает, что участник долевой собственности вправе получить большую долю общего имущества, если он докажет, что произвел неотделимые улучшения этого имущества.

Например, если один из совладельцев с разрешения других сособственников и с соблюдением необходимых регламентов увеличил стоимость общей долевой собственности в период владения ею (например, построил на земельном участке новые дома и хозяйственные строения, совершил ремонт или перестройку дома).

Чтобы квалифицировать подобные действия совладельца общей долевой собственности в качестве неотделимых улучшений имущества, они должны удовлетворять конкретным требованиям.

Строительство, реконструкция, увеличение или уменьшение полезной площади жилого дома и любые изменения общей собственности должны производиться только после получения необходимых разрешений и с согласия всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой собственности не согласен с предлагаемыми другим совладельцем изменениями, первый вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо собрать пакет документов:• проект предполагаемого строительства;• разрешение государственного органа на запланированные изменения;

• заключение о соответствии проекта требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, перед началом работ необходимо выделить в натуре долю в общем имуществе или оформить раздел земельного участка через соглашение или через суд.

Выделение земельного участка из долевой собственности

Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью.

Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:• свидетельство о долевой собственности;

• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.

Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого.

Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником.

Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.

Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.

Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.

Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок.

Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.

Продажа доли участка в общей долевой собственности

Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом.

При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.

Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности.

Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.

Кизимов Денис Юрьевич
Адвокат по земельным вопросам

Источник: https://zemelnyj-jurist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%B0%D1%8F-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0-%D0%B8-%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD/

Как оформить долевую собственность на дом?

Долевая собственность на дом

Можно быть владельцем как целого дома, так и его доли. Когда вам достается только часть недвижимого имущества, вы являетесь его собственником одновременно с другими людьми. Каждый из вас получает право общей собственности. Оно закреплено Гражданским кодексом. Этот же правовой документ уточняет, что такая собственность может быть долевой.

Чтобы стать настоящим хозяином своей доли дома, обязательно нужно оформить ее в собственность. Только после прохождения этой процедуры вы сможете распоряжаться имуществом так, как вам захочется. Мы расскажем, как оформить все оперативно. Если же у вас возникают трудности с получением документов, необходимых для регистрации, то советуем обращаться за помощью к квалифицированным юристам.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 140 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Что такое долевая собственность и как определяются доли

Общая долевая собственность — это имущество, которое принадлежит определенному кругу лиц. Оно поделено на части, каждая из которых принадлежит отдельному индивиду. Следовательно, все собственники равноправны и одновременно владеют домом.

Возникает такое право на следующих основаниях:

  • совершение сделки с жилым имуществом — это может быть договор купли-продажи или дарения;
  • передача по наследству — чаще всего, имущество делится между наследниками в равных долях;
  • судебный приказ — определить право долевого владения можно через суд.

Оформить право собственности на свою долю нужно как можно скорее. Пока вы не станете официальным собственником, распоряжаться своей частью имущества вы не сможете — нельзя будет ее продать, обменять и даже пользоваться ею. А вот когда оформление собственности будет завершено, вы можете пользоваться своими правами в полной мере.

Учтите — так как вы не являетесь единственным собственником жилья, для того чтобы сдать свою часть в аренду, подарить или передать по наследству, придется получить согласие остальных собственников. Особенно если они живут там же.

Кроме того, если вы решите продавать свою часть, то нужно будет в первую очередь предложить ее выкупить остальным дольщикам.

Сохраните доказательства того, что такое предложение было сделано — разошлите уведомления в письменном виде и сохраните себе копию.

Доля, выделяемая каждому человеку, определяется на основании соглашения между всеми собственниками, где указывается способ определения частей.

Если между будущими жильцами не было достигнуто согласие, тогда необходимо обращаться к соответствующему законодательному акту.

Доля каждого лица может меняться — например, тот, кто произвел улучшения жилья, может претендовать на увеличение своей части.

Общий алгоритм действий при оформлении доли

Для того чтобы оформить долевую собственность на недвижимое имущество, вам придется пройти несколько стандартных этапов. Это несложная процедура, вы сможете все оформить за 5–10 дней. Но только при условии, что между сторонами сделки не возникнет никаких разногласий.

  • Этап 1. Вы имеете право оформить долю в собственность, если у вас на руках есть документ, подтверждающий ваше право на владение и распоряжение имуществом. Такой бумагой является договор купли-продажи, судебное постановление, дарственная или завещание. В этом же документе будут перечислены все владельцы имущества — это четко указывает на то, что недвижимость долевая.
  • Этап 2. Необходимо составить и подписать соглашение о размере части каждого дольщика. Если такое соглашение отсутствует, то считается, что каждый участник наделен равной долей.
  • Этап 3. Вы должны пройти регистрацию своего имущества, по итогу которой вам оформят свидетельство о праве собственности.

Наибольшее количество документов вам понадобится на последнем этапе для того, чтобы оформить свидетельство на жилье. Далее расскажем, как сделать это в кратчайшие сроки.

Нюансы оформления долевой собственности на дом

Прежде всего, для того чтобы получить свидетельство о праве собственности на часть дома, посетите Бюро технической инвентаризации (БТИ) и поставьте недвижимость на учет.

Также здесь вы сможете оформить необходимую кадастровую и техническую документацию. Проверьте, кому принадлежит земля, на которой построен ваш дом.

Если это дачный участок, то есть хорошая новость: кадастровый учет не нужен, можете собирать остальные бумаги для оформления собственности.

