Долевая собственность на землю под многоквартирным домом

Содержание

Кому принадлежит участок земли под многоквартирным домом

Долевая собственность на землю под многоквартирным домом

Вопрос о том, кому принадлежит земля под многоквартирным домом, возникает на общих сборах жильцов, когда речь заходит о спорных ситуациях, участниками которых становятся как сами жильцы, так и сотрудники управляющих компаний. Многие считают, что земля под многоквартирным зданием является общественной собственностью граждан, живущих в данном строении, но это мнение считается верным лишь отчасти.

Нередко участок земли не оформляется так, как это необходимо делать с учетом законодательства. В таких случаях не совсем понятно, кому именно он принадлежит. По закону территория может передаваться в долевую собственность жильцов, но при проведении этой процедуры нужно помнить о важных нюансах и особенностях законодательства, которые подробно рассматриваются в данной статье.

Что представляет собой участок земли под МКД: правовые нормы

Согласно действующим ФЗ 188 и 189 от 29.12.

2004 года земельным участком под многоквартирным домом считается та территория, на которой стоит многоквартирный дом, а также ряд дополнительных объектов, требующихся для его полноценной эксплуатации и благоустройства.

К этому перечню обычно относят элементы озеленения, детские площадки, котельные и прочие объекты общественного назначения. Определение границ и площади такой территории контролируется соответствующими нормами земельных и градостроительных законов.

Важно! В ЖК РФ четко сказано, что в общественную долевую собственность может перейти только та территория МКД, которая прошла процедуру кадастрового регламента и оформлена надлежащим образом.

Переход территории в общую собственность осуществляется бесплатно с момента ее формирования, то есть сразу после введения здания в эксплуатацию при наличии всех необходимых документов.

Покупатель квартиры, являющийся ее владельцем, автоматически становится совладельцем придомового участка, если во время строительства не были допущены серьезные нарушения со стороны застройщика.

Наличие кадастрового номера у территории под МКД свидетельствует о том, что он уже принадлежит собственникам квартир.

В чем разница между новыми и старыми мкд

В Жилищном кодексе также отдельно оговаривается другой нюанс, касающийся года постройки многоквартирного дома.

Согласно правилам земля под домами, построенными до 2005 года, должна автоматически становиться общественной долевой собственностью всех жильцов квартир МКД.

Тем не менее любой человек, купивший вторичное жилье такого типа, должен самостоятельно проверить, входит ли территория под МКД в его собственность. Для проведения бесплатной передачи прав необходимо, чтобы:

  1. Территория под МКД была с четкими границами и имела кадастровый план, установленные органом самоуправления местного типа.
  2. Землеустроительные работы завершились до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть до 2005 года.
  3. Участок возле дома внесли в Росреестр.

При невыполнении всех условий, указанных выше, земля будет оставаться в собственности муниципалитета или государства, поскольку участок пока еще не сформирован. В этом случае жильцам придется приватизировать его самостоятельно.

Если речь идет о новом доме, который был введен в эксплуатацию после 2005 года, земля под таким МКД автоматически становится собственностью всех владельцев квартир.

Первичным владельцем всегда является застройщик, но после продажи квартиры право владения переходит к жильцу.

Как узнать, кто является владельцем территории под МКД

Иногда собственнику требуется получить точную информацию о том, кто становится собственником земельного участка, расположенного под многоквартирным домом.

Узнать это можно несколькими способами, но чаще всего жильцам рекомендуют подавать запрос в режиме онлайн на портале Росреестра. На этом ресурсе нужно выбрать раздел «Публичная кадастровая карта».

Там максимально подробно представлена территория конкретного города или поселка, которая поделена на секторы.

Помимо плана конкретного земельного участка, в этом разделе также можно посмотреть детальные данные, касающиеся принадлежности территории, расположенной под МКД.

По закону владельцы участка должны каждый год оплачивать налоговый взнос, по наличию которого тоже можно выяснить, является ли земля под домом приватизированной.

Если это действительно так, собственникам квартир в МКД обычно приходят отдельные квитанции для оплаты налога один раз в год.

Особенности получения собственниками прав на территорию под МКД

Любому человеку, который приобретает помещение в МКД, следует заранее узнавать, кто является собственником территории придомового типа.

