Доля дома и доля участка

Долевая собственность на дом и землю. Формы долевой собственности :

Доля дома и доля участка

Имущество в виде долей возникает при реализации гражданских прав в следующих ситуациях:

  • Наследование по завещанию или в качестве законного наследства;
  • Наследование по судебному решению;
  • Приватизация недвижимости;
  • Получение в дар;
  • Совместное строительство жилой/нежилой конструкции;
  • Совместная фермерская деятельность.

Определение размера долей производится согласно закону (в ситуации наследования) или согласно достигнутому соглашению. Если установить размер долей не представляется возможным, все собственники наделяются одинаковыми правами.

На дом и землю

Правовые аспекты, касающиеся дома и земли в собственности, устанавливаются согласно законодательству или по соглашению между владельцами. Когда имущественное право возникает между наследниками первой очереди, размер долей определяется равным, а объект распределяется по количеству наследников. Законом предусмотрено сохранение права не определять доли в общем владении.

Этот вид владения предусматривает возможность распоряжения земельным наделом двух и более лиц. Практика показывает, что землей могут владеть одновременно более сотни дольщиков. Как правило, речь идет о сельхозугодьях, права собственности на которые возникли после реорганизации колхозов.

На квартиру

Чаще всего, содольщиками квартиры становятся в результате приватизации, либо при покупке имущества супругами. Законом предусмотрена возможность оформления совместного имущества на квартиру в новостройке – несколько лиц, принимающих участие в финансировании строительства по договору, реализуют свои права на недвижимость в различных пропорциях.

При наличии в совместном владении квартиры возникает ряд сложностей при невыполнении одним из владельцев своих обязанностей. При неоплате коммунальных платежей, у остальных дольщиков возникают проблемы с наличием задолженностей по ЖКХ. Выходом в данной ситуации является открытие нескольких лицевых счетов и отдельного выделения оплаты на нерадивого дольщика. Сделать это можно через суд.

Общая собственность может быть делимой или неделимой. В последнем случае это может быть наследуемая недвижимость, которая в силу конструктивных особенностей не может быть разделена. Такой является также собственность земли под многоквартирным домом.

Как оформляется земля под домом в собственность? Для участков, которые находятся в фактическом пользовании с расположенными на них строениями, которые были приобретены, но не зарегистрированы в результате сделок до вступления в действие Закона СССР от 6 марта 1990-го года № 1305-1, действует право бесплатного приобретения. Данные правила регламентированы ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ № 137, земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть выкуплены по льготным ценам.

Лица, которые приобрели недвижимость после 2002-го года, выкупают наделы по стоимости, равной тридцатикратному размеру ставки налога за единицу от площади участка.

В качестве определяющих критериев применения льготной цены будет выступать право собственности на сооружение и отсутствие другого порядка приобретения земли для владельцев, ставшими таковыми до 2001-го года.

Подводные камни при покупке земельного участка под ижс без дома

Но даже покупка участка без подряда может подразумевать некоторые ограничения при выборе проекта своего дома, забора — форма, стиль, цвет.

Выбор местоположения определяется несколькими факторами: Транспортная доступность — это затраты времени и финансов на проезд на работу, учебу, других мест.
Подбор подходящего земельного участка — сложная задача.На поиск правильного решения могут уйти недели, месяцы.

Хорошим вариантом может стать осмотр земли в весенне-летний период, а покупка осенью, когда эмоции о «единения с природой» не могут повлиять на выбор.

Судебная практика по продаже долей

Вся собственность, права на которую имею несколько человек является общей собственностью.

  • Общая долевая собственность на квартиру (дом, комнату)- это квартира, находящаяся в собственности с указанием конкретных долей в квартире, выраженная в процентах или дробью. К примеру- общая долевая собственность собственников, когда одному собственнику принадлежит 35%, а другому- 65:.
  • Общая совместная собственность— это общая собственность супругов без выделения долей. Такая собственность возникает у супругов, когда квартира была куплена в браке или приватизирована и нет брачного договора или иных правоустанавливающих документов.

При этом закон допускает перевод из одной собственности в другую.

Продажа доли в квартире- непростая вещь. Давайте разберемся.

Судебная практика по делам такого типа утешает мало и чаще всего напоминает вытягивание денег адвокатами. Самый частый иск здесь- в «устранении препятствий в доступе в квартиру». И суд вы выиграете, и в квартиру с судебными приставами войдете. Один раз.

