Доля в квартире в счет ипотеки

Содержание

Можно ли взять ипотеку на покупку доли в квартире

Доля в квартире в счет ипотеки

На рынке недвижимости встречаются такие специфические объекты, как часть жилья (доля). Это может быть половина квартиры или треть дома — в зависимости от того, что указано в документах, подтверждающих право собственности на жилье.

Но даже на такие предложения есть спрос, и нередко приобретение подобной недвижимости осуществляется в кредит. Ипотека на покупку доли в квартире является одним из специфических видов кредитования.

Кредитор Время получения Максимальная сумма ГПС(%)* Возрастное ограничение Возможные сроки Процент одобрения(%)
1 дн. 50000000 руб.Оформить 8.09 % 21-70 3-30 л. 74 %
Кредитор Время получения Максимальная сумма ГПС(%)* Возрастное ограничение Возможные сроки Процент одобрения(%)
1 дн. 15000000 руб.Оформить 6.49 % 20-75 3-25 л. 68 %

Когда актуальна покупка доли в ипотеку

Вопрос, можно ли взять ипотеку под выкуп доли, является актуальным для следующих ситуаций:

  • При разделе имущества во время развода. Если квартира была приобретена после свадьбы и считается совместным имуществом, она должна делиться между супругами в определенных долях. Поэтому чтобы стать единоличным собственником жилья, нередко один из экс-супругов обращается за ипотекой на покупку второй ее части.
  • При разделе имущества, полученного в наследство. Одна из сторон нередко соглашается выкупить у других наследников их доли.

Раньше банки не предоставляли подобные кредиты, так как такое имущество считалась неликвидным. Однако на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась, и ипотека на покупку доли в доме нашла свое место в линейке кредитных продуктов многих финансовых учреждений.

Условия кредитования

Условия предоставления кредита на покупку доли недвижимости несколько отличаются от стандартных программ – как уже отмечалось, такое жилье является менее ликвидным. Обращают на себя внимание следующие аспекты:

  • первоначальный взнос – больше на 10-15%;
  • процентная ставка – выше на 1-2 п.п.

Заем может предоставляться на покупку:

  • отдельной комнаты;
  • последней доли в квартире.

Последний вариант более интересен для кредитора, значит, и условия кредитования будут мягче. Также есть еще один момент, на который нужно обратить внимание желающим приобрести часть недвижимости: подобные объекты нужно искать только на вторичном рынке, в новостройках квартиры частями не продаются.

В качестве залога может выступать приобретаемая или имеющаяся в собственности заемщика недвижимость.

При наличии выбора кредитор, разумеется, предпочтет второй вариант. Ипотека на последнюю долю в квартире также выгодна финучреждению – в этом случае банк потребует оформить в залог весь объект, а не только часть, приобретаемую клиентом в кредит.

Кредит на долю

Параметры ипотеки на приобретение части недвижимости могут также отличаться — в зависимости от предмета договора (квартира или жилой дом), а также от наличия льгот и желания потенциальных заемщиков их использовать.

В квартире

рассчитывать на положительное решение кредитора при желании приобрести часть недвижимости можно только в случае, если планируется купить последнюю долю квартиры, а затем переоформить в собственность целый объект.

можно, конечно, обратиться за кредитованием покупки отдельной комнаты. при этом нужно обосновать в банке целесообразность такой покупки, а также рассказать о своих действиях в случае серьезной ссоры с соседями по жилплощади.

в доме

при покупке части дома учитываются следующие моменты:

  • общая площадь;
  • сколько комнат приобретается;
  • возможность осуществления перепланировки и физического разделения дома на несколько частей, чтобы каждая из них имела отдельный вход и коммуникации.

лучше обращаться за ипотекой, когда все строительные/ремонтные работы уже выполнены. в ипотечном договоре обычно сказано, что проведение перепланировок и капитального ремонта до полного выполнения кредитных обязательств не допускается. как и оформлять другой объект недвижимости в ипотеку.

при использовании материнского капитала

облегчить покупку доли в квартире или доме поможет материнский капитал. с помощью этой формы господдержки можно:

  • уплатить первоначальный взнос;
  • погасить часть кредита.