Если права на владение участком сразу передаются собственнику, они автоматически станут приятным бонусом приобретения такого жилья.

С учетом действующего законодательства территория под МКД, который вводился в эксплуатацию до 2005 года, может принадлежать всем жильцам только при соблюдении ряда условий, описанных выше.

Важно! Нужно знать, что проведение приватизации придомовой территории может быть только тогда, если территория не находится в коллективной собственности у нескольких разных зданий. В такой ситуации проведение процедуры оформления права будет невозможно, и жильцам придется сформировать другой порядок действий.

Если эти требования не соблюдались, территория будет оставаться собственностью застройщика либо представителей муниципального образования.

Она не перейдет в распоряжение людей, живущих в многоквартирном доме, до того момента, пока они не решат приватизировать ее.

Эту возможность следует использовать, что в дальнейшем поможет избежать множества неприятных ситуаций, связанных с неправомерным использованием территории возле дома третьими лицами.

Как оформить территорию под МКД в собственность

Владелец любой квартиры может самостоятельно сделать личную долю в земельном участке под жилым домом своей частной собственностью.

Стоит учитывать, что эта процедура занимает много времени и является достаточно затратной в финансовом плане.

По этой причине разумнее объединить свои усилия с другими жильцами или обратиться за помощью к представителям муниципалитета. Процедуру лучше разделить на несколько важных этапов, которые включают:

  • организацию собрания всех владельцев квартир в МКД, опрос и сбор подписей, подтверждающих их согласие на проведение процедуры оформления прав на территорию под конкретным домом, включая выбор официального представителя;
  • подготовку и передачу заявления на формирование участка земли в госорганы;
  • запрос к кадастровому инженеру, который должен подготовить межевой план;
  • подготовку полного перечня документов для процедуры учета по кадастру и регистрации прав на собственность;
  • окончание процедуры по регистрации в Росреестре.

После того как сведения о территории под домом будут внесены в общий кадастр, собственникам территории выдается специальный документ – кадастровый паспорт, содержащий все сведения о земельном объекте.

Наличие такого документа позволяет осуществлять любые сделки с участием этого объекта.

В случае с конкретной территорией его правообладателями становятся все собственники квартир в МКД, часть владения каждого из которых рассчитывается с учетом величины площади принадлежащей ему квартиры, учитывая п.1 статьи 37 ЖК РФ.

Список необходимой документации

Перечень документов для оформления территориии в долевую собственность достаточно обширен, и его подготовкой следует начать заниматься заранее. Эта обязанность лежит на представителе, которого выбирают на общественном сборе жильцов МКД. В список должна входить документация, необходимая для учета по кадастру и оформления прав владельцев квартир, их перечень включает:

  1. Протокол общего сбора жильцов МКД.
  2. Документы, доказывающие принадлежность всех квартир дома жильцам, в которых должна указываться площадь недвижимости.
  3. Документ для подтверждения личности представителя или его уполномоченного лица.
  4. Заявление для постановки части земли на конкретной местности на учет по кадастру и регистрирования права.
  5. Оплаченную квитанцию на госпошлину в сумме 200 рублей за регистрирование доли.
  6. Документы, подтверждающие формирование участка земли в конкретном государственном органе либо муниципалитете.
  7. Технический паспорт для МКД.
  8. Дополнительные документы при необходимости.

Нужно знать, что наделение владельцев квартир правом собственности на земельный участок, находящийся под МКД, должно осуществляться бесплатно и без какой-либо дополнительной оплаты.

Жильцам потребуется внести только госпошлину в размере, установленном действующим законодательством. Такая пошлина оплачивается отдельно каждым собственником в размере 200 рублей на одного человека.

К примеру, если в МКД живет 30 семей, конечный размер пошлины составит 6000 рублей. Многие рассматривают необходимость оплаты пошлины в качестве основного минуса процедуры.

Использование территории под МКД после приватизации

После приватизации участок под МКД получает другой статус и становится общей собственностью всех жильцов в доме. После этого вопрос о том, чьим является участок земли такого типа, автоматически снимается.

Они могут использовать ее преимущественно коллективно, соблюдая общепринятые правила и законодательные нормы.