А потом начнется бег по второму и прочим кругам- не будет же каждый раз судебный пристав вводить вас в спорную квартиру.

Как ни грустно осознавать, практика сложилась здесь так, что выживает физически сильнейший. И это в лучшем случае- когда речь идет о спорах с когда- то близким человеком. Если же речь пойдет о захвате квартиры профессиональными рейдерами, вопрос встанет намного жестче- в этом случае фигурируют даже убийства.

Подводные камни при покупке земельного участка

Приветствую! Собственно, вопрос в названии темы: с какими подводными камнями можно столкнуться при покупке земельного участка в садоводстве? какие документы должны быть мне переданы, как подтверждение покупки мною участка у человека? как я понимаю, процесс купли-продажи происходит в нотариусе, так? а потом я уже в администрации (или как правильно) оформляю чуасток на свое имя? может быть, кто-нибудь знает, где об этом поподробнее почитать можно? заранее спасибо!

как обычная недвижжка))) договор купли-продажи (на земельный участок и/или садовый домик), кадастровый план земельного участка, акт приема-передачи)) нотариального удостоверения не требуется. переход права регистрирукется в Федеральной регистрационной службе.

)) ну это таг по закону должно быть) еще там можно схимичить и в садоводческом товариществе(кооперативе пай переписать на основании заявления — ну это в тех случаях, когда неоформлены ни земучастки, ни недвижжка апро подводные камни)) хм..

)) доки надо видеть, а все камни описывать — туд места не хватит..

Как законно нарушить право преимущественной покупки

Статья 250 ГК РФ определяет: «Продавец доли должен письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых он её продает». При этом владельцы других долей обязаны купить продаваемую долю или отказаться от ее покупки.

Для более правильного решения этого вопроса необходимо оповещение произвести

через нотариуса

, который выдаст необходимые справки.

Если это правило нарушено и доля в квартире была продана без выполнения этого правила, то владельцы других долей могут в трехмесячный срок потребовать через суд преимущественного права покупки.

Право преимущественной покупки, если владелец второй доли- ребенок

Особо сложные случаи, когда владелец второй доли- ребенок. В этом случае законные опекуны (мать) должна согласовать вопрос с органами опеки, которые вряд ли дадут разрешение на продажу- при этом ухудшатся условия проживания ребенка, а это впрямую противоречит закону.

Если владелец второй доли юридически грамотен, эту ситуацию можно волокитить до бесконечности. Опытные юристы могут дать совет аккуратно обойти закон.

1. Договор дарения доли

Свою долю можно подарить- ведь закон запрещает только продажу. Но это будет считаться

притворной (ничтожной) сделкой

, и если кому- то удастся доказать факт передачи денег, то стороны могут вернуться в исходное состояние.

2. Залог доли

Долю сложно продать, но ее можно заложить и не выкупить. Такая сделка регистрируется, а после этого подписывается отступное: долг прощается и доля переходит в собственность залогодержателя.

3. Дарение маленькой доли, а потом продажа остатка

Если подарить маленькую долю, то ее владелец уже становится собственником и может спокойно купить остаток доли.

Исполнение обязательств

В состав имущества собственника входит доля в общем праве. В связи с этим, кредиторы, которые требуют исполнения обязательств, могут заявить об обращении взыскания на такую часть. Ранее действовавшее законодательство такой возможности не допускало.

Если, например, имеет место совместная долевая собственность на дом, то часть, на которую будет обращено взыскание, должна быть определена без ущерба для остальных владельцев. Они имеют возможность приобрести эту часть.

В законе она именуется правом преимущественной покупки.

Источник: https://aburist.ru/nedvizhimost/kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastka.html

Договор купли продажи доли дома и доли земельного участка — образец и особенности составления

Доля дома и доля участка

Если владелец доли земельного участка и дома решится продать эту недвижимость, как быть с совладельцами, если они против, и как правильнее составить договор купли-продажи на долю?

Что это за документ, когда он составляется?

Договор купли-продажи доли земельного участка и дома является конечным результатом всех договоренностей, этот документ не только закрепляет намерения, а переводит эти намерения в реальную плоскость.

Доля в наследстве может быть выделенной в натуре, а может быть условной, просто оговоренной как некая часть от всего недвижимого имущества — и надела земли, и дома.

Если оформление прав собственности происходило недавно, то кадастровая оценка еще актуальна, а если передача прав доли происходит спустя несколько лет, то нужно заказать свежую оценку.

