Доля жилья

Содержание

Признание доли в квартире незначительной 2020, какая доля считается незначительной в квартире

Доля жилья

Нередки случаи, когда один человек может обладать правом собственности на несколько жилых объектов — целиком или владеть долями в них.

Такое может произойти по разным причинам: гражданин может купить жилплощадь, получить в наследство, в результате дарственной.

Часто у владельцев жилья возникает вопрос: сколько квартир можно иметь в личной собственности одному человеку? Давайте разберёмся.

Как разделить квартиру на доли

В соответствии со ст. 252 ГК РФ собственник недвижимости может выделить свою долю из общего имущества.

Выдел доли может быть реальным (деление отдельного помещения на одного или нескольких жильцов с правом пользования совместной площадью) или идеальным.

Идеальное выделение доли осуществляется только по документам и делается исключительно для того, чтобы можно было в полной мере распоряжаться своим имуществом.

Произвести выдел доли в квартире в натуре практически невозможно. Вряд ли у собственников получится сделать отдельный вход и обеспечить персональный доступ к коммуникациям, а вот присудить равные доли по документам вполне реально.

Оптимальный вариант в любом случае — договориться между всеми собственниками и заверить соглашение об определении размера долей в квартире у нотариуса. После заверения соглашения необходимо зарегистрировать права в Росреестре. Если договориться не удалось, то обращаться за определением долей в квартире нужно в суд.

Есть ли ограничения на владение имуществом?

Чтобы ответить на вопрос, сколько квартир можно иметь в индивидуальной собственности одному человеку, необходимо обратиться к Гражданскому кодексу Российской Федерации. ГК РФ регламентирует имущественные отношения физических и юридических лиц, и эта проблема там тоже освещена.

Итак, статья 213 ГК РФ, в которой указаны права владения имуществом физическими и юрлицами, гласит следующее:

  • количество имущества, которым могут владеть граждане и юрлица, неограниченно;
  • стоимость собственности тоже не имеет ограничений.

Исключения прописаны в статье 1 пункте 2 ГК РФ, и они касаются нарушения прав и интересов других законных владельцев собственности.

Таким образом, можно однозначно ответить на поставленный вопрос: да, один человек может владеть несколькими квартирами на правах собственности.

Для того чтобы узнать, какая собственность находится во владении человека, необходимо обратиться в Росреестр за выпиской.

Все сведения о зарегистрированных недвижимых объектах содержатся там. Данная информация является конфиденциальной и не может быть предоставлена любому человеку по его требованию.

Чтобы затребовать выписку из ЕГРП, необходимо иметь на то веские основания. Сделать это могут:

  • сам владелец;
  • его доверенное лицо;
  • предполагаемые наследники;
  • представители госорганов.

Для получения справки потребуется внести государственную пошлину. Срок действия справки — 30 дней.

Определение долей в квартире

Для того чтобы определить долю каждого собственника, необходимо установить общую площадь квартиры. Как правило, она состоит не только из жилых комнат, но и из помещений общего пользования. При разделе необходимо учитывать определенные факторы:

  1. Количество совладельцев. Чем больше их численность, тем на меньшую долю квартиры они могут рассчитывать.
  2. Доли собственников изначально равны. Если кто-то из совладельцев хочет увеличить или уменьшить размер своей доли, он должен согласовать это с остальными жильцами и составить соглашение.
  3. Отделение доли в натуре невозможно без создания индивидуального помещения. У квартиры должен быть отдельный вход и свободный доступ ко всем коммуникациям.
  4. Площадь выделенной доли не должна быть меньше установленных параметров. В противном случае владелец имеет право на получение денежного эквивалента.

Сколько Можно Иметь Квартир В Собственности Одному Человеку

Здравствуйте! Моему мужу на работе выдают заработную плату квадратными метрами, т.е. в его собственности уже есть 6 квартир и должны выдать еще одну. Я слышала, что в 2020 году при большем количестве собственного жилья увеличивается налогообложение, так ли это? И сколько квартир может иметь в собственности один человек?

Согласно п.2 ст. 213 ГК РФ: Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса.

Минимальная доля в квартире

Минимальная доля подразумевает владение наименьшей частью в квартире, при этом юридические права ее владельца соразмерны с правами остальных собственников долей. Владелец минимальной доли имеет право на прописку и продажу своей части недвижимости.