Необходимо будет подготовить следующий пакет документов для Росреестра:

  • паспорт гражданина РФ, по которому работник Росреестра вас идентифицирует;
  • если вы доверяете оформление другому лицу, то не забудьте приложить нотариальную доверенность на него;
  • кадастровый паспорт на жилье (только в тех случаях, когда он нужен);
  • разрешение на ввод в эксплуатацию жилья;
  • подтверждение факта собственности на участок земли, на котором стоит дом;
  • заявление установленной формы для получения свидетельства (бланк вы можете получить в отделении Росреестра);
  • платежка с отметками кассира, подтверждающая оплату госпошлины.

Подать документы можно не только напрямую в Росреестр, но и через многофункциональный центр. При сдаче вам выдадут расписку, где будет указано, какой пакет бумаг был принят. В расписке также будет стоять дата, к которой Росреестр оформит регистрацию собственности на ваше жилье. После этого, максимум через 12 календарных дней, приходите за свидетельством о регистрации права собственности.

Источники:

Понятия и основания возникновения общей собственности

Определение долей в праве долевой собственности

Государственная регистрация прав и кадастровый учет недвижимости

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-oformit-dolevuyu-sobstvennost-na-dom/

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

Долевая собственность на дом

/ Жилищные споры / Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

Просмотров 961

Частный дом и земля привлекают хозяйственных и предприимчивых людей – это отличная возможность вести хозяйство, жить вдали от городской суеты, наслаждаться природой. Зачастую недвижимость находится в общей долевой собственности. Жилье и земля принадлежат не одному, а нескольким владельцам. Их доли равные, если иное не предусмотрено соглашением.

Что делать с долей в общем праве на объекты недвижимости? Сособственники имеют довольно широкий круг полномочий, но вместе с тем несут обязанности по содержанию дома. Какие это права, много ли обязанностей и как распорядиться своей долей? Об этом вы узнаете из материала нашей статьи.

Что такое долевая собственность?

Первым делом определимся с понятием, чтобы отличить долевую собственность от других форм владения жильем.

Долевая собственность – это общая собственность на дом и земельный участок с обозначением долей каждого из совладельцев (ст. 244—245 ГК РФ).

Звучит объемно, но на самом деле все просто. Если дом и земля поделены между 4 хозяевами в равных пропорциях, им достанется по ¼ доле на человека. Отметим, что доля в имущественном праве не выделена в конкретной комнате или отрезке земли.

В каких случаях возникает долевая собственность:

Одним словом, вариантов предостаточно – жилой дом и земля оформлены в общедолевую собственность, т.е. принадлежат нескольким владельцам сразу. Если доли не определены, считается, что объекты находятся в совместной собственности. Например, совместно нажитое имущество мужа и жены.

Особенность долевой собственности – широкий круг совладельцев, начиная от членов семьи, и заканчивая чужими людьми. Значит нужно понять, что можно делать с долей, а что идет вразрез с законом? Разберем права и обязанности хозяев частного дома с землей на примерах из жизни.

Какие права есть у собственников дома и земли?

Даже самая минимальная доля – гарантия права собственности на часть недвижимости. Полномочия владельца закреплены в ст. 209 ГК РФ.

Обозначим список прав собственника:

  1. Владение домом и землей;
  2. Пользование объектами недвижимости;
  3. Свободное распоряжение.

Однако долевая собственность сильно отличается от индивидуальной (личной). Гораздо удобнее, если жильем распоряжается один человек. Сложнее, если совладельцев несколько – в таком случае не избежать противоречий образов жизни, быта, привычек, характеров, ценностей… Придется учитывать интересы других дольщиков.

Итак, какими правами обладает хозяин доли?

Продажа

Один из собственников может продать свою долю и выйти из состава владельцев дома. Вместе с частью жилья покупатель получает долю земельного участка.

Особенности купли-продажи:

  1. Извещение других дольщиков – в письменной форме с указанием цены и условий выкупа доли (п. 4 ст. 42 ФЗ № 218).
  2. Документы на часть в недвижимости – правоустанавливающие и регистрационные.
  3. Обозначение границ земельного участка.
  4. Соблюдение преимущественного права покупки – первым делом нужно предложить выкуп доли сособственникам, и только потом искать покупателя на стороне (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
  5. Единообразие цены за долю при ее продаже – нельзя ставить большую цену для совладельцев, и снижать стоимость для сторонних покупателей.

Если нарушить принцип о преимущественном праве покупки — сделку легко оспорить. Обычно это делают другие дольщики. Им дается 3 месяца для подачи иска с целью перевода прав и обязанностей покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Пример:

Скончался хозяин частного дома с землей – после его смерти наследство досталось в равных долях дочери, сыну и гражданской супруге умершего. Женщина никогда не общалась со взрослыми детьми наследодателя, поэтому решила продать ⅓ долю жилого дома.

Следуя закону, она предложила свою долю двум другим совладельцам – дочери и сыну умершего. Поразмыслив, они согласились выкупить долю третьего наследника.

Упомянутая доля перешла в собственность дочери и сына – тем самым, они поделили имущество поровну и стали владельцами ½ части дома с землей.

Аренда

Второй способ распорядиться своей долей – аренда.

Однако нужно учесть, что аренда доли – прямо запрещена законом, поскольку право нельзя представить в натуральном размере. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду можно сдать земельный участок в натуре. Другими словами, земля должна иметь границы, межевые знаки и прочие характеристики.

Собственник также не может сдать в аренду долю жилого дома, если она не представлена в виде отдельного помещения. Обычно такие вопросы решают на собрании дольщиков. Нужно обратиться к ним с просьбой выдела доли в натуре и аренды.

Источник: http://law-divorce.ru/dolevaya-sobstvennost-na-dom-i-zemlyu-prava-i-obyazannosti-sobstvennikov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.