Если есть техническая и юридическая возможности выделить доли в натуре, то такая недвижимость оценивается в десятки раз дороже обычной долевой.

Владелец обособленной части может достроить нужное, например, сделать отдельный вход и пр., но для этого следует оформить право собственности на свою отдельную недвижимость, состоящую из доли земли и доли строения.

Прежде чем составить акт передачи доли (ст. 556 ГК РФ) и поставить подпись под договором купли-продажи, нужно уведомить владельцев других долей, то есть совладельцев, о желании продать свою часть.

И если никто из них не пожелает воспользоваться приоритетным правом присовокупить предназначенную для продажи долю к своей, только тогда можно запускать процесс продажи (срок рекомендуется дать на раздумья, равный примерно 1-му месяцу).

Такое соглашение должно быть составлено в письменном виде, с нанесением на плане дома и участка площади и помещений, отошедших каждому.

Чтобы закрепить права каждого, нужно, чтобы свое согласие выразили все дольщики, путем подписания бумаги. При нотариальном заверении эта бумага превращается в юридически веский документ. При невозможности выделения доли каждый из совладельцев должен оформить свое право пользоваться частью земли и частью дома – в общей долевой собственности.

Структура и содержание договора

Структура договора купли-продажи на долю земельного участка и дома такова:

  • сведения о нижеподписавшихся – продавце и покупателе;
  • общие положения и предмет договора;
  • цена и механизм расчетов;
  • иные положения;
  • реквизиты сторон, подписи, дата.

договора купли-продажи доли земельного надела и дома в основных положениях походит на обычный документ такого рода, но есть и отличия.

В пунктах бумаги следует подробно и отдельно давать сведения о каждом из предметов купли-продажи: адрес, площадь, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности, причем в отношении и части дома, и части надела, а в отношении земли – и вид разрешенного использования.

Важно, чтобы в содержании присутствовал пункт об отсутствии обременений любого рода в отношении приобретаемого имущества, находящегося в долевой собственности.

Остальные совладельцы должны быть в курсе происходящего (ст. 24, п.1 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Часто также вписывают в текст, что оба участника сделки являются дееспособными, не стоят под опекой или попечительством, и совершают сделку без принуждения.

При наличии договора о задатке в основном документе нужно отразить эту историю и уточнить, какая сумма и каким образом будет передана в момент подписания основного договора.

Это же требование относится и к полной стоимости покупки.

Особенности заполнения

К особенностям заполнения такого договора можно отнести необходимость и в отношении части дома, и части участка выделить отдельно сумму предназначенных для продажи частей (п. 1 ст. 555 ГК РФ), а также стоимость полных объектов недвижимости. Это особенно интересно покупателю, который будет видеть, как соотносится цена его покупки с полной ценой дома и надела земли.

Это могут быть надворный сарай, колодец или скважина, баня или иное.

Покупатель внимательно должен сличить информацию о приобретаемой недвижимости, внесенную в договор купли-продажи, со сведениями из оригиналов правоустанавливающих документов.

Также стоит оговорить, какие вещи или предметы мебели бывший владелец намерен оставить и позволить пользоваться ими покупателю.

Нотариальное заверение

Нотариальное заверение договора купли-продажи на объекты недвижимости (части дома), находящимися в общей долевой собственности, требуется – это установлено п.2 ст.30 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

На долю земельного участка купчую заверять у нотариуса больше не обязательно (закон от 03.07.2016 N 351-ФЗ), но так как речь идет и о том, и о другом, то договор оформлять нотариально все-таки придется.

Дальнейшие действия с документом

Договор составляется в 3-х экземплярах. Произведя расчет и нотариально оформив этот документ, покупатель может отправляться в УФСГР с 3-мя экз. договора, где подаст заявление о регистрации прав на свое приобретение (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 12 Закона N 122-ФЗ).

После завершения процедуры передачи прав от прежнего владельца доли дома и участка новому, по экземпляру документа участники сделки получат на руки, а один – останется в деле у регистратора.

Возможные проблемы

Неприятностей можно ожидать по нескольким направлениям.

Первое — покупателю нужно тщательно проверить оригиналы бумаг, а особенно в случае, когда от имени продавца выступает его доверенное лицо.

Также непосредственно перед сделкой важно затребовать справку из ЕГРП, чтобы удостовериться, что доли числятся за стороной, называющей себя владельцем.

