Доля в квартире стоимость

Независимая оценка доли в квартире в Москве и Московской области

Доля в квартире стоимость

Когда квартира находится в общей долевой собственности нескольких человек, у каждого собственника имеется своя доля в праве на эту квартиру. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей точно так же, как и любым другим имуществом – он может ее продать, обменять или подарить. Соответственно, долю в квартире можно оценить в денежном эквиваленте.

Чаще всего на практике оценка доли в праве на квартиру необходима в следующих случаях:

  • выкуп доли другим собственником;
  • продажа доли на открытом рынке;
  • раздел имущества между супругами или наследниками;
  • оформление наследства у нотариуса;
  • определение налогооблагаемой базы для правильного исчисления налога.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире. Стоимость детской доли не может быть уменьшена в процессе обмена и соответствующий контроль осуществляют государственные органы опеки на основании результатов независимой оценки.

В ситуациях, когда доля в квартире подлежит реализации на открытом рынке (или такая реализация подразумевается), следует оценивать ее рыночную стоимость.

Рыночная стоимость доли в квартире не пропорциональна стоимости всей квартиры. То есть, при продаже доли на открытом, конкурентном, рынке, стоимость 1 кв.м.

общей площади в доле на квартиру будет меньше чем стоимость 1 кв.м. в аналогичной «целой» квартире.

Поясним это утверждение на следующем примере. Если у вас есть 1/2 доля в квартире, то ее рыночная стоимость не будет равна половине стоимости квартиры – она будет меньше. Почему меньше? Дело в том, что, покупая долю в квартире, покупатель фактически приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье, со всеми вытекающими из этого неудобствами и рисками.

Поэтому, доли в квартирах, которые продаются на открытом рынке, стоят дешевле, нежели аналогичные квартиры, продающиеся целиком (в пересчете на один квадратный метр площади). Величина дисконта (скидки) к стоимости 1 кв. метра зависит от размера доли и других условий. В среднем этот дисконт составляет около 35-50%.

Подробнее о расчете дисконта при оценке доли в квартире…

Несколько иная ситуация возникает когда один долевой собственник выкупает долю в квартире у другого долевого собственника этой же квартиры. Здесь собственникам желательно исходить из справедливой стоимости доли, то есть стоимость доли должна быть рассчитана прямо пропорционально величине этой доли.

Возвращаясь к примеру, приведенному выше, справедливая стоимость 1/2 доли в квартире будет равна ровно половине рыночной стоимости квартиры. Только при таком подходе оба долевых собственника (тот, кто продает свою долю и тот, кто покупает) будут находиться в равных условиях.

Однако такой справедливый подход возможен только при обоюдном согласии долевых собственников. Поскольку понятие “справедливая стоимость” в законе отсутствует, то в этом случае независимый оценщик оценивает рыночную стоимость квартиры целиком, а затем долевые собственники сами делят рыночную стоимость квартиры пропорционально имеющимся у них долям.

При несогласии одного из собственников с таким способом расчета, он может требовать определения именно рыночной стоимости доли (что часто и происходит на практике).

Услуги по оценке доли в квартире

Наша компания предоставляет квалифицированные профессиональные услуги по оценке жилья в Москве и Московском регионе уже более 15 лет. Мы проводим как обязательную, так и инициативную оценку.

С процедурной точки зрения, оценка доли в квартире практически не отличается от оценки квартиры, поэтому все общие требования, порядок заключения договора, сроки исполнения и состав необходимых документов в этих случаях одинаковы.
См. Подробнее об порядке оценки квартиры…

При необходимости, мы можем оформить результат оценки на английском языке – как в виде информационного письма, так и в виде полного отчета об оценке.
Подробнее о составлении отчета об оценке на английском языке…
Подробнее об оценке имущества для посольства при получении визы…

Все условия оказания услуги по оценке доли в квартире уточняйте у наших сотрудников по телефону: (495) 726-86-74.

Вы также можете получить информацию о сроках и стоимости проведения оценки отправив

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке доли в квартире”

Пример отчета об оценке доли в квартире

Приведенный здесь в качестве примера нашей работы типовой отчет об оценке доли в квартире для суда полностью соответствует закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в редакции, действующей на дату оценки, а также федеральным стандартам оценки ФСО 1-3 и ФСО 7 “Оценка недвижимости”.