В связи с этим каждый собственник квартиры должен помнить о своих правах и особых нюансах, с которыми может столкнуться любой землевладелец.

Правила коллективной собственности придомового участкаОграничение прохода третьих лиц
Ни один собственник жилья в МКД не может продать свою долю земли другому собственнику или третьему лицу. Раздел и использование территории не по назначению, а также ее перераспределение не допускаются в большинстве случаевЗа содержание элементов озеленения и благоустройства территории возле МКД должны нести расходы представители ТСЖ или муниципалитетаПри желании жильцы могут оградить участок земли забором в целях безопасности и сделать двор многоквартирного дома закрытым, обозначив его границу
Продажа некоторых территорий (в том числе под застройку и организациям, находящихся рядом), не имеющих отношения к общедолевому имуществу, допускается закономЕсли речь идет о других площадях участка, вопрос об их содержании должен решаться на общем сборе владельцев квартир в МКДСобственники правомочны не давать разрешение на прокладывание коммуникаций через свою территорию в соответствии с правилами домовладения
Собственники первых этажей имеют право на организацию небольшого участка в пределах приватизированной территории возле дома с учетом правил землепользованияЖильцы могут провести межевание своей частной территории. Эта процедура даст им право на организацию дополнительных мест для парковки, возведение различных объектов благоустройства, установку шлагбаума и другие плюсы
Придомовую территорию можно передавать в аренду любым сторонним лицам по решению общего собрания жильцов
Все возражения и претензии по поводу частной территории могут решаться в судебном порядке

Нужно ли платить налог на территорию под МКД

После приватизации земельной территории под МКД она автоматически подвергается налогообложению, поскольку становится частной собственностью. Многих интересует, сколько нужно платить жильцам, и как правильно оформить и организовать выплаты.

Налоги уплачиваются начиная от даты проведения кадастрового учета земли, расположенной под домом. Сумма налога делится пропорционально долям каждого собственника жилья.

Размер такой доли будет равен частному после деления личной площади помещения жильца по метрам и общей площади всех помещений, принадлежащих жильцам.

Налоговой базой участка является его кадастровая стоимость, рассчитываемая с учетом анализа рыночной стоимости различных земельных владений на территории РФ.

Если владельцем квартиры является ИП или юридическое лицо, ему необходимо рассчитывать сумму налога самостоятельно. Если речь идет о физических лицах, им будут направляться уведомления из налоговой инспекции с уже готовыми расчетами.

Граждане, относящиеся к льготным категориям, освобождаются от оплаты такого налога.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/na-zemlyu/uchastok-pod-mnogokvartirnym-domom.html

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Долевая собственность на землю под многоквартирным домом

» Раздел имущества » Раздел земельного участка под многоквартирным домом

7 442 просмотров

Любой гражданин, покупающий недвижимость, автоматически становится владельцем земли, на которой находится жилое помещение. Эта норма применима как к частным, так и к многоквартирным домам.

Согласно ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом считается общей коллективной собственностью, которая, в свою очередь суммируется долями владельцев квартир данного дома.

Можно ли разделить землю под многоквартирным домом

Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.

) либо на земельные участки, прилегающие к строению.

При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)

Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.

Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв. метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.

Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?

ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.

На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

Предварительный раздел одноэтажных жилых домов

Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на  земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

Выходом станет:

  • предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
  • последующее выделение долей в натуре.

Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв. метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.

Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.

До тех пор, пока все собственники жилого дома не произведут его раздел в натуре, ни о каком разделе земельного участка или выделе отдельной доли из него не может быть и речи.

Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.

Но здесь также есть некоторые нюансы.

Например, раздел земли будет разрешен только в том случае, если в процессе такого деления получатся автономные  земельные наделы с тем же разрешенным видом пользования, что и первичный ЗУ. Другими словами, если первоначальный участок земли был предназначен для жилого строительства и ведения ЛПХ, то и вновь образованные ЗУ должны иметь ту же категорию.

Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.

Способы фактического раздела многоквартирного дома

Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:

  1. Мирным путем. Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
  2. Через суд. Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.

Письменное соглашение

Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

  1. Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
  2. Составление текста соглашения.
  3. Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.

При посещении нотариуса все участники соглашения должны иметь при себе паспорта либо иные документы, удостоверяющие личности подписантов а также все правоустанавливающие документы на жилые помещения и земельный участок.

Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.

Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:

  1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
  2. Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
  3. Цена иска.
  4. Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
  5. Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
  6. Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
  7. Исковые требования заявителя.
  8. Список прилагаемых документов.
  9. Дата и подпись.

К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  1. Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
  2. Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Квитанция об уплате госпошлины.

Этот перечень неполный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Полный перечень необходимых документов применительно к вашей ситуации подскажет юрист, к которому желательно обратиться на этапе составления искового заявления и сборе необходимых доказательств.

Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:

  1. При таком разделе велик риск ошибиться, сделать какие-то неверные шаги, собственники рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если раздел впоследствии будет признан незаконным.
  2. Грамотный юрист подскажет, какие шаги необходимо предпринять, какие документы собрать, если понадобится – сможет предостеречь от необдуманных шагов и незаконных действий.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/razdel-zemelnogo-uchastka-pod-mnogokvartirnym-domom/

По вопросу оформления земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность, Письмо Минэкономразвития России от 05 мая 2017 года №ОГ-Д23-5365

Долевая собственность на землю под многоквартирным домом

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее – Департамент недвижимости) сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г.

N 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности.

Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

1. Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г.

N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, собственник любого помещения (с учетом постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П) вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона, а регистрация права в этом случае носит правоподтверждающий характер.

Согласно части 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. При этом Законом N 189-ФЗ напрямую не предусматривается полномочий собственника отдельного помещения в многоквартирном доме или нескольких собственников на обеспечение проведения кадастровых работ с целью дальнейшего осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

Как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2016 г. N 303-КГ15-18725, именно на уполномоченном органе лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по заявлению собственников помещений в таковом. Возможность передачи уполномоченным органом своей обязанности в указанной части собственникам помещений в таком доме действующим законодательством не предусмотрена. В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П указано, что поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ) осуществление кадастрового учета без одновременной государственной регистрации может осуществляться на основании заявлений лиц, установленных федеральным законом.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента недвижимости:

формирование земельного участка (в том числе, выполнение кадастровых работ необходимых для подготовки межевого плана), на которых расположен многоквартирный дом осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению собственника (собственников) помещений в таком доме;

осуществление государственного кадастрового учета в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, должно осуществляться по заявлению органов государственной власти или органов местного самоуправления, указанных в части 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ.

Необходимо отметить, что частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” предусмотрено, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

2.

Согласно части 4 статьи 69 Закона N 218-ФЗ технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон N 221-ФЗ), признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Согласно части 9 статьи 69 Закона N 218-ФЗ сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона о регистрации и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в ЕГРН по правилам, предусмотренным статьей 69 Закона N 218-ФЗ для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

С 1 января 2017 г. положения Закона N 221-ФЗ, регулирующие отношения в связи с осуществлением государственного кадастрового учета объектов недвижимости, утратили силу.

Электронный текст документаподготовлен АО “Кодекс” и сверен по:официальный сайтМинэкономразвития Россииwww.economy.gov.ru

по состоянию на 06.07.2017

Источник: http://docs.cntd.ru/document/456075926

О прекращении права застройщиков и оформлении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом

Долевая собственность на землю под многоквартирным домом

Интересное разъяснение на тему прекращения права застройщиков и оформления права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом дано Росреестром.

Сообщается, что руководителем Управления Росреестра по Москве Игорем Майдановым определен новый порядок проведения соответствующих регистрационных процедур.

Ниже приводится описание регистрационных процедур для использования органом регистрации прав.

Согласно ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона о 30.12.

2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» права застройщика на находящийся в залоге или субаренде земельный участок прекращаются с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором он возведен, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

При возникновении же права собственности на объект долевого строительства, как гласит ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, у участника долевой собственности одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, что предусмотрено также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.

07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с новым порядком запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, как определено абз. 8, 10 п. 136 Правил ведения ЕГРП, погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Одновременно в подраздел II-1раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности).

При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера его доли вносятся слова: «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства»; либо слова: «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений», и далее указываются сведения о помещении (помещениях), принадлежащем застройщику.