Следует отметить, что, если доля собственника в квартире меньше размеров, установленных законодательством, он не может продать ее, но имеет право жить там и быть прописанным. К сожалению, данным правом пользуются квартирные мошенники.

Выкупив минимальную долю в квартире, они начинают жить в ней и создают невыносимые условия для остальных жильцов, тем самым вынуждая их продать свои доли за бесценок.

В последнее время участились случаи такого мошенничества, самый пик пришелся на 2017-2018 год, поэтому сейчас Государственная дума рассматривает законопроект, ограничивающий минимальную долю в квартире для продажи. Согласно закону минимальный размер доли в квартире для продажи рассчитывается исходя из общей площади квартиры по шкале:

Обязательство предоставления долей

Обязательство о выделенной доле – подтвержденный нотариусом документ об обязательном разделении прав на владение долями жилплощади между членами всего семейства, включая малолетних и совершеннолетних детей.

Советуем ознакомиться:

  • ✅ Можно ли потратить материнский капитал на ремонт квартиры?
  • ✅ Дают ли материнский капитал за 3 ребенка?
  • ✅ Какие документы нужны для получения материнского капитала
  • ✅ Погашение ипотеки материнским капиталом в Сбербанке

Обязательство направляется в Пенсионный фонд, в комплекте с заявлением о вложении средств материнского капитала в повышение уровня условий проживания. Регулируется «Правилами использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», закрепленными Постановлением правительства РФ № 862 от 12 декабря 2020 года.

Перед передачей капитала Пенсионным фондом, для гарантированного наделения несовершеннолетних граждан долей жилой площади, граждане должны дать письменное обязательство о выделении долей.

Обязательство требуется в ряде случаев:

  • Если на время принятия заявления о направлении средств материнского капитала на повышение качества условий проживания Пенсионным фондом, жилплощадь не зафиксирована госреестром как общая собственность семейства. То есть, по договору покупки места жительства не все члены семьи владеют долевой собственностью. Если жилье уже приобретено в ипотеку владельцем сертификата, то выделить доли возможно лишь после освобождения от долгового обременения;
  • При заключении договора в рассрочку, на условии о передаче продающей стороной права собственности после заключительного платежа;
  • Долевое возведение жилья – права на собственность можно зафиксировать только после введения объекта в эксплуатацию;
  • При участии в жилищном, накопительном или жилищно-строительном объединении — государственная регистрация проходит по внесению крайнего взноса;
  • При возведении или воссоздании частного домовладения – права собственности можно получить после выдачи кадастрового паспорта на частное домовладение.

Если ипотека взята на обоих супругов или они представляют стороны в договоре купли-продажи, то оба родителя подписывают обязательство.

Для составления текста и регистрации документа нужно обратиться в нотариальную контору с полным перечнем бумаг, включающим в себя:

  • Паспорт обладателя сертификата;
  • Документация о рождении или усыновлении детей (при наличии);
  • Свидетельство о регистрации брака;
  • Документы, подтверждающие право владения недвижимостью, такие как выписка из реестра для членов жилищного объединения, договор купли-продажи и т.д.;
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (документация ре-гистрации права собственности на недвижимость);
  • Ипотечный договор (при наличии).

документа зависит от вида приобретения жилой площади:

  • Приобретение жилья владельцем сертификата по договору купли-продажи;
  • Освобождение от долгового обязательства по ипотеке;
  • При обретении места жительства в рассрочку;
  • При направлении средств маткапитала на воссоздание или возведение частного домовладения.

Также требуется оформление доли жилой собственности на еще не родившихся детей. Если супруги планируют в будущем завести детей, то в обязательстве должен присутствовать пункт о перераспределении долей владельцев жилой недвижимости.

Закон о продаже доли в недвижимости

2 января 2020 года вступили в силу поправки к Федеральному закону №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В законе отдельно регламентированы новые правила продажи долевой собственности.

Суть законопроекта:

  1. Выделение доли в квартире невозможно, если ее размер не позволяет владельцу полноценно проживать на выделенной площади. Законом установлен учетный минимум для проживания со всеми удобствами. Если доля не достигает этой нормы, продать ее не удастся;
  2. Для каждого региона РФ установлена своя норма отдельно взятой доли. Ее метраж, в зависимости от региона, колеблется в пределах 8-15 квадратных метров на одного участника. Для Москвы, например, минимальная норма составляет 10 кв.м.