Следует проверить также «чистоту» жилья на наличие зарегистрированных жильцов – несовершеннолетнего, или находящегося на службе в армии, или отбывающего срок.

Чтобы выявить это, достаточно попросить собственника заказать справку архивного вида по форме №9, в которой паспортист укажет все скрытые от поверхностного взгляда сложности.

Если не оформлено право собственности, не стоит питать напрасных надежд: значит, не все так просто, нужно присматривать иной объект для покупки, чтобы не потерять свои кровные деньги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/i-doma/dogovor-dlya-zemly-i-doma.html

Юридические услуги в Барнауле

Доля дома и доля участка

Истец обратилась в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования земельным участком пропорционально долям в доме, указывая в обоснование иска на то, что она является собственником 9/35 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом.

На день подачи иска ответчику №1 принадлежит 66/129 долей в доме, ответчику №2 принадлежит 348/1505 долей в доме (год завершения строительства дома: 1958 г.). Земельный участок площадью 900 кв. м. является неделимым. Рыночная стоимость земельного участка 1937108 руб.

, до настоящего времени участок в собственность не оформлен.

Возражения.

Согласно п.2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст. 35 ЗК РФ в редакции от 25.10.

2001 №136-ФЗ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Из технического паспорта жилого дома №1078 от 18.02.1975 года следует, что дом в момент ввода в эксплуатацию состоял из 3-х квартир: площадью 17,5 кв. м., 27,2 кв. м. и 35,9 кв. м.

Согласно справке №725 ООО «Агентство кадастра объектов недвижимости» от 13 марта 2020г. по данным технической инвентаризации 2004года доли в доме выглядели следующим образом:

Истец – 26,0 кв. – 10/41 или 25/100
Ответчик №2 – 39,8 кв. м. – 15/41 или 37/100
Ответчик №1 – 41,8 кв. м. – 16/41 или 38/100

То есть, дом был реконструирован, у каждого собственника появился отдельный вход, а нежилые помещения были распределены по взаимному согласию: истец +8,5кв.м.; ответчик №2 +12,6 кв.м., ответчик №1 +5,9 кв. м. (ст. 245 ГК РФ).

Постановлением Администрации Ленинского района г. Барнаула от 10.12.2004г. узаконены самовольные пристрои А1, А2, А3 за счет этих пристроек долевое участие в жилом доме изменилось:
Истец – 44,2 кв. – 9/35
Ответчик №2 – 39,8 кв. м. – 348/1505
Ответчик №1 – 88 кв. м. – 66/129

Из указанного Постановления и правоустанавливающих документов следует, что в первоначальном виде дом состоял из помещений №1, №2, №3. За счет самовольной постройки А2 доля истца увеличилась с 26 кв.м.

до 44,2 кв.м., то есть почти в 2 раза; доля ответчика №1 увеличилась с 41,8 кв. м. до 88 кв. м. больше чем в два раза, в то время как площадь дома ответчика №2 с момента постройки осталась неизменной.

Согласно п.3 ст. 245 участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Согласно действующему законодательству и сложившейся судебной практики последующее изменение долей за счет увеличения площади дома, не может повлечь изменение определенного сотрудниками ЖЭУ порядка пользования спорным земельным участком при вводе дома в эксплуатацию (п.3 ст.245).

Право на соответствующее изменение размера долей связывается лишь с неотделимыми улучшениями, т.е.

с такими улучшениями, которые не могут быть отделены без причинения вреда хозяйственному назначению имущества и все собственники получают имущественную выгоду вследствие выполненных улучшений.

В настоящем деле улучшения дома в виде увеличения площади поступили в собственность истца и ответчика №1. Ответчик №2 и его правопредшественники имущественной выгоды не получили.

Поэтому правовых оснований связывать изменение долей в жилом доме (обусловленные исключительно увеличением размера полезной площади дома) с изменением порядка пользования земельным участком не имеется.

20 августа 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла определение №127-КГ19-12, в котором дала толкование положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающегося определения порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В этом определении суд указал следующее: «Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Приведенной выше нормой не установлено, что выделяемые сособственникам в пользование части земельного участка должны абсолютно точно совпадать с размером доли в праве собственности на строение.

Необходимое отступление от размера долей в целях использования земельного участка по назначению может быть компенсировано взысканием денежных сумм».

Источник: https://kontora.pro/blog/doli-na-zemlyu-pri-uvelichenie-ploshchadi-doma

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.