в 2017 году помощь семьям с двумя и более детьми предусмотрена в сумме 453 тысячи рублей.

при использовании материнского капитала заемщику стоит учесть, что в соответствии с действующим законодательством ему необходимо в течение полугода оформить приобретенное имущество в совместную собственность.

для военнослужащих

военнослужащие для покупки жилья могут воспользоваться льготной программой кредитования «военная ипотека». однако для этого необходимо выполнить ряд условий, одним из которых является участие в накопительно-ипотечной системе не менее 3 лет.

важным нюансом «военной ипотеки» является погашение кредита за счет средств военного бюджета, благодаря чему для заемщиков покупка жилья в кредит стала более доступной.

но стоит отметить, что с помощью этой программы кредитования нельзя приобрести только часть квартиры.

в соответствии с фз №117 «о нис жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004, деньги допускается направить на покупку:

  • жилого помещения;
  • участка с домом или частью дома;
  • недвижимости по договору долевого строительства.

оформление

Процесс оформления ипотеки на приобретение части квартиры или дома мало чем отличается от стандартной процедуры.

Сначала потенциальный заемщик должен предоставить пакет документов о себе, чтобы кредитор мог определить его платежеспособность и рассчитать максимальную сумму займа.

Никто не запрещает физлицу еще на начальном этапе принести бумаги на недвижимость, однако это можно сделать и после принятия решения о кредитовании.

Во время подачи заявки на кредит рекомендуется акцентировать внимание на том, что приобретается последняя доля в квартире или доме. Таким образом можно существенно увеличить свои шансы на ипотеку. Если же планируется купить отдельную комнату, нужно быть готовым, что кредитор потребует предоставить другое обеспечение в залог.

Требующиеся документы

Чтобы в ипотеку купить долю в квартире, потенциальному клиенту необходимо представить в банк следующие документы:

  • паспорт РФ;
  • справку о доходах за последние полгода или год (в зависимости от требований кредитора). Она может быть по форме 2-НДФЛ/работодателя/банка;
  • копию трудовой книжки или договора с отметками работодателя;
  • документы о семейном положении — свидетельство о браке/разводе/рождении детей и т.д.;
  • материнский сертификат и справку из Пенсионного фонда — если планируется использовать эти средства при погашении кредита;
  • военный билет, сертификат участника НИС, удостоверение — если планируется оформлять «Военную ипотеку.

При наличии действующих кредитов также потребуется предоставить справку об остатке задолженности и качестве обслуживания ипотеки.

По объекту недвижимости потребуются:

  • документ, подтверждающий право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.);
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книжки;
  • отчет об экспертной оценке.

А также другие документы по требованию банка.

В какие банки можно обратиться

Взять целевой кредит на приобретение отдельной комнаты или последней доли в квартире получится не во всех финансовых учреждениях. Итак, рассмотрим, какие банки имеют в своем арсенале подобные кредитные продукты.

Газпромбанк

Оформляет кредиты только на покупку последней доли в квартире на срок до 30 лет по ставке от 9% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%. Допускается использование материнского сертификата, это позволит уменьшить аванс до 5%. Максимальный размер кредита ограничивается суммой 45 млн рублей.

Дельта Банк

Кредитует население на покупку последней доли или отдельной квартиры на срок до 25 лет. Здесь можно получить кредит в сумме от 600 тысяч рублей, но не более 90% от стоимости недвижимости — если планируется приобрести последнюю часть жилья, и не более 75% — если объектом договора является отдельная комната или доля жилья. Ставка по ипотеке стартует с 10,25% годовых.

«Открытие»

Выдает займы только на покупку последней доли в квартире. Максимальный срок кредитования — до 30 лет. Размер финансирования не может превышать 30 млн рублей — для Москвы и Санкт-Петербурга, а также их областей, для остальных субъектов федерации ограничение по сумме составляет 15 млн рублей. Минимальный авансовый взнос — 15%. Ставка по кредиту — от 10% годовых.

«Фора-Банк»

Выдает целевые кредиты на покупку последней доли в квартире или комнаты на срок от 3 до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос составляет 10%, а ставка от 9% годовых. Стоит отметить, что «Фора-Банк» не ограничивает максимальный размер финансирования — лишь бы хватало дохода заемщика на обслуживание кредита и выполнялось условие по авансовому взносу.

