Доля в ипотечной квартире

Продать долю в ипотечной квартире: способы и инструкция

Доля в ипотечной квартире

› ИМУЩЕСТВО

03.07.2020

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodat-dolyu-v-ipotechnoj-kvartire

Можно ли и как продать долю квартиры в ипотеке

Доля в ипотечной квартире

» Жилищные споры » Как продать долю в ипотечной квартире

3 725 просмотров

При нехватке финансов жилье может приобретаться в ипотеку, также оно может стать залоговым имуществом в случае совершения иной крупной покупки.

Если в квартире каждому из жильцов выделяется доля, объект приобретает статус общей долевой собственности. Распоряжаться своей долей можно только с разрешения или после уведомления содольщиков.

Для продажи квартиры в ипотеке понадобится не только предупредить о продаже дольщиков, но и получить разрешение банка.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.

Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:

  • Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
  • Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.

Оптимальный вариант — договориться о приобретении части квартиры с содольщиком. При доверительных отношениях можно попросить предоплату, погасить кредит и оформить сделку без привлечения банка. В противном случае действия по отчуждению имущества возможны только с участием кредитной организации.

Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:

  1. Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
  2. Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.

При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.

Как уведомить содольщиков о продаже

Схема оповещения о намерении продать долю является стандартной. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец части имущества должен предупредить каждого из совладельцев, направив в их адрес письменные предложения купить долю. Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.

Образец оповещения о продаже доли:

Скачать образец оповещения о продаже доли

На принятие решения совладельцам предоставляется срок в 1 месяц. После возможно развитие следующих вариантов событий:

  1. Содольщик соглашается на продажу. Тогда сразу можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи, переуступку долга на условиях, предложенных финучреждением.
  2. Совладелец не будет покупать долю и дал письменное согласие на продажу. Тогда можно обращаться в банк с покупателем из числа третьих лиц. Если отказ от покупки был дан ранее месячного срока, назначаемого для принятия решения, ждать его истечения не нужно.
  3. Дольщик не дал ответ или против продажи. Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения. Неврученное письмо лежит на почте 1 месяц, после чего возвращается адресанту. Уведомление об отказе получить письмо является доказательством, что попытки получить согласие на продажу были предприняты. Один из вариантов действий — возложить обязанность за оповещение о продаже на нотариуса. При любых обстоятельствах спустя 1-2 месяца можно реализовать долю третьему лицу.

Другой содольщик не может запретить продажу. Препятствовать сделке вправе только банк-залогодержатель, а также органы опеки и попечительства, если владелец реализуемого имущества — несовершеннолетний.

Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.

Способы оформления сделки

В большинстве случаев банк соглашается на сделку и предлагает дольщику один из вариантов оформления.

Основанный на доверии покупателя

При этом покупатель части квартиры должен внести на счет в банке, где оформлен кредит, средства в счет его погашения. После этого оформляется договор купли-продажи доли. Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.

Максимальный риск несет покупатель. Он вносит сумму в счет погашения кредита еще до того, как ему перейдет имущество согласно договору. Такой вариант подходит лицам, имеющим близкие, доверительные отношения, например — родственникам, содольщикам. С третьими лицами можно заключить дополнительные соглашения, исключающие риск невозврата средств.

Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.

Оплата после сделки

При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:

  1. Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
  2. Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
  3. Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
  4. Регистрация договора в ЕГРН.
  5. Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.

В данном случае риски для продавца, покупателя и банка минимальные. Каждый имеет гарантию взаимного выполнения обязательств.

Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

Суд обязывает прочих жильцов выплатить владельцу сумму, соразмерную стоимости его части недвижимости. Однако в случае с ипотекой имущество принадлежит банку, и финучреждение является третьим заинтересованным лицом. Через суд можно истребовать средства, внесенные на счет банка в счет погашения кредита и просить о переводе кредита единолично на совладельца.

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства.

При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке

Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.