Те же нормы действуют при прописке. Регистрация гражданина невозможна, если размер его доли не дотягивает до установленной нормы. Исключение допускается для родственников владельца, но этот аспект еще не утвержден. Квартиру теперь нельзя поделить на неопределенное число собственников. Ее можно разделить на доли в процентном соотношении исходя из минимального размера площади доли.

Обратите внимание, что законопроект предусматривает только случаи продажи доли собственности. Если речь идет о выделении доли при приватизации, наследовании или разделе имущества при разводе, на эти ситуации он не распространяется. Следует заметить, что некоторые положения этого закона вступят в силу только 1 января 2020 г.

Особенности приватизации

Несмотря на то что каждый гражданин может иметь в собственности несколько недвижимых объектов, приватизировать он может только один.

Таким образом, если одна из квартир была приватизирована, то проделать этот процесс со второй квартирой невозможно.

Но если первое жильё было получено в результате сделки купли-продажи, по наследству или вследствие дарения, то вторую жилплощадь можно приватизировать.

Однако из этого правила существуют исключения, которые изложены в законе РФ «О приватизации жилищного фонда» № 1541-1.

Если недвижимость была приватизирована лицом, которое на момент осуществления процедуры не достигло совершеннолетия, то после достижения им 18 лет оно может приватизировать другую жилплощадь.

Таким образом, он станет собственником двух приватизированных квартир.

Расчет налога на долю в квартире

Ставка налогообложения рассчитывается по шкале исходя из таких параметров, как кадастровая стоимость квартиры, площадь доли собственника и установленная ставка налога на имущество.

Таким образом, если кадастровая стоимость объекта:

  • меньше 300 000 рублей, ставка налога на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости;
  • от 300 000 до 500 000 рублей — до 0,3%;
  • свыше 500 000 рублей — до 2%.

Величина ставки зависит также от региона РФ. Органы местного самоуправления могут увеличить или уменьшить ставку, в зависимости от размера доли собственности, ее целевого использования, а также от типа жилого строения.

Например, минимальная ставка налога может быть как увеличена до 0,3%, так и уменьшена, или даже совсем отменена.

Не следует также забывать, что отдельные категории граждан, такие как инвалиды или участники ВОВ, освобождены от налогообложения.

Источник: https://KPPKDirection.ru/zhilaya-sobstvennost/kakaya-norma-dolej.html

Сделки с долями в недвижимости в 2020 году: какой определён минимальный размер части, на кого не распространяется закон, есть ли исключения из правил

Доля жилья

Долевая собственность – распространённое явление в России. Для того чтобы все процессы проходили чётко и понятно, существует закон. Каждый год вносятся изменения на законодательном уровне, 2020 год не стал исключением. Реформы коснулись собственников жилья.

Теперь при условии долевого владения квартирой установлен минимальный порог этой доли, то есть той части, которой собственник может владеть. До этого года доли распределялись жильцами поровну, либо за каждым какая-то часть, при этом какая конкретно часть, нигде не обговаривалось. По этой причине собственников могло быть сколько угодно.

На сегодняшний день любой человек имеет право продать или подарить часть доли, при этом оставить минимальную часть за собой. Вместе с установлением границ появился и запрет на сбыт или приобретение доли, которая меньше установленной законом. Это положение также закреплено законодательными органами власти. Более подробно со всеми особенностями нового закона можно ознакомиться ниже.

Что из себя представляет закон о продаже доли в недвижимости

Еще зимой 2017 года государством был выдвинут законопроект об установлении минимальной доли жилья. То есть конкретных цифровых значений. Принят он был только летом. Если вы думаете, что это неудобное ограничение, подумайте еще раз. Конечно, если доля небольшая, ее можно приобрести за меньшие деньги.

Покупка части метража доступнее для населения, ведь позволить себе целую квартиру, могут далеко не все. По закону, тот, кто приобрёл часть во владение, имеет такие же права на жилье, как и все остальные проживающие. Здесь и вся загвоздка. При условии, что купить можно любую часть доли и сделать это может кто угодно, открывается море возможностей для нечистых на руку людей.