Гораздо проще приобрести долю в квартире в ипотеку, если у потенциального заемщика уже есть в собственности недвижимость или залог предоставляет имущественный поручитель.

Также для покупки части квартиры или дома, если она не последняя, можно использовать деньги, полученные по программе нецелевого потребительского кредитования. Как правило, такие банковские продукты не предусматривают наличие обеспечения, к тому же финучреждение не интересует, на какие цели заемщик потратит средства.

Дарение доли в ипотечной квартире

Квартира, которая выступает обеспечением по кредиту, является гарантией выполнения обязательств, возложенных на заемщика. Поэтому любые действия с залоговым имуществом без согласия кредитора являются неприемлемыми. Это прописывается в тексте ипотечного договора.

Ипотекодатель может пользоваться квартирой или домом, но не распоряжаться. Причинами таких ограничений являются:

  • снижение риска для кредитора потери залога;
  • желание банка предупредить уменьшение стоимости недвижимости по вине заемщика.

Именно поэтому без согласия банка ипотекодатель не может, как уже отмечалось, делать капитальный ремонт, сдавать имущество в аренду и так далее. А про разделение жилья на части с последующим дарением и речи быть не может.

Все же есть один вариант. Им можно воспользоваться, если большая часть кредита погашена и стоимость залогового имущества в разы перекрывает остаток задолженности. В таком случае заемщик имеет право обратиться в банк с просьбой о замене предмета ипотеки. Если кредитор дает согласие, клиент может разделить имущество на части и снова передать их в ипотеку, кроме доли, которая была подарена.

О плюсах и минусах

Если говорить о преимуществах описываемой программы кредитования, можно отметить одно – некоторым клиентам по силам приобрести только часть жилья из-за высокой стоимости недвижимости. Но в целом это не решает таких проблем, как отсутствие жилья и недоступность ипотеки.

Также стоит отметить, что не все банки кредитуют покупку доли в квартире. Такие программы предусматривают выкуп за счет ипотеки только последней доли недвижимости, чтобы банк в итоге мог взять в залог целый объект. Среди всех финансовых учреждений продукт, который предусматривает выкуп отдельной комнаты, есть только в банке «ДельтаКредит».

Подводя итог, можно отметить, что покупка доли жилья оправдана, если планируется его объединение. В противном случае в такой сделке больше минусов, чем плюсов.

Ипотечный кредит на комнату и долю квартиры:

Источник: https://schetavbanke.com/ipoteka/obshhaya-informaciya/ipoteka-na-pokupku-doli-kvartiry.html

Как передать долю в ипотечной квартире другому человеку?

Доля в квартире в счет ипотеки

Это можно сделать только при согласии банка. Обычно ипотечный кредит стараются оформить на одно лицо, если его доход достаточен для осуществления регулярных платежей. Возможно, в Вашем случае в момент заключения договора это было не так, поэтому и пришлось привлечь созаемщика.

Если ситуация изменилась, банк может пойти навстречу при условии, что Вы, являясь основным заемщиком, получаете доход, достаточный для обеспечения своих кредитных обязательств.

Если такого согласия получить не удается, то тогда все действия с данной недвижимостью придется отложить до момента погашения ипотечного кредита.

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Любые сделки с имуществом, обремененным залогом по ипотечному кредиту, совершаются с согласия банка. Обратитесь в банк, выдавший кредит, получите от него письменное согласие на сделку. Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Сделки с заложенным имуществом допустимы только с согласия залогодержателя. Если Вы сможете заручиться согласием банка, то Ваша мама может подарить свою долю Вам. Сама же из созаемщика, вероятно (по усмотрению банка), перейдет в статус поручителя.

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елизавета Шишина:

Как следует из Вашего сообщения, Вы с мамой приобрели в долевую собственность квартиру за счет кредитных средств банка, в связи с чем Ваша квартира находится в залоге у банка и не может быть отчуждена без его согласия.