Для удобства чтения весь отчет разделен на 4 части, которые можно посмотреть здесь:

Часть 1
Часть 2
Часть 3
Часть 4

Оценка доли в квартире онлайн

Для приблизительной оценки стоимости доли в квартире, расположенной в Москве, можно воспользоваться нашим онлайн калькулятором. С помощью этого калькулятора можно оценить долю не только на текущую дату, но и на любую прошедшую дату, вплоть до октября 2008г.

“Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве”

ВНИМАНИЕ: Данный калькулятор дает только примерный ориентир стоимости доли; для получения полноценной и точной оценки обращайтесь к нашим специалистам.

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/Ocenka_doli_v_kvartire.htm

Оценка доли в квартире. Как рассчитать стоимость доли в квартире

Доля в квартире стоимость

Такие различия между ожиданиями продавца и предложением покупателя объясняется следующим. Как считает продавец? Если ему принадлежит треть квартиры, а стоимость самой квартиры на рынке недвижимости составляет, скажем, три миллиона рублей, то он рассчитывает на один миллион рублей.

Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.

Если применить понижающий коэффициент, то получим, что долю в квартире для приведенного случая можно продать за 500-700 тысяч рублей. Разительная разница, не правда ли?

Важно знать! Чтобы получить ожидаемую номинальную стоимость от продажи доли в квартире, рассмотрите со всеми дольщиками вариант продажи всей квартиры,  целиком. В таком случае квартиру удастся продать за рыночную стоимость, и каждый дольщик получит полную номинальную стоимость принадлежащей ему доли.

Учтите, что на величину понижающего коэффициента влияет большое количество факторов. В вопросе оценки доли в квартире именно эти факторы играют основную роль в определении ее стоимости.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Для правильной оценки стоимости доли квартиры , специалисты должны учесть много разных факторов, каждый из которых оказывает влияние на конечную стоимость недвижимости.

Простая арифметика в таких случаях подходит только для первого этапа оценки, когда узнается номинальная стоимость. На этом этапе, как показано выше, происходит  простое арифметическое соотношение площади доли к общей рыночной  стоимости всей квартиры.

Но для этого нужно еще установить рыночную стоимость самой квартиры, что должны делать тоже специалисты.

Получив номинальную стоимость, специалисты приступают к учету различных факторов, из-за чего конечная цена доли квартиры меняется. Возьмем на заметку некоторые из них.

  • Нужно учесть, определен ли у владельцев долевой собственности порядок пользования общей жилой площадью. На практике практически во всех подобных случаях по объективным причинам невозможно определить порядок пользования общей квартирой.  А вот наличие такого порядка положительно сказывается на стоимости доли квартиры, увеличивает ее. Закрепить порядок пользования общей жилой площадью можно либо посредством судебного решения, либо письменного соглашения. К первому случаю прибегают, если дольщики не смогли между собой договориться. В таком случае, кто-то из них обращается с исковым заявлением в суд, выступает в качестве истца, в то время, как другие дольщики выступают в качестве ответчиков.Лучший вариант, если им удается решить спорные вопросы в досудебном порядке и закрепить достигнутые соглашения в письменном договоре.

Важно знать! Такой письменный документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если этого не сделать, то достигнутое соглашение не будет иметь юридической силы.