Состоящим в доле приобретателям, следует ознакомиться с наиболее популярными схемами:

  1. Покупается доля в квартире, теперь тот, кто её купил, является собственником жилья, а значит, может получить прописку. Она, в свою очередь, упрощает процесс регистрирования граждан. Зарегистрированный гражданин проще находит работу. Доля покупается не для того, чтобы проживать на территории, а ради вторичной выгоды. Такими схемами часто пользуются приезжие. И все бы ничего, но рядом живущие люди часто испытывают дискомфорт, так как встречаются ситуации, в которых эмигранты проживают по 10 и более человек.
  2. Покупка остальной части квартиры по сниженной цене. Происходит так – на правах владельца в квартиру подселяются соседи, с которыми невозможно жить. Неудобства, стресс, угроза здоровью, а иногда и жизни, подталкивают людей выселиться из своего дома, попутно продав остальные доли по сниженной цене.

Вариантов много, и встречаются они нередко. Люди страдают, а мошенникам это только на руку. Дабы избежать подобных ситуаций и защитить права жильцов, и были внесены поправки. Теперь между недобросовестными приобретателями и мошенническими действиями стоит закон.

Особенности нового законопроекта:

  • Реализация или сбыт происходят из учёта условий реального проживания человека. Имеется в виду, что приобретатель должен обзавестись такими «метрами», что бы он мог въехать туда и комфортно жить на этих «метрах». То есть, теперь обозначен минимальный размер метража, ниже которого покупка или продажа доли будет невозможна.
  •  Конкретную сумму кв. м. сказать невозможно, т. к. размер устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 8-15 кв. м. на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м. на человека.
  •  Ограничения регистрации. Регистрацию гражданина выполнить не получится, если тот не приобрёл минимально допустимое значение метража. Но здесь не все так однозначно. На данный момент это условие не касается тех, кто приходится родственником хозяину или входит в состав семьи. Важно уточнить, что этот пункт, возможно, будет изменён или дополнен.

Для некоторых людей границы закона не являются такими жёсткими. Не получится их обойти только в том случае, если кто-то собрался именно продавать или покупать жилье. Есть ситуации, в которых правило можно обойти.

Например:

  • Если кто-то уже проживает и решил приватизировать квартиру;
  • В ситуации, когда распределение долей происходит между супругами, например, при разделе имущества;
  • вступление в наследство;
  • другие варианты, законные для вступления в права.

Что такое доля в квартире

Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.

Виды владения:

  • Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
  • Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.

Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.

Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.

Существует два вида формирования цены:

  • Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
  • Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.

Какой определён минимальный размер доли?

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли.

При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой.

Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

С 2020 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

  • 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
  • 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
  • 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

Это важно знать:  Какой задаток берут при продаже квартиры, образец договора

Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:

  • если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
  • если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
  • не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.
  1. Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:
  2. Минимальная доля = Оп / Ч
  3. ОП – это общее количество квадратных метров;
  4. Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.

Еще один важный вопрос, которым можно озадачиться, – есть ли разница при продаже и оценке между целой квартирой и долей в ней?

Изучая вопрос, может возникнуть ощущение, что продать долю квартиры, права на которую разделены, может быть сложнее. Есть ли права на такую сделку и есть ли возможности?

Права на продажу гарантирует государство. Можно продать свою часть метража, например, проживающим с вами собственникам или иным лицам. Однако такое право появляется лишь при условии, что жильё приватизировано.

Если доля не выделена, нужно сообщить другим владельцам, т. к. у них есть право выкупа. В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.

Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части.

Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило.

Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.

Когда человек покупает долю и собирается жить на этих «метрах», он рискует попасть в условия, которые невозможно предсказать. В случае с целой квартирой можно посмотреть, как она выглядит, хорошее ли там отопление и сделан ли там ремонт. А вот при покупке доли важно учитывать наличие людей, с которыми придётся проживать.

В любом случае это неизведанная территория, ведь даже поговорив с ними, сказать подходят ли они для комфортного проживания затруднительно. Здесь, ели кто и покупает такое жилье, им явно не захочется переплачивать. Являясь собственником части владений, нужно также быть готовым к тому, что ваше предложение может не найти покупателя.