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

При этом под отчуждением имущества подразумевается и продажа, и дарение, и обмен заложенного имущества. В Вашей ситуации совершение сделки по передаче Вам доли мамы возможно, но для этого необходимо получить письменное согласие банка на такую сделку либо сначала выплатить кредит банку и освободить квартиру от залога, после чего распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Отвечает заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек:

Отчуждение доли в праве собственности на квартиру возможно. Однако важно понимать, что если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, находится в залоге у банка, то в обязательном порядке перед проведением любой операции с недвижимостью нужно получить предварительное согласие и уведомление залогодержателя – то есть банк.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов: 

Вы можете получить указанные доли в дар или купить их. Однако любые сделки с имуществом, находящемся в залоге, возможны только с письменного согласия кредитора (банка). Банки выдают такие согласия в исключительных случаях. Без согласия банка переход прав по сделке не пройдет регистрацию в Росреестре.

Второй вариант – это погасить ипотечный кредит, снять обременение в виде ипотеки и после этого переоформить права.

Зачем выделять долю в натуре и как это сделать?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Мама может перевести на Вас право на долю несколькими способами, а именно – подарить или продать. При той и другой сделке нужно получить согласие супруга Вашей матери, если на момент приобретения недвижимости она находилась в браке. Помимо этого, необходимо получить согласие банка, а также переделать всю кредитную документацию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как правильно выделить детям доли?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Участок в долевой собственности. Как перевести его на жену?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_peredat_dolyu_v_ipotechnoy_kvartire_drugomu_cheloveku/100562

Выйти в ноль

Доля в квартире в счет ипотеки

Риелторы рассказали, при каких условиях это выгодно, какое жилье нужно выбирать и какими должны быть условия кредитования

Ведомости/ТАСС

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его.

Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб.

Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб.

, в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать.

«Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

 — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше.

Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб.

 — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант.

Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет.

Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ.

Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб.

С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса.

Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c79088a9a79470ef4492c4e

Ипотека в залог своей доли в квартире: в каком банке дадут деньги на таких условиях?

Доля в квартире в счет ипотеки

Ипотека – известная многим молодым семьям программа кредитования. Такая ссуда позволяет получить необходимую сумму денег для приобретения квартиры.

Но что, если планируется приобретение не целой недвижимости, а лишь ее части? Возможно ли получить ипотеку в залог своей доли в квартире? Давайте рассмотрим понятие доли, использование ее в качестве обеспечения и предлагаемые условия кредитования.

Настройтесь на чтение и изучите статью до конца – я собрал для Вас обзор интересных банковских предложений. Поехали!

Что собой представляет доля недвижимого имущества

Согласно российскому законодательству, владеть правом собственности на один объект можно полностью или частично. Причем владение частью имущества осуществляется двумя способами:

  • недвижимость принадлежит определенному количеству лиц, но доли точно не распределены. Таким образом, нет документов, определенных границ, право собственности на долю не зарегистрировано в Росреестре;
  • проведено распределение долей, то есть отчуждение определенной части на законных основаниях, сделка зарегистрирована в органах Росреестра, определена площадь имущества, есть правоустанавливающие документы.

Если Вы относитесь к первому случаю – сделать что-то со своей частью квартиры не получится до того момента, пока доля не будет выделена.

Частью квартиры или дома, официально выделенной в право собственности, можно распоряжаться как угодно ее владельцу. Таким образом, последний может не только продавать, дарить или обменивать, но и оформлять долю в качестве залога для получения ипотеки.

Каковы условия для залога доли

Важно понимать, что доля квартиры – это менее привлекательный залог для кредитора, чем квартира целиком.

Сами подумайте: залог выступает гарантом для заимодателя, что в любом случае, даже если Вы не выплатите долг, он не потеряет свои деньги. В конечном счете, кредитор просто продаст Ваш залог.

На этом этапе и возникнут трудности: мало кого интересует покупка одной комнаты, когда остальными частями владеют совершенно незнакомые люди.

Ипотека части квартиры может заинтересовать:

  • если Вы хотите выкупить оставшуюся часть (или части) квартиры;
  • если хотите выкупить еще одну долю квартиры, но при этом полноправным собственником Вы все равно не становитесь;
  • Вы желаете приобрести долю в жилье, к которому не имеете никакого отношения.