  • Есть ли свободный доступ в квартиру или ему будут препятствовать остальные жильцы квартиры. Тут речь ведется о степени адекватности этих жильцов, их реакции на появление нового владельца доли в общем жилье. Ошибочно считать, что если жильцы не имеют ничего против вселения нового жильца, то цена на долю повышается. Это является само собой разумеющимся, стоимость на жилье от этого не меняется. А вот если велика вероятность того, что покупатель столкнется с неадекватным поведением остальных жильцов, то стоимость на долю в квартире падает. В таком случае возникает риск того, что такую недвижимость будет вообще сложно продать, либо придется сильно уступать в цене.
  • Объем жилой площади, который положен дольщику. Не всегда доли в квартире распределены между жильцами равномерно. По разным причинам у кого-то из жильцов в собственности может оказаться большая, чем у других дольщиков, площадь. Этот фактор будет увеличивать стоимость жилья. И наоборот, если его доля меньше, чем у других, то это значительно понижает ее номинальную стоимость. Но тут есть один нюанс. Если доля квартиры очень большая, например, 5/6 или ¾, то это может производить обратный эффект. Владельцы таких больших долей рассчитывают их продать практически за цену всей квартиры. А потенциальный покупатель понимает, что какой бы большой ни была приобретаемая им доля, жилье все равно придется делить с посторонним человеком. Более того, если практически за эту же цену он может купить отдельное жилье, то зачем тогда ему покупать только его часть? Вопрос риторический.
  • Стоимость части квартиры может увеличиться в том случае, если в ней есть несколько комнат с отдельными входами в каждую из них. Это справедливо для продажи ½ доли в двухкомнатной квартире или 1/3 доли в трехкомнатной квартире. В таких случаях покупатель рассчитывает на проживание в отдельной комнате, которая изолирована от других. И наоборот, продать третью часть в однокомнатной квартире сильно снизит шансы ее продажи. В таких случаях на сделку можно рассчитывать, только если сильно уступить в стоимости продаваемой недвижимости.
  • Значительный фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость доли квартиры, это количество остальных дольщиков. Чем их больше, тем стоимость каждой отдельной доли в этой квартире ниже. Наилучшим вариантом является наличие только одного дольщика помимо самого продавца. В таком случае можно рассчитывать не только на стоимость, максимально приближенную к номинальной. Цена доли может быть и выше, достигая 120% от номинальной стоимости.
  • Помимо количества собственников имеет большое значение и количество жильцов. Не обязательно быть одним из владельцев квартиры, чтобы иметь право проживать в ней. Прописка не дает право собственности, но предоставляет законное право для проживания. Наличие таких жильцов значительно снижает стоимость доли. Если окажется, что помимо остальных дольщиков ему придется общаться и с жильцами, то вероятность покупки такого жилья сводится к нулю.
  • Если среди собственников доли в квартире есть несовершеннолетние, то это обстоятельство также снижает стоимость доли. Дело в том, что это обстоятельство сильно затрудняет, а в некоторых случаях делает невозможным в дальнейшем разменять эту квартиру, потому что нужно будет обязательно получать разрешение от органов опеки и попечительства, которое позволит переселить детей в другое жилье. Из-за этого цена доли квартиры снижается почти в два раза.
  • Продать часть дорогой квартиры будет возможно только при сильном снижении ее стоимости, потому что проще будет купить целую квартиру, которая не относится к дорогому жилью, чем делить элитные квадратные метры с одним, двумя и более жильцами.

Сложности при определении стоимости доли в квартире

Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.

Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.

Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.

Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.

И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.

Приходится идти в суд, а это процесс долгий.

Весомые нюансы расчета

Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.

И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.

Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.

Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.

И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.

Что снижает цену доли в квартире?

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.

Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.

К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.

Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.

Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.

Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.

Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.

Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.

Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.

Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.

В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.

Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.

Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Положительные факторы

Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.

Источник: http://copylegal.ru/vse-stati/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-obshhej-kvartire/

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Доля в квартире стоимость

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Вопрос цены доли квартиры можно рассмотреть в трёх аспектах:1) Рыночная цена;2) Цена, определяемая специалистами-оценщиками;

3) Цена, определяемая судом по делам о принудительном выкупе долей как малозначительных.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНАВ России более 95% квартир находится в долевой собственности. Но это не значит, что все эти сотни тысяч или даже миллионы квартир становятся от этого проблемными.

На самом деле семьи, которые живут в таких квартирах, как правило, не имеют внутренних конфликтов.

Если собственники таких квартир решают продать квартиру, переехать на новое место жительство, разменять квартиру, то они легко договариваются между собой. Нормальный человек не будет претендовать на чужую долю в квартире. Только в гораздо более редких случаях, кто-то начинает требовать себе больше денег от продажи квартиры, чем стоит его доля квартиры.

Из-за этого доли в такой квартире и становятся проблемными.

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать, то звоните нам по телефонам: 8 (967) 194-99-25 .

Так вот в России подавляющее большинство продаваемых квартир, находятся в долевой собственности. Никаких проблем с ними не возникает. Хотя по договорам купли-продажи таких квартир продаётся квартира целиком, но при этом в тексте договоров указывается собственник каждой доли квартиры, указывают, сколько каждый собственник получает за свою долю квартиры.