Для оформления сделки договор необходимо заверить у нотариуса. При нахождении квартиры или ее части в ипотеке нужно обратиться к нотариусу банка. Он проверит чистоту сделки, поможет оформить договор.

В документе указывается информация:

  • дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
  • стоимость доли;
  • сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
  • гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
  • описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
  • обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
  • сроки выписки жильцов;
  • передаточный акт;
  • количество экземпляров, приложения, подписи сторон.

Скачать пример договора о продаже доли квартиры с участием банка

Какие нужны документы

Для продажи доли потребуются документы:

  • Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
  • При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
  • Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
  • Техпаспорт на объект недвижимости.
  • Справка о числе прописанных лиц.
  • Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
  • Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).

При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Расходы, налоги

Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью.

При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар.

Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.

Поскольку продажу доли контролирует банк, занизить стоимость имущества для снижения налога не получится.

  • Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
  • За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
  • Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
  • За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.

При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.

Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.

Как провести сделку наиболее безопасно? Даст ли банк согласие на продажу с учетом имеющихся обстоятельств? Как организовать процесс реализации имущества без нарушения законодательства? Сколько обойдется продажа доли в ипотеке? На эти и другие вопросы, возникающие при продаже доли в ипотеке, даст ответ юрист сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-ipotechnoj-kvartire/

Дарение доли в ипотечной квартире

Доля в ипотечной квартире

Люди вправе самостоятельно решать, как распорядиться своей собственностью, в том числе передать ее в дар. Но если дело касается ипотечного жилья, права граждан ограничены – чтобы подарить его, потребуется, чтобы кредитор дал свое согласие.

О том, каким образом происходит передача в дар ипотечной квартиры, будет подробно рассказано ниже.

Допускается ли дарение?

При оформлении ипотечной ссуды право на квартиру, в которой проживает гражданин, сохраняется за банковской организацией вплоть до полного погашения займа.

Если до этого момента человек решил оформить дарение доли, ему потребуется, чтобы кредитор дал свое согласие (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). В договор может быть включено условие, в соответствии с которым заемщику разрешается дарить жилье. Но это встречается нечасто, поскольку замена заемщика создает банкам дополнительные сложности.

Поэтому, если от банка был получен отказ, дарение долей не разрешается.

Условия сделки

Доля в ипотечном жилье может быть подарена в случаях:

  1. Когда в договоре предусмотрено условие о дарении до погашения займа.
  2. Если даритель и одаряемый пришли к соглашению о переводе прав и обязанностей по кредиту.
  3. Когда договор переоформляется на одаряемого с согласия банка.

Важно отметить, что все изменения в договоре должны быть зарегистрированы в Росреестре. Только после этого у одаряемого появится право собственности на жилплощадь.

Следует учитывать, что банковские организации в любом случае не дадут согласия, если планируется подарить долю ребенку, пенсионеру или иному лицу, которое не сможет исполнить обязательства по кредиту. Дарение в данном случае возможно, только если заемщик останется плательщиком по займу.

Договор дарения

Документ должен содержать сведения о:

  • населенном пункте и дате подписания;
  • ФИО, паспортных данных, адресах сторон;
  • реквизитах кредитного учреждения, оформившего ссуду;
  • разрешении кредитора на передачу доли в дар;
  • адресе, корпусе, строении, этаже, площади, технических характеристиках ипотечной жилплощади;
  • правоустанавливающих документах на жилье, с указанием на то, что оно является предметом залога;
  • добровольном и безвозмездном отчуждении доли;
  • правах и обязанностях сторон;
  • залоге;
  • лице, на которое возлагаются расходы;
  • количестве экземпляров документа;
  • подписях и фамилиях сторон.

Договор составляется в 4 экземплярах – для каждой из сторон, банковской организации и Росреестра.

Порядок дарения

Главным отличием является необходимость получения согласия от третьей стороны – кредитного учреждения. Такой договор в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе, поскольку в дар передается доля жилплощади.