Уточняю сразу, если ипотека берется с целью выкупа остальных частей – открыт к сотрудничеству будет любой кредитор (и банк в том числе). Со вторым, а тем более, третьим случаем – сложнее. Редкий банк согласится дать такую ипотеку, особенно, если ранее Вы не имели никакой собственности в этом жилье.

Ипотека под залог части имущества

Итак, мы разобрали, что больше шансов получить ипотеку под залог доли, если Вы собираетесь завладеть квартирой целиком.

Однако и в таких случаях могут быть исключения. Связаны такие ограничения с тем, если сделка проводится «не совсем честно» и между ее сторонами есть определенный сговор, если один из собственников получил одну из частей по дарственной или в наследство или в случаях, когда заемщик все-таки не становится полноправным владельцем целой квартиры.

Если доля в частном доме

Если заемщик хочет взять ипотеку под залог доли в частном доме – действует то же правило, что и для части квартиры. Охотнее всего кредитуют, если заимополучатель собирается выкупить оставшуюся долю и стать полноправным собственником.

Увеличить шансы на получение ипотеки позволяет часть, изолированная ото всех остальных, то есть имеющая выделенные границы, собственный выход и отдельные коммуникации. Выделять долю в натуре дело затратное и по деньгам, и по времени. Но такая недвижимость будет более ликвидной, чем просто часть дома.

Используется материнский капитал

Сертификат материнского капитала будет полезен и для погашения ипотеки. Известно, что деньги могут быть направлены:

  • на первоначальный взнос;
  • на уплату процентов по ипотеке.

То же касается ипотеки на часть квартиры. Опять же, применительно только в случае выкупа всей квартиры.

Обзор банков

Итак, какие же банки дают ипотеку под обеспечение доли квартиры. Кроме привычных известных всем банковских программ, я отобрал еще несколько предложений, которые не так часто упоминаются в статьях.

«Сбербанк»

Оставить свой обзор без этого кредитора я не мог, такая программа у всех на слуху.

В Сбербанке ипотека под залог определенной доли не предусмотрена, рассматривается только полное владение правом собственности, но если выкупается последняя часть квартиры, предложение будет актуальным.

Минимальный годовой процент для всех клиентов – 12,5%, отнимите 0,5% годовых, если Вы – зарплатный заемщик.

Конечно же, такие проценты устанавливаются только в «идеальном» случае и уж точно не для доли квартиры. Для такого залога ставки будут немного выше, причем это касается любого банка.

Будьте готовы, что более 60% стоимости имущества Вас не прокредитуют, зато срок погашения можно растянуть до 20-ти лет.

«ВТБ»

Та же история, только минимальный процент ниже – от 11,1%, правда от стоимости квартиры в ипотеку не ждите более 50%.

Зато предложение ВТБ отличается постоянным снижением ставок, к примеру, еще в январе минимум был на уровне 11,7%.

«Газпромбанк»

Также рассматривается залог при выкупе последней доли квартиры со сроком возврата долга не более 15-ти лет. Годовая ставка – 12,4% и для зарплатных – 11,9%.

Основное отличие предложение ГПБ от остальных – необходимость подтверждения целевого использования. Правда, конкретно какого – не указано.

Банк «Зенит»

Внимание! Банк принимает отдельную комнату в качестве залога. Поэтому, если собираетесь брать ипотеку не под залог последней доли квартиры — это предложение для Вас.

Ставка от 15,5%, срок погашения – до 15-ти лет, при этом минимальные суммы 270-540 тыс. р.

Минус – использовать деньги запрещается на бизнес-цели.

«Русский ипотечный банк»

Для заемщиков очень заманчивые предложения, среди которых есть отдельная программа «Комната». Вы можете взять ипотеку под залог комнаты, при этом не обязательно становится полноправным собственником всего имущества.

Плюс ко всему, предлагаемые тарифы радуют:

  • возвращение долгов до 25-ти лет;
  • стоимость ипотеки не превысит 12,5%.

Конечно, такое предложение не может обойтись без ограничений: рассматриваются части квартир только в Москве.