Очень редко бывает такое, что продавцы квартиры договариваются так, что кто-то получает меньше денег, чем приходится на его часть квартиры.

Таким образом, доля в квартире при продаже квартиры целиком имеет рыночную цену как соответствующая часть рыночной цены целой квартиры.
Например, в трёхкомнатной квартире, находящейся в ЦАО г. Москвы, пять собственников: бабушка, отец, жена, сын и дочь. У каждого из них имеется своя 1/5 доля в квартире.

Между членами этой семьи сохраняются родственные отношения, они жили дружно, относятся друг к другу хорошо. Но они решили разъехаться, продать большую квартиру в Центре Москвы и купить на окраине Москвы. Благо, что их квартира стоит, к примеру, двадцать миллионов рублей.

На такие деньги вполне реально купить несколько квартир в районах Столицы, но подальше от Центра.

Как было сказано выше, хорошие или хотя бы нормальные родственники не претендуют на имущество друг и у друга. Поэтому если квартира продаётся за 20 миллионов рублей, то эта сумма будет поделена на пять частей между пятью сособственниками, т.е. по четыре миллиона каждому.

Согласитесь, что это справедливо и соответствует смыслу закона?И так делает большинство людей в мире.

Отсюда возникает самая распространённая рыночная цена квартирной доли, что доля в квартире чаще всего продаётся вместе со всей квартирой, и её рыночная цена составляет соответствующую часть от цены всей квартиры.

Но есть малая часть долей, где собственники не могут договориться. Например, один собственник выгнал из квартиры другого собственника, отказывается разъезжаться. Вот только тогда доля в квартире становится проблемной. Только такая доля может стоить дешевле.

Однако!Такая доля квартиры может стоить дешевле только для третьих лиц, но не для другого сособственника, который сам же и создал проблему, не желая договариваться по-честному.
Например, трёхкомнатная квартира, в которой есть только два собственника: супруги, находящиеся в разводе. У каждого имеется ½ доля в квартире, но бывший муж выжил из квартиры бывшую жену.

Она доступа в квартиру не имеет, второй собственник отказывается как-либо с ней разъезжаться. Квартира, например, стоит десять миллионов рублей.

Если бывшая жена захочет продать свою ½ долю квартиры третьим лицам, поскольку не смогла договориться с бывшим мужем, то для сторонних покупателей такая недвижимость имеет существенный недостаток по сравнению с отдельной квартирой: в квартире находится чужой для них человек. Даже если с ним не будет конфликта, то всё равно в одной квартире жить с чужим человеком плохо. Поэтому квадратный метр такого жилья стоит гораздо меньше, т.е. проблемная доля в квартире можете потерять в цене, примерно, 60%-70% стоимости.

Иногда риэлторы могут принять во внимание, что в квартире есть несколько изолированных комнат, что позволит новым собственникам определить порядок пользования. Но это не значит, что такая доля квартиры будет стоить как обычная доля. А в однокомнатной квартире проблемная доля точно стоит не более 30% по сравнению с ценой, если бы она продавалась вместе со всей квартирой.

Таким образом, рыночная цена не проблемной доли квартиры составляет соответствующую часть от рыночной цены целой квартиры. Цена проблемной доли для третьих лиц составляет цену, которая на 60%-70% дешевле по сравнению с тем, как если бы такая квартирная доля не была проблемной.

И ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Только поэтому для третьих лиц будет значительная скидка. Но для сособственника, который создал эту проблему, никаких скидок принципиально делать нельзя. Это вопрос справедливости!

Хотя статья 250 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если один участник долевой собственности продаёт свою долю квартиры, то у другого сособственника есть право преимущественного выкупа по той цене, за которую эта квартирная доля продаётся.

Но это правило несправедливое, поскольку даёт возможность обогащаться за чужой счёт.

В приведённом выше примере, где бывший муж выгнал из квартиры бывшую жену, тоже может получиться так, что бывший муж охотно выкупит долю жены со значительной скидкой, пользуясь преимущественным правом выкупа.

Но как было сказано, что доля в квартире становится проблемной только из-за несговорчивого, захапистого и скандального другого собственника, который имеется в квартире. Но этот бывший муж сам для себя проблемой не является. Можно даже сказать, что для него при выкупе этой доли чужого для него человека в квартире не будет.

