Доля многоквартирного дома

Новости в России и в мире — Newsland — информационно-дискуссионный портал. Новости, мнения, аналитика, публицистика

Доля многоквартирного дома

       Поскольку во время обсуждения предыдущей статьи на эту тему возникли несколько вопросов, а обсуждение неоднократно прерывалось  по независящим от меня причинам, попробую ответить здесь на них.

       При приобретении квартиры  никаких дополнительных документов на оформление права вашей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме оформлять не  требуется. По простой причине – никто не имеет права на отчуждение его в любом размере – как полностью,так и частично.

      Все владельцы квартир в МКД получают право на свою долю в многоквартином доме в момент регистрации их права собственности на жилье в этом доме.

Отдельного документа о регистрации права на долю общей собственности в МКД законодательством России не предусмотрено, хотя при желании вы можете получить свидетельство о праве на нее в Госрегистре, но следует иметь в виду, что особых прав из этого не следует,  и права на отчуждение  своей доли в результате вы не получите.

     Все вопросы по этой проблеме отражены в Жилищном кодексе РФ, статья 36 и далее

     Порядок возникновения прав собственности на долю в общем имуществ е МКД  отражен в статье 223  ГК РФ и статье 38 Жилищного кодекса.

     Размер вашей доли в общедомовом имуществе можно рассчитать, зная общую площадь квартир в доме и вашей квартиры, доля равна простой дроби, получающейся в результате отношения этих двух величин. К примеру, общая площадь помещений  дома – 1200 кв. метров, вашей квартиры – 60 кв. метров, значит , доля вашей собственности составит 60/1200, или 6/120, или, в процентном виде, 5%.

    Как видим, все очень просто, прозрачно и несложно.

    Важно  при этом знать главное – общая собственность многоквартирного дома – неделима, а это значит, что никто не имеет права распоряжаться любой её частью без согласия ВСЕХ собственников.

   При обсуждении этой проблемы возникло несколько возражений. Разберем их.

Общая собственность многоквартирного дома принадлежит муниципалитету, так как дома находятся на его балансе и отражены в бухгалтерском учете.

     Нет, не принадлежит, более того, как только хоть одна квартира в доме будет приватизирована, дом подлежит снятию с баланса и бухгалтерского учета в муниципалитете. Принимать его на баланс УК или ТСЖ не имеют права.

    Дело в том, что если дом остается на балансе какого –то юридического лица, оно обязано учитывать его  стоимость при выплате налога на имущество (собственность) и платить  этот налог. 

   Государственный учет жилого фонда осуществляется, согласно статьи 19 ЖК РФ,  службой БТИ.

   Порядок проведения такого учета установлен  постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301. 

Зачем нужна эта доля в праве на общую собственность жилого дома, если я не могу ее реализовать?

     Для того, чтобы было ясно назначение этого права, приведу пример. Например, у вас сломалась балконная плита и требует замены.

   Хотя балкон является внутриквартирной  частью жилья. в этом случае вы имеете право отремонтировать балкон за счет средств,в ыплаченных на текущий ремонт дома, так как при повреждении балконной плиты происходит повреждение несущей стеныдома. Которая является общим имуществом МКД.

     Другой пример – кто то из жителей дом решил устроить в своей квартире ателье или парикмахерскую на дому, при этом посетители должны проходить через  подьезд дома.  Тогда он должен получить  разрешение собственников  не менее двух третей долей права на ОИ МКД .

     Третий случай – аварийный дом подлежит сносу, но собственник жилья хочет получить вместо нового жилья выкупные деньги за свою квартиру в этом доме.

Тогда при определении суммы выкупных может учитываться стоимость земельного участка, на котором был расположен дом, на правах долевой собственности на этот участок, соответствующей доле в праве на общую стоимость многоквартирного  дома, хотя суды не всегда решают этот вопрос в пользу собственников квартир.

В старых хрущевках  на первых этажах нет балконов или лоджий, однако их владельцы делают пристрои,фактически расширяя площадь своих квартир за счет придомовой территории, при этом только получают разрешение в мэрии и не спрашивают разрешение у других жильцов.

 Здесь прямое нарушение мэрией  статей Жилищного кодекса.

Мэрия вправе  разрешить такое  строительство только в плане соответствия я архитектурному  облику города и соблюдения технических нормативов  по безопасности указанных перестроек, но на использование придомового участка и внесение изменений в конструкцию (прорубание дверей вместо окон) общей собственности МКД должно быть получено разрешение не менее двух третей долей права.

Примерно такие же ограничения на перевод жилых помещений в нежилые , если  для организации входв это помещение требуется нарушит целостность несущих стен дома и посетители будут  входить в него через придомовую территорию.