«Транскапиталбанк»

Кредитором представлены как целевая ипотека для ремонта, так и различные ипотечные программы. Средняя ставка по кредитным предложениям на уровне 14-15% в год. Если собираетесь заложить квартиру посредством выкупа последней части, учтите, что максимальный срок возврата достигает 25-ти лет. К тому же можно привлечь до четырех созаемщиков, если Вашего дохода недостаточно.

Как оформляется долевая ипотека

В целом, процедура не будет отличаться от любого кредита, где залогом выступает собственность целиком.

Основной особенностью такой ипотеки является получение согласия других собственников на оформление залога. Касается это только тех случаев, когда заемщик не собирается выкупать части остальных владельцев, а просто хочет получить деньги на свои нужды.

Как и любая ипотека, где залогом является недвижимость целиком, для получения кредита от доли в квартире, заемщик должен предоставить набор документов для рассмотрения ипотеки.

Документация по ипотеке

Подать заявочную анкету можно при личном посещении или дистанционным путем на сайте банка.

Для рассмотрения заявки понадобятся удостоверяющие личность документы и справки с работы.

Подтверждение платежеспособности не нужно зарплатным клиентам, а также в том случае, если заемщик обращается в финансово-кредитную компанию. В фирме ➥ «С залогом» такие справки уж точно не нужны, как и Ваша кредитная история, при том, что стоимость переплат тут в 2 раза меньше, чем в других банках.

Для части собственности обязательно понадобится факт ее получения и свидетельство или выписка из Росреестра.

Банки дополнительно запросят справки из БТИ, ЖЭСа, домовой книги.

Владелец доли квартиры

Должен быть совершеннолетним гражданином РФ с регистрацией на территории России. Приветствуется прописка в месте присутствия кредитора, высокий заработок и длительный стаж работы.

Банки работают с лицами только старше 21-го года, а лучше, если лицо старше 24-х лет, прописка может быть и временной, в некоторых случаях.

Доказать свою надежность придется даже при наличии залога, поэтому будьте готовы к тщательной и длительной проверке, если решите взять ипотеку.

Задавайте вопросы, оставляйте замечания. Всего хорошего!

: что можно делать с долей в квартире

Источник: https://fin-buro.info/ipoteka-v-zalog-doli-v-kvartire/

Ипотека на покупку доли в квартире

Доля в квартире в счет ипотеки

Ипотека на долю в квартире законодательством регулируется так же, как ипотека на целый объект недвижимости. Но сложность заключается в отношении банка к подобным сделкам. Ведь стоимость доли будет оплачивать он, а значит, он вправе оценивать свои риски и сделку в общем.

Особенности ипотеки на долю в квартире

Можно ли взять ипотеку на долю недвижимости? Покупка доли в ипотеку на сегодняшний день довольно распространённое явление. Когда происходит стандартная купля-продажа, то банк оценивает стоимость сделки, платёжеспособность заёмщика и выносит решение.

Для заёмщика никаких дополнительных сложностей, если он брал в ипотеку целую квартиру, не возникает. Но всё же, как показывает практика, к некоторым случаям банки относятся настороженно.

К таким случаям специалисты относят следующие обстоятельства:

  1. Если участниками купли-продажи доли являются ближайшие родственники. Такие случаи всегда подозрительные, так что банк может подумать, что участники тем самым просто пытаются обналичить кредитные средства и использовать не по назначению. А как правило, ипотечное кредитование направляется исключительно на приобретение недвижимости.
  2. Если участниками купли-продажи являются супруги или бывшие супруги. В таких случаях банк тоже требует тщательной проверки. В расчёт принимаются такие обстоятельства, как время развода, наличие нового брака, раздел долей супругов и так далее.

В подобных ситуациях банк может отказать. Но если участникам удастся доказать тот факт, что купля-продажа реальная, а не преследует иные цели, то банк может и выдать кредит.

В некоторых ситуациях банк практически всегда отказывает.

К таким ситуациям можно отнести следующие обстоятельства:

  • когда покупатель пытается приобрести долю в жилье, на которое он не имеет никаких прав, в том числе и права проживания;
  • случаи, когда покупатель является долевым владельцем квартиры и пытается выкупить другую долю, но вследствие этого он всё равно не станет единоличным собственником.