Так почему для него должна быть скидка, если именно для него доля квартиры проблемной не будет? И при этом он сам же создал эту проблему для бывшей жены, не согласившись на размен квартиры. Поэтому продавать долю дешевле другому собственнику совершенно неправильно и не справедливо. А его право преимущественного выкупа можно обойти законными способами, что и нужно делать.

ЦЕНА, ОПРЕДЕЛЯЕМАЯ СПЕЦИАЛИСТАМИ-ОЦЕНЩИКАМИ
Заказывать оценку доли в квартире приходится чаще всего по делам о выкупе незначительных долей. Такую возможность предоставляет статья 252 Гражданского кодекса РФ.

Если у одного из участников долевой собственности, у которого имеется другое жильё, имеется незначительная доля в квартире, то у него её можно принудительно выкупить в судебном порядке.

Такой иск называется признание доли квартиры незначительной и выплате за неё компенсации.

Незначительной может быть признана доля, которая меньше самой маленькой изолированной комнате и меньше половины квартиры. Ранее было в судах правило, что незначительная доля квартиры должна быть меньше четверти квартиры. Но потом правило изменилось, и в однокомнатных квартирах стали признавать малозначительными доли, которые меньше половины.

Оценку в России могут производить только оценщики, имеющие соответствующие допуски и разрешения, являющиеся участниками так называемых СРО (саморегулирующихся организаций оценщиков). Так вот для рассмотрения дел о признании долей малозначительными нужно проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости.

Многие люди наивно полагают, что специалист-оценщик правильно определяет истинную рыночную цену любой недвижимости, что они всегда руководствуются едиными методами и правилами. Однако это далеко не так.

Между российскими оценщиками ужа на протяжении многих лет нет единства во мнениях, как именно нужно оценивать доли. Между ними в начале 2000-х годов горели нешуточные споры.

Так большинство оценщиков (например, «Канонъ» и «Стройэкспертиза») считают, что любую долю в квартире нужно оценивать с дисконтом, как минимум, в 50% стоимости по сравнению, если бы квартирная доля продавалась вместе со всей квартирой. Аргументируют тем, что они смотрят предложения от продавцов проблемных долей, которые продают их гораздо дешевле.

Однако меньшая часть оценщиков (пример, «Юнора») аргументированно возражают. Они говорят, что рынок проблемных долей это лишь малая часть всех продаваемых долей. Что в основном на рынке продаются квартиры целиком, в которых тоже имеются свои доли. Там никаких дисконтов не присутствует.

Второй аргумент более логичен. Но большая часть оценщиков считает доли с дисконтом. Почему?
Да потому, что если выкупаемые незначительные доли не будут оцениваться с дисконтом, то никто выкупать их не будет.

Вот пример:
Собственник 2/3 доли однокомнатной квартиры хочет выкупить 1/3 у другого собственника как незначительную. Вся квартира стоит, например, 4.500.000 рублей. У второго собственника есть другое жильё.

Понятно, что первому собственнику выгоднее заплатить как можно меньше. Иначе какой смысл выкупать? Вот и спешат оценщики удовлетворить такой спрос на заниженную оценку. Ведь такому собственнику выгодно оплатить оценщика, оплатить адвоката, т.к.

потом он получит часть квартиры по низкой цене. Например, 1/3 доля в квартире в такой квартире будет оценена специалистом-оценщиком примерно в 750.000 рублей.

При этом если бы квартира продавалась целиком, то собственник за 1/3 получил бы в два раза больше!

ЦЕНА, ОПРЕДЕЛЯЕМАЯ СУДОМ ПО ДЕЛАМ О ПРИНУДИТЕЛЬНОМ ВЫКУПЕ ДОЛЕЙ КАК МАЛОЗНАЧИТЕЛЬНЫХ
И вот тут возникает вопрос, если оценщики оценивают доли по-разному, то какой отчёт примет суд?

А суд при наличии двух взаимоисключающих отчётах назначит третью экспертизу по своему выбору. При этому судьи сами хорошо знают, как именно оценивает доли квартир та или иная конкретная организация оценщиков. Судьи же сидят на таких делах! А это означает хороший выбор для конкретного судьи:

Надо оценить подороже, чтобы в интересах ответчика, то назначат оценщика из «Юноры». Надо подыграть в пользу истца, назначат, например «Канонъ». Хорошее поле для коррупции, если Вы поняли логику. Хорошо будет всем: оценщику, адвокату, судье, истцу, желающему выкупить подешевле. Всё оплатит несчастный ответчик, у которого долю выкупят с дисконтом против его воли.