   Такие пристрои остаются не снесенными только потому, что соседи либо не знают своего права, либо просто не хотят связываться со «строителями».

      Я знаю дома, в которых люди сделали на чердаках веранды, а жители первого этажа заняли подвалы , увеличив таким образом свою площадь, и пользуются этим.

Это вполне возможно, если будет получено согласие на такие переделки опять же  решением общего собрания жильцов .

Однако следует иметь в виду, что в этом случае теоретически могут возникнуть проблемы, если вы захотите продать свою квартиру с этим подвалом или верандой – собрание дает разрешение на их использование конкретному лицу, и при переходе права собственности на жилье требуется новое решение собрания.

     Муниципалите  заявляет, что он вправе распоряжаться техническими и служебными помещениями в МКД, и часто дает разрешение на организацию в подвалах или подуподвалах каких то клубов, магазинов или мастерских, и суды поддерживают его в этом.

Обычно здесь путанница понятий.  Если с новостройками все ясно – достаточно взять проект дома , там указано,  какие  помещения являются техническими, а какие коммерческими.  Технические помещения являются безусловной  частью общего имущества МКД , коммерческие сразу строились для сдачи в аренду или продажи, и поэтому не могут являться частью общего имущества.

    Основные споры и суды идут все же не в отношении  проектного общего имущества МКД, а в основном из-за признания или нет каких то сооружений или частей дома этим имуществом.

К примеру, дом  старой постройки, с цокольным этажом, в  котором ранее находились квартиры,  но в связи с несоответствием нормам жильцы оттуда были расселены.

  Такие помещения не являются общей собственностью, так как не влияют на доступность и возможность техобслуживания дома и доступ к оборудованию , и проектировались как независимые помещения. Поэтому они могут быть приватизированы, проданы или сданы в аренду.

    Другой пример – дом еще дореволюционной постройки, с печным отоплением. Согласно проекта , в доме подвал для хранения дров или угля.

В свое время в него было проведено водяное отопление, подвал освобожден,  с одного края в нем сделана выгородка с отдельным входом и устроен узел учета и регулирования тепла.

Остальная часть подвала стала представлять из себя отдельное помещение, в котором еще до приватизации квартир была размещена сапожная мастерская.

    Такие помещения по суду обычно не относятся к общему имуществу МКД, так как не влияют на возможность жильцов владеть и пользоваться квартирами и обслуживать  внутридомовые сети, а передача его под мастерскую произошла еще до приватизации.

    Зачастую муниципалитет и различные деятели сдают в аренду общедомовую собственность без согласия жильцов.

Такое может быть в следующих случаях – если, согласно имеющихся документов (проекта, решения суда ) сдаваемое имущество не относится к общедомовой собственности (выше рассмотрены такие случаи), либо  не все квартиры в доме приватизированы.

   В последнем случае, если доля социального жилья в доме позволяет муниципалитету иметь более двух третей в праве на общую собственность  МКД, муниципалитет может  на общем собрании жильцов  провести решение о сдаче такой собственности в аренду. Однако, в этом случае у него обязательно должно быть решение собрания с итогами ания, и, кроме того, он должен выделять в пользу остальных собственников  доходы  от сдаваемого в аренду имущества.

     Вот некоторая часть ответов на вопросы  и возражения, возникшие при обсуждении статьи  об общем имуществе МКД.

Источник: https://newsland.com/community/7613/content/dolia-v-prave-na-obshchedomovuiu-sobstvennost/5080920

Как определить доли в общей долевой собственности в 2020 г

Доля многоквартирного дома

Владение недвижимостью предполагает наличие прав на жилье и землю. Собственники квартир также могут владеть землей, расположенной под многоквартирным домом, а также иным имуществом, имеющим прямое отношение к комплексу МКД.

Чтобы иметь полное представление о том, каким объемом прав располагает каждый хозяин жилья, необходимо изучить, как определить доли в общей долевой собственности.

Информация об объеме имущественного права важна для управления, принятия важных решений, несения ответственности за надлежащее состояние общедомового имущества и всего комплекса МКД.

Что такое доля собственника в общем имуществе МКД

Так как посчитать долю в многоквартирном доме можно только после выявления полного объема права, в предварительном изучении нуждается само понятие общего имущества МКД.

Согласно К РФ, владельцам помещений в МКД совместно принадлежат следующие объекты:

  • нежилые помещения;
  • внутренние пространства, не входящие в границы конкретных квартир, связанные с обслуживанием помещений в доме;
  • площади в пределах 1 дома, приспособленные и оборудованные для выполнения социально-бытовых целей в интересах всех собственников;
  • крыши здания, а также конструкции дома (несущие и ненесущие элементы);
  • оборудование санитарно-техническое, электрическое, механическое, направленное на удовлетворение потребностей жильцов дома или кого-либо из собственников в МКД;
  • земля, на которой стоит здание, включая территории с озеленением, благоустроенные, рассчитанные на эксплуатацию, обслуживание дома.