Таким образом, чтобы банк одобрил кредит необходимо выкупать доли в квартире, на которую заёмщик уже имеет определённые права. Кроме того, банк может посчитать рентабельным кредитование полного выкупа квартиры или последнюю долю в ней, так как когда она выкуплена, права банка будут гарантированы ликвидной недвижимостью.

Ликвидность объекта недвижимости для банка играет не последнюю, а скорее главную роль. Ведь доходы заёмщика могут изменяться в зависимости от жизненных обстоятельств, а недвижимость всегда можно продать в счёт долга. Чем больше ликвидность, с тем большей вероятностью банк выдаст кредит.

Что нужно делать, если банк отказал в ипотеке? Для выкупа доли можно оформить потребительский заём. Сумма такого займа обычно не превышает 300 тысяч рублей, но для выкупа доли этого может быть вполне достаточно. Стоит иметь в виду, что такой заём не требует залога, так что процент по нему будет гораздо выше, чем при ипотеке, но зато не станет причиной выставления на продажу жилья.

Основные условия ипотеки

Сама по себе ипотека на покупку доли в квартире или её в целом является довольно специфичным способом займа денег под проценты. Банки довольно охотно идут на кредитование покупки объектов недвижимости, хотя процентная ставка по данному продукту гораздо ниже, чем в остальных способах процентного займа.

Всё дело заключается в основных условиях такого кредитования.

Так, к их числу относятся:

  • целенаправленность выдаваемых средств;
  • довольно большой срок;
  • залоговое обеспечение.

Эти признаки делают ипотеку привлекательным продуктом не только для покупателей, но и для самих банков.

Так, рассматривая каждое из указанных качеств ипотеки, нужно сказать:

  1. Целенаправленность означает, что полученные от банка деньги направляются исключительно на покупку заранее обговорённого объекта недвижимости. Так, обычно банки сами дают средства продавцу после заключения сделки.
  2. Большой срок – это всего лишь мнимое удобство для покупателя. На самом деле банки всегда планируют долгосрочные доходы. Хотя у ипотеки обычно низкий процент, однако за большой срок прибыль для банка выходит в разы больше, чем при любом другом займе.
  3. Залог является обязательным условием ипотечного кредитования. Обычно залогом выступает тот объект недвижимости, который был приобретён за заёмные средства. Но иногда банки принимают и другую недвижимость в качестве залога, с учётом его стоимости и возможности реализовать его в случае чего.

Особенности залога также стоит выделить в отдельную категорию, которая играет не последнюю роль при кредитовании покупки недвижимости:

  • если в течение оговорённых в договоре сроков заёмщик не будет вносить очередную плату, то банк получит право обратить взыскание на соответствующий объект, после чего тот будет продан в кратчайшие сроки;
  • если после погашения долга останутся дополнительные средства, то должник вправе получить их себе.

В плане кредитования приобретения жилья гражданское законодательство устанавливает, что в качестве залога может выступать любая недвижимость, в том числе и её часть. Однако данная норма имеет диспозитивный характер и не является обязательной для сторон залогового соглашения.

По этой причине многие банки не принимают в качестве залога под ипотеку доли в недвижимости. Такая недвижимость имеет низкий спрос на рынке, так что банку будет сложно её реализовать и вернуть заёмные средства.

Стопроцентным вариантом для получения ипотеки являются случаи, когда заёмщик планирует выкупить последнюю, не принадлежащую ему часть в квартире. В таких случаях банк с большой охотой выдаст заём, так как получает двойную гарантию. С одной стороны, сумма кредита небольшая, с другой — в качестве залога выступает целая квартира, стоимость которой в разы превышает сумму кредита.

Иные варианты выкупа доли в ипотеку

Когда речь заходит об ипотеке, большинство людей понимают однозначно покупку квартиры. Это связано с тем, в большинстве случаев банки связываются именно с заёмщиками, которые планируют приобрести жильё в виде квартиры. Квартира гораздо ликвиднее других объектов недвижимости.

Конечно, банки стараются специализироваться исключительно на жилищной ипотеке, что также связано с ликвидностью. Купить частный дом по ипотеке гораздо сложнее, чем жильё в многоквартирном доме в черте большого населённого пункта. Не говоря уже о выкупе доли в частном доме.