Застройщик может обратиться с заявлением о прекращении принадлежащего ему права (собственности или аренды) на земельный участок в случае, когда адрес не открыт, и в случае, когда адрес открыт (зарегистрировано право на помещение в многоквартирном доме).

Без предоставления соответствующего заявления запись о праве застройщика на земельный участок погашается в ЕГРП с одновременной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном п.

136 Правил, при обращении за государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства и предоставления документов, свидетельствующих о законности строительства данного объекта.

В случае же, если регистрационные действия по государственной регистрации прав участников долевого строительства проводились ранее, права застройщика на земельный участок прекращаются на основании соответствующего заявления и актов приема-передачи объектов долевого участия.

Особое внимание обращается на то, что согласно абз. 10 п. 136 Правил записи о праве застройщика погашаются после регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В связи с этим необходимо, прежде всего, погасить в ЕГРП запись об ипотеке земельного участка на основании актов приема-передачи всех объектов долевого строительства, подтверждающих исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства.

Причем возможность погашения записи об ипотеке не зависит от государственной регистрации прав на все объекты долевого строительства.

И лишь после погашения записи об ипотеке в ЕГРП погашается запись о праве застройщика на земельный участок с одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в состав которого в том числе входит земельный участок.

В соответствии с новыми рекомендациями изложенные положения применяются также в случаях, когда земельный участок принадлежит застройщику не на праве собственности, а находится в аренде по договору, срок действия которого истек или прекращается с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (передачи всех объектов по актам приема-передачи участникам долевого строительства).

Прекращение прав застройщика в вышеуказанном порядке проводится в отношении земельного участка, сформированного для строительства одного многоквартирного дома.

Источник: https://www.profkadastr.ru/posts/304.html

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Долевая собственность на землю под многоквартирным домом

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”:

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по “межеванию”, “приватизации”, “регистрации” земельного участка.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по “межеванию”, “приватизации”, “регистрации” земельного участка.

Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД.

Если собственникам помещений МКД совcем уж нечем занятmся, они могут даже зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП:

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом  не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, жилищное законодательство устанавливает возникновение права на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, вне зависимости от наличия государственной регистрации права долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, в соответствии со статьей 16 Закона N 189-ФЗ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

При регистрации права собcтвенности на земельный участок в ЕГРП в подразделе № 3-3 будут указаны все собственники квартир, которые проживают в МКД расположенном на этом земельном участке, но при этом они не могут выделить “свой” участок из общей долевой собственности, то есть на него возникнет собственность с ограничением совместного сервитута. Кроме того, для проведения такого мероприятия требуется личное участие 100% собственников помещений МКД.

Зачастую желание собcтвенников помещений МКД зарегистрировать свое право собственности на земельный участок обьясняется незнанием законов, а именно:

Что, согласно статьи 273 Гражданского кодекса РФ, “при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования”.

И самое главное – в Жилищном кодексе РФ четко указано, что земля под многоквартирным домом – это коллективная собственность жильцов.

Статья 36 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Поскольку земельный участок под домом является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме с момента возникновения у них права собственности на такие помещения, то право собственности на земельный участок под МКД юридически связан с правом собственности на помещения в этом доме и следует его судьбе. Приобрести помещение в МКД можно только с долей земельного участка. И продать – только с долей. (ст. 38 ЖК РФ).

Так что при приобретении дольщиками в собственность квартир переход права собственности на земельный участок происходит автоматически, в силу закона.

Поэтому дополнительно подтверждать свое право на земельный участок путем его регистрации в ЕГРП нет ни какой необходимости.

Для поиска кадастрового номера земельного участка можно воспользоваться публичной кадастровой картой России

Если после прочтения статьи у Вас осталось непреодолимое желание зарегистрировать право на общедолевую собственность в росреестре, то Вам следует предпринять следующие шаги:

Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст.

36 Земельного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом. Участок признается неделимым.

Доля собственника в праве общей собственности на имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащему ему помещения и не может быть выделена в натуре.

На основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное собранием лицо (заявитель) вправе обратиться в органы государственной власти с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. 16 федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания. С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества бесплатно переходит в общую долевую собственность.

Источник: http://www.ngs123.ru/stati/upravlenie-mnogokvartirnym-domom/komu-prinadlezhit-zemlja-pod-mnogokvarti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.