Приобретая квартиру, собственник фактически получает право на часть в целом имущественном комплексе, включая общедомовые помещения, землю, оборудование.

Естественно, что такое имущество, как и жилая площадь также нуждается в содержании, обслуживании, улучшении.

Для решения юридических вопросов, связанных с управлением, необходимо разобраться с вопросом, как посчитать долю собственника в многоквартирном доме.

Как рассчитать долю в общей долевой собственности

Расчет доли в общем имуществе многоквартирного дома основан на положениях жилищных законодательных норм (ч.1 ст. 37 ЖК РФ). Эта статья закрепляет равные права собственников помещений согласно размеру личной собственности. Чем большей площадью владеет человек, тем выше размер доли в общем имуществе.

Простыми словами, размер общедомового имущества, которое приходится на хозяина жилья, определяется пропорционально его части ко всей площади МКД.

Расчет долевой собственности исходит из положения, что суммарно все части в доме составляют 100% или единица. Дальнейший подсчет может вестись в процентном соотношении (например, 10%), либо в простых дробях (например, 1/10).

Чтобы определить объем права одного из владельцев, площадь в собственности делят на суммированный показатель площадей общего имущества МКД. Есть некоторые нюансы ведения подсчета разными формулами.

Применяемые формулы

Единая формула, применяемая для выявления доли 1 хозяина, основана на выявлении площади квартиры, размеру имущества собственника (если принадлежит лишь часть от недвижимости), сумма площадей, отнесенных и учтенных в категории общего имущества.

Вычисления в виде формулы можно представить так:

Формула

Доля в общем имуществе = Доля в квартире х площадь в квартире / сумма общедомовых площадей.

При определении объема совместного имущественного права для собственников коммуналок, учитывают территории кухни, санузла, коридоров, иных мест общего пользования для жильцов конкретной квартиры.

Формулы для коммунальных квартир

Для жильцов коммуналки используют формулы с определением показателя в квадратных метрах или процентах:

  • площадь совместного имущества делится на количество выделенных комнат;
  • общая площадь совместного имущества делится на площадь, принадлежащую отдельному владельцу.

Для определения объема имущественных прав на общедомовую собственность МКД для коммуналки используют следующую схему вычислений:

  1. Суммируют общую площадь коммуналки и доли конкретных владельцев.
  2. Полученный результат площади делят на выявленный объем общего имущества в доме.

Подобные вычисления делать необходимо, если предстоит определить сумму платежей по ЖКХ. Зная размер доли, которой владеет конкретный собственник, определяют вес его голоса при принятии решений на собраниях жильцов.

 

Одной из важных частей в общем праве имущества МКД является земля под домом и придомовой участок, закрепленный за конкретным домом.

Этой землей собственники владеют совместно, а значит и управляют ею в пределах своего объема права. Земля и находящееся на ней оборудование, сооружения, нуждаются в ремонте, обслуживании.

Все хозяева квартир наделяются правом голоса и получают обязанности заботиться о благоустройстве согласно расчету доли земельного участка.

В новых зданиях, недавно сданных в эксплуатацию, такой проблемы, как расчет доли земельного участка и в общем имуществе МКД, не стоит. Для жителей старых домов необходимо провести выделение согласно принятому расчету доли в праве на земельный участок и приватизировать свою часть.

Можно сделать вычисления вручную, владея исходными данными расчета, либо использовать калькулятор расчета доли земельного участка.

При выделении объема доли земельного участка, используют следующую формулу:

Формула

Размер всего участка Х доля в общей собственности.

Чтобы уточнить информацию о площади выделенной под комплекс МКД земли, используют данные кадастрового реестра (из кадастрового паспорта).

Что дает доля собственности в общем имуществе дома

Вычисление права в общем имуществе МКД имеет большую роль при принятии решений по управлению комплексом дома. После того, как будет выявлена часть, принадлежащая владельцу, он сможет ать на общих собраниях и принимать непосредственное управление в пределах своей доли, взамен придется нести расходы на обслуживание территории и ее благоустройство.

Согласно п.2 ст. 37 ЖК РФ, после перехода квартиры к новому хозяину, часть общедомового имущества, включая земельный участок, также переоформляется на нового собственника.

Наличие возможности влиять на решения относительно дома, его обслуживание, управление, не означает возможности выдела этой доли в натуре. Это зафиксировано в п.4 ст.37 ЖК РФ.