Есть вариант продажи своей доли рейдерам. Это люди, которые могут купить ваше жильё последующей продажей. Скорее всего, они её купят, но цена вас не порадует — в два раза дешевле реальной стоимости. Ведь если никто другой не покупает вашу собственность, то зачем переплачивать. К такому варианту следует прибегать в случае, если продавать нужно срочно, а вариантов нет.

При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса.  С 1 августа 2020 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:

  1. Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
  2. Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
  3. Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.

Источник: https://giak.ru/prochee/sdelki-s-dolyami-v-nedvizhimosti-v-2020-godu-pravila.html

Родственник продает долю в общей квартире. Что делать?

Доля жилья

Если квартира поделена на доли, всегда существует возможность того, что кто-то из собственников захочет продать свою часть жилья. Остальным такая продажа ничего хорошего не сулит. Что можно сделать, чтобы не допустить превращения квартиры в коммуналку?

Недавно в московском районе Перово конфликт между жителями коммунальной квартиры закончился убийством. Предшествовала криминальному происшествию продажа доли. Обычная двушка превратилась в коммуналку после того, как бывшие супруги развелись.

Жена и сын продали свои доли новым собственникам, которые устроили прежнему хозяину невыносимую жизнь: мужчину не пускали на кухню и в ванную и всяческими способами выживали из квартиры.

Тот не выдержал и захватил соседа в заложники, а потом застрелил.

Сделки с долями часто связаны с конфликтами, которые возникают и до, и после продажи доли. Особенно тяжело приходится тем собственникам, которые остаются в квартире, куда вселяются чужие. Можно ли предотвратить продажу доли?

Можно ли запретить сособственнику продавать долю?

Сегодня у собственников жилья существует возможность контролировать сделки со своей недвижимостью. Для этого нужно обратиться в ЕГРП и написать заявление о запрете сделок без личного участия. К сожалению, в случае с продажей доли квартиры такое заявление не поможет.

«Запрет сделок без личного участия касается только доли, принадлежащей собственнику. Повлиять через такое заявление на сособственника не получится», — объясняет Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Итак, если доля квартиры принадлежит не вам, вы не сможете запретить своему сособственику ее продажу. Однако закон все же защищает и ваши права: у вас есть преимущественное право покупки.

Что дает сособственнику преимущественное право покупки?

Если вы владеете, допустим, двумя третьими доли в квартире, а другая треть принадлежат другому собственнику, то о своем намерении продать часть квартиры он в первую очередь должен сообщить вам.

Суть преимущественной покупки объясняет юрист PENNY LANE REALTY Борис Барютин: «Продавец доли обязан оповестить остальных сособственников (дольщиков) в письменной форме о намерении продать свою долю третьему лицу с указанием цены и условий предстоящей сделки.

При условии, если в течение 30 дней сособственники (дольщики) не изъявили желания приобрести отчуждаемую долю, продавец имеет право продать свою долю третьему лицу.

При несоблюдении данного требования дольщики, которых не уведомили о продаже, могут признать данную сделку недействительной».

Итак, только в том случае, если в течение 30 дней вы не отреагировали на это письмо или отказывались от своего преимущественного права, сособственник сможет предлагать свою долю третьим лицам по той же цене. Если эти правила нарушаются, сделку по продаже доли можно оспорить в суде.

Эксперты рекомендуют: если дело дошло до продажи квартиры по частям и вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

Чем поможет нотариальное удостоверение сделки по отчуждению долей?

С 01.01.2017 г. сделки по продаже долей дополнительно защищены — с этой даты Федеральный закон «О регистрации недвижимости» предусматривает новые правила.

Если раньше договор купли-продажи доли мог быть заключен в простой письменной форме, то сейчас такие сделки подлежат нотариальному удостоверению, что делает их более прозрачными и защищенными.

Уведомление сособственников (дольщиков) о продаже теперь происходит при непосредственном участии нотариуса, который контролирует процесс. Таким образом, все собственники имеют полную информацию о цене и условиях продажи.

Как поясняет Борис Барютин, раньше нечистые на руку граждане (продавцы и покупатели) имели возможность махинаций при осуществлении сделок по отчуждению долей, при этом остальные дольщики могли и не знать о продаже.