В первую очередь дарителю следует обратиться в кредитное учреждение для получения одобрения на дарение доли. После подачи заявления банком собирается комиссия, которая после рассмотрения обращения принимает решение об одобрении или отказе в дарении.

Пошаговая инструкция заключения сделки дарения

Заемщику следует предпринять следующие шаги:

  1. Определиться с кандидатурой одаряемого (не рекомендуется выбирать ребенка, пенсионера, малоимущего – это повысит вероятность отказа).
  2. Изучить кредитное соглашение на предмет наличия условия, разрешающего дарение.
  3. Посетить кредитное учреждение для переговоров относительно получения разрешения на передачу части жилья в дар.
  4. В случае одобрения собрать документацию для оформления договора.
  5. Посетить нотариальную контору для составления договора дарения, произвести оплату госпошлины и передать нотариусу бумаги.
  6. Передать документы в МФЦ для регистрации договора.
  7. Вместе с одаряемым получить выписку из ЕГРН.
  8. Уведомить банковскую организацию об окончании процедуры.

Необходимые документы

Для получения одобрения в банковском учреждении потребуется представление:

  • заявления по форме банка;
  • паспорта заёмщика;
  • справки о доходах 2-НДФЛ или по форме банковской организации;
  • правоустанавливающей документации на другую жилплощадь.

Работники банка могут запросить другие бумаги (брачное свидетельство, свидетельство о рождении ребенка и т.п.).

В случае одобрения банка гражданину следует посетить нотариальную контору для составления дарственной и регистрации ее в Росреестре. Для этого потребуется представление следующих бумаг:

  • письменного согласия кредитного учреждения;
  • паспортов заемщика и одаряемого;
  • правоустанавливающей документации на жилье;
  • техпаспорта;
  • актуальной выписки из ЕГРН;
  • согласия второго супруга или сособственников – если жилплощадь принадлежит нескольким людям;
  • справки о составе семьи (выписки из домовой книги);
  • документации, подтверждающей родство;
  • разрешения от органа опеки (при необходимости).

Расходы

Услуги нотариуса оплачиваются согласно расценкам, установленным в конкретной нотариальной конторе. Кроме того, потребуется оплата госпошлины у нотариуса – 0,5% от цены жилплощади, и госпошлины при регистрации дарственной в Росреестре – 2000 рублей. Дополнительно может потребоваться оплатить услуги по оценке жилья и стоимость платных запросов и справок.

Налогообложение

При дарении жилья близким родственникам НДФЛ с участников не взимается, при этом потребуется документальное подтверждение родственных отношений. В остальных случаях одаряемому потребуется произвести оплату 13% от кадастровой цены доли.

Причины отказа

Скорее всего, заемщику будет отказано в передаче доли в дар, если:

  • он допускал нарушения графика выплат;
  • не выплачена большая часть ссуды;
  • кредитное соглашение содержит условие о запрете отчуждать часть жилплощади;
  • у него возникла сложная финансовая ситуация (расходы на лечение, утрата трудоспособности, увольнение);
  • он часто менял место проживания.

В этом случае передать долю в дар можно будет только после погашения ссуды. Не следует пытаться подарить долю, не ставя кредитное учреждение в известность – банк может потребовать признания договора недействительным, досрочно выплатить кредит или реализовать жилье.

Заключение

Итак, закон не содержит запретов на передачу в дар долей в ипотечных квартирах, однако при этом должно соблюдаться непреложное условие – банковская организация не должна возражать против сделки, причем согласие должно быть выражено в письменной форме, либо включено в условия кредитного соглашения. При отсутствии одобрения банка совершить дарение невозможно, а попытки обмануть в банк повлекут за собой различные негативные последствия, и сделка в любом случае будет отменена.

Кроме того, важно помнить, что в случаях, когда в дар передается доля, сделка должна быть заверена в нотариальной конторе. Сведения об изменениях должны быть зарегистрированы в Росреестре, только после этого одаряемый станет полноправным собственником.

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.