Ни жильцы, ни отдельные хозяева жилья не вправе пользоваться территорией равной объему общедомового имущества, если это не согласовано с остальными жильцами или нарушает их права и интересы.

Имущественные претензии на часть земли под многоэтажным домом, как и площади, используемые для нужд всех жильцов, на практике применить не получится. Недопустимо и отчуждать часть совместной собственности в пользу посторонних лиц, сохраняя квартиру в МКД.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/doli-v-obshhey-dolevoy-sobstvennosti/

Верховный суд разъяснил, какие дома можно считать многоквартирными

Доля многоквартирного дома

Любопытное и полезное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда пересмотрел гражданский спор, который касался взаимоотношений соседей, живущих в одном доме.

В последнее время все больше граждан переселяются из обыкновенных панельных домов в десятки этажей в так называемое малоэтажное жилье. Но жизнь в таких зданиях имеет свои особенности.

С одной из них и столкнулись его жильцы, обустраивая свой быт.

По мнению Верховного суда, малоэтажные здания нельзя считать многоквартирными домами. Владимир Аносов/ РГ

Итак, некий гражданин из Приморья, проживающий в двухквартирном доме, решил расширить жилье и надстроил второй этаж.

Разрешительную документацию на реконструкцию он получил не до начала своих работ, а позже. Да и с соседом перепланировку не согласовал.

Местные суды посчитали такое преобразование самовольной постройкой и постановили снести второй этаж. Но Верховный суд с мнением коллег не согласился.

Спор начался несколько лет назад, когда один из жильцов разобрал часть двускатной крыши, надстроил себе второй этаж, а к первому пристроил новые помещения.

Чтобы узаконить свою реконструкцию, гражданин обратился в том же году с судебным иском к администрации своего муниципального района.

Мужчина попросил, чтобы его признали собственником расширенного и улучшенного жилья, а обновленную часть дома зарегистрировали бы как часть жилого дома. Удовлетворенная последняя просьба лишила бы его соседа по дому права оспорить его реконструкцию.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал.

По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно.

В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию.

Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

МЭР предложило отменить публикации о продаже залоговых квартир

Это он написал в иске в районный суд, заявив, что сосед – строитель второго этажа нарушил положения ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса (“Изменение границ помещений в многоквартирном доме”). Проще говоря, он указал на то, что ответчик не согласовал надстройку второго этажа с соседом, то есть с ним.

Ответчик иска не признал и настаивал на том, что дом состоит всего из двух квартир и его нельзя признать многоквартирным – ведь в нем нет помещений общего пользования. А еще ответчик сказал, что его сосед лично зарегистрировал квартиру как часть жилого дома.

А в этом случае не нужно согласовывать реконструкцию с тем, кто живет за стенкой.

Райсуд решил так: на начало строительных работ ответчик не имел необходимого разрешения и согласия соседа на проведение реконструкции. Строителю второго этажа было велено вернуть жилье в прежнее состояние. Апелляция с выводами первой инстанции согласилась. С одним “но”.

Там решили, что районный суд вышел за пределы исковых требований, в которых гражданин оспаривал лишь законность надстройки второго этажа. Поэтому все остальные работы по переустройству дома можно считать законными. В основу обоих решений лег тезис о том, что двухквартирный дом считается многоквартирным.

Обиженный строитель второго этажа с обоими решениями не согласился и дошел до Верховного суда. А вот там его поняли. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что спорный объект является домом блокированной застройки. Есть такой тип малоэтажной жилой застройки, и о ней говорится в ст. 49 Градостроительного кодекса.

И такой дом нельзя считать многоквартирным. Верховный суд подчеркнул – один из соседей хотел узаконить надстройку и получил на это разрешение. Коллегия по гражданским делам сочла допустимой и экспертизу по заказу истца, которая одобрила реконструкцию.

Судьи напомнили о том, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не должно быть поводом отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Так сказано в пункте 26 Постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29 апреля 2010 года (N 10/22).

Не согласились в Верховном суде и с выводом местных судов, что юридический статус недвижимости поменялся с тех пор, как вышло первое решение суда: вместо квартиры объект стал числиться частью жилого дома. А сам строитель второго этажа успел получить разрешение на реконструкцию, отсутствие которого и привело к отказу в иске. Поэтому Верховный суд отменил оба решения и велел пересмотреть дело по новой, но с учетом его разъяснений.

Подписывайтесь на основные новости “РГ” в Telegram telegram.me/rgrunews

Источник: https://rg.ru/2016/07/04/verhovnyj-sud-raziasnil-kakie-doma-mozhno-schitat-mnogokvartirnymi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.