Например, недобросовестные покупатели широко применяли практику покупки доли без фактического уведомления остальных дольщиков. Это породило ряд преступлений: без ведома дольщиков или при фиктивном оформлении уведомлений о продаже в квартиру заселяли нового собственника.

Он делал жизнь оставшихся жильцов невыносимой, вынуждая тем самым продавать доли в квартирах по существенно заниженным ценам.

При продаже доли через нотариуса риск быть обманутыми у сособственников снизился. Все участники сделки приобрели большую правовую защищенность, а сама сделка стала более прозрачной.

Что делать с долей в случае конфликта собственников?

Обычно проблемы, связанные с продажей долей, возникают после конфликтов и ссор.

«Одна из самых проблемных ситуаций в недвижимости — когда дольщики квартиры в ссоре и стараются не уладить ситуацию, а наоборот навредить друг другу», — говорит Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По словам эксперта, чаще всего ссорятся наследники.

причина — недоговоренность, которая возникает, как правило, в момент приобретения наследства. Реже бывают ситуации, когда конфликт начался еще при жизни наследодателя.

В любом случае возникает вопрос: что делать с долей? Договориться о продаже невозможно, пользоваться квартирой тоже затруднительно, продавать за бесценок не хочется.

«В данной ситуации единственное правильное решение — это обращение к эксперту в области недвижимости, — советует Александр Лунин. — Во-первых, агент — это лицо всегда нейтральное и не заинтересованное с точки зрения наследства.

Ему проще будет вести переговоры с противоборствующими сторонами. Во-вторых, продажа доли в квартире всегда предполагает большой дисконт, как минимум 50% от ее реальной стоимости. Квартира, проданная целиком, будет стоить дороже.

Агент сразу сможет сориентировать по рынку, возможно, вариант, который он предложит, подойдет обеим сторонам».

На практике встречаются ситуации, когда после получения консультации эксперта собственник, который собирался продать свою долю за бесценок, менял решение. Главное, вовремя найти грамотного специалиста, желательно даже на стадии вступления в наследство.

Если родственники предпочитают здравому смыслу долгие судебные тяжбы или продают доли за бесценок, квартира может превратиться в «резиновую», где прописаны десятки человек.

Заключение

— Собственник доли не имеет права запрещать своему сособственнику продать принадлежащую ему часть квартиры.

— Если вам поступило предложение от сособственника выкупить долю, лучше соглашаться.

— У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки, то есть именно ему продавец должен в первую очередь сделать предложение о покупке.

— Сделки по продаже долей проходят только с участием нотариуса!

— Чаще всего квартиры распродают по долям наследники. Чтобы квартира, полученная по наследству, не стала «резиновой», договариваться надо на этапе вступления в наследство.

— При распродаже квартиры по долям недвижимость может потерять до 50% от своей стоимости.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/40139284-rodstvennik-prodaet-dolyu-v-obschey-kvartire-chto-delat/

Минимальный размер доли в квартире

Доля жилья

3 270 просмотров

Возможно 2020 год станет решающим в вопросе с микродолями в квартире.

С 2017 года рассматривается вопрос о внесении изменений в законодательство для запрета на совершение сделок с недвижимостью, если доля не позволяет владельцу использовать ее для фактического проживания.

На этой почве процветают мошеннические схемы по захвату жилья или оформления сделки для прописки, получения путевки в детский сад и направления в определенную школу. Рассмотрим, что такое минимальная доля собственника в квартире.

Законодательство о минимальных долях в квартире

Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.

Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.

Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.

В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).

С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.

Основные изменения, которые предусматривает законопроект:

  • сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
  • наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
  • возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).

В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.

Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2020 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.

Принцип расчета минимальной доли

Чтобы рассчитать минимальную долю необходимо выяснить норму жилплощади на одного жильца в конкретном населенном пункте. Норматив устанавливается законодательством муниципалитета. В среднем по стране он составляет от 8 до 14 кв.м. Федеральным законодательством норма установлена на уровне 12 кв.м.

Важно! Норматив устанавливается вне зависимости от возраста гражданина. Поэтому величина площади будет одинаковой для работающего гражданина, ребенка и пенсионера.

Чтобы рассчитать минимальную долю в конкретном жилом помещении