Но на практике известны случаи, когда банки одобряли заём на долю в доме.

Так, специалисты выделяют следующие условия для этого:

  • дом должен находиться в черте или вблизи населённого пункта;
  • дом должен иметь все удобства: газ, свет и так далее, даже если снабжение осуществляется автономными системами;
  • дом в части долей должен быть разделён в натуре.

Если части долевого дома не будут выделены в натуральном содержании, то банк не будет выдавать заём ни при каких обстоятельствах. Натуральный выдел заключается в разделении дома соответственно долям. Кроме фактического изолирования помещений, необходимо провести отдельные линии технического и инженерного снабжения.

Известны случаи, когда ипотека возможна при участии материнского капитала. Такой капитал является целевым социальным пособием, которое можно потратить либо на ребёнка, либо на покупку жилья.

По этой причине законодательство допускает использование материнского капитала в следующих целях:

  • для внесения начального взноса при ипотеке;
  • для погашения процентов по ипотеке, если она была оформлена раньше материнского капитала.

При этом нужно учитывать, что ребёнок автоматически становится долевым собственником жилья соответственно процентному соотношению суммы материнского капитала со стоимостью жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=Nl9UDFPMsvc

Касательно выкупа доли, то также можно использовать материнские средства. Однако такое возможно лишь при условии приобретения в качестве доли изолированного помещения в частном доме или в квартире.

Где получить?

Банков по стране много и у каждого из них свои особенные условия ипотечного кредитования. Найти банк не составит труда. Но прежде чем брать заём, стоит учитывать, что в новостройках продажа жилья по долям не позволительна. Так что нужно выбирать долю в жилье на вторичном рынке.

Полезно рассмотреть несколько банков и их условия:

  1. Самый популярный банк – это Сбербанк. Условия ипотечных продуктов в нём самые демократичные. Процент в год составляет 12,5% при условии внесения 20% стоимости изначально. Срок может быть установлен в пределах 30 лет.
  2. Примерно такие же условия предлагает ВТБ 24. Однако процентная ставка составляет 13,5%. Но данный банк осуществляет кредитование по социальной ипотеке, где процент составляет 11,4% в год.
  3. Среди остальных банков следует отметить Россельхозбанк, который предлагает такие же проценты, как у Сбербанка. В других банках процентные ставки выше. В среднем по рынку этот показатель составляет 15,3%.

Не все банки осуществляют ипотечное кредитование. К примеру, Газпромбанк до сих пор не предложил на рынке ни одного ипотечного продукта. В основном, имеющие узкую специализацию в других сферах экономики банки не предлагают ипотеку. Поэтому стоит сразу обратиться к универсальным банкам. Для оформления ипотеки заёмщику необходимо представить в банк следующие документы:

  • заполненный бланк заявления, который предоставляет банк;
  • паспорт и его копия;
  • трудовая книжка, её копия, справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
  • документы, удостоверяющие право собственности заёмщика на долю в жилье (если она имеется);
  • копии документов либо оригиналы для получения данных о выкупаемой доле;
  • сделка купли-продажи доли.

Последний вопрос, который необходимо урегулировать, это вопрос о выгодности ипотеки. Если заёмщик планирует приобрести квартиру целиком, при этом не имея в ней доли, то ипотека, несомненно, выгодный вариант. Однако ипотека на выкуп доли в квартире, как показывает практика, является наименее выгодным путём для заёмщика. Существуют менее рискованные и более выгодные заёмные продукты.

По этой причине при выкупе долей следует искать иные источники финансирования. Нужно помнить, что получив ипотеку, заёмщик может в силу жизненных обстоятельств остаться без жилья. А рисковать жильём ради небольшой доли в ней не рекомендуется.

В таких случаях является более рекомендованным вариантом потребительский кредит. Проценты по нему выше, однако при его неуплате никто жильё не отберёт. По условиям потребительского кредита при его получении залог не устанавливается, а взыскание может быть направлено максимум на доход заёмщика, иное его имущество, но не единственное жильё.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/ipoteka/dolyu-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.