Но если доля в квартире у Вас не малозначительная, то эта проблема, к счастью, не Ваша. Вам тогда остаётся только решить вопрос, можете ли Вы договориться с другим собственником, либо нет. Если не можете, то хотите продать долю квартиры? Если решили продать, то звоните нам: 8 (967) 194-99-25 .

Источник: http://xn-----8kcfckh1afgfi2blzb6af4m.xn--p1ai/dolya-v-kvartire-kak-otsenivaetsya-dolya-v-kvartire/index.html

Как оценить и продать долю в квартире правильно

Доля в квартире стоимость

Когда возникает трудность, касающаяся долевой собственности жилплощади, первый вопрос с которым стоит разобраться: “Каким образом оценивается доля в квартире и какие факторы влияют на это?”.

Собственники, сталкивающиеся со сложностями в долевой квартире, зачастую даже не имеют возможности попасть в квартиру, где у них есть часть. В связи с этим, оценка стоимости доли осуществляется с учетом того, что она будет реализовываться от всей оставшейся квартиры отдельно.

Оценка доли в жилплощади

Вы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги. Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.

Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком. В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах. Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.

Когда эта процедура осуществляется между родственниками, цена может изменится в меньшую или большую сторону. Также возможен вариант рассрочки.

В том случае, если решить полюбовно такую ситуацию не выходит, сперва нужно проконсультироваться с грамотным юристом или другим экспертом, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости. В роли эксперта может выступить профессиональный оценщик или риэлтор, занимающийся продажей долевых квартир.

Эксперт окажет вам помощь в оценке вашей доли, опираясь на подобные предложения на рынке недвижимости, учитывая некоторые корректировки.

Когда вы хотите обойтись собственными силами и не тратиться, привлекая эксперта во стороны, учитывайте тот фактор, что стоимость доли, которую приобретает третье лицо, а не один из собственников оставшейся жилплощади, упадет минимум на 30% от стоимости на рынке недвижимости.

Необходимо приложить все усилия, чтобы договориться с другими собственниками о порядке эксплуатации совместной недвижимости или обратится в суд с требованием об отведении вам доли в натуральной форме, в виде отдельной комнаты. Этот аспект является одним из самых важных при процедуре оценки.

Оценить стоимость комнаты можно без чужой помощи. Первое, что нужно сделать — ознакомиться с рынком подобных предложений в специальных изданиях. Следующие параметры будут ключевыми при оценке: координаты квартиры, этаж, тип дома, площадь, планировка, состояние квартиры в целом, отсутствие различных препятствий для доступа и проживания, а также соседи по площадке и подъезду.

Когда нет установленного эксплуатационного порядка, но есть небольшая вероятность возникновения этого, ориентируйтесь на стоимость самой маленькой комнаты, цена которой снижена приблизительно на 1/3. Это обусловлено будущими расходами нового владельца на установление необходимого порядка пользования недвижимостью.

Если нет возможности выделить комнату в натуральном виде, например, восьмая часть в однокомнатной квартире, доля упадет в цене минимум в 10 раз от рыночной стоимости.

Перечень необходимых документов для оценки:

  • Ксерокопия выписки из БТИ;
  • Документ, подтверждающий личность собственника;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Продажа доли в квартире

Если вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и “цена вопроса” не будет очень выгодной для вас. Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.

Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности. Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.

Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники.

Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.

Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.

Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.

Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.

Правила и требования, которые соблюдаем

Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.

Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).

Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.

Обстоятельства, при которых не действует право первоочередности

Такой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги. Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.

Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга. Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся у гражданина отнимать нельзя.

Изъять долю можно только в двух случаях:

  • Предметом ипотеки выступала имеющаяся доля в праве на жилье;
  • Должник проживает и зарегистрирован на территории другой недвижимости по договору социального найма или владеет помимо доли другим жильем.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravdarealty/kak-ocenit-i-prodat-doliu-v-kvartire-pravilno-5c5d268b265ca800ac0f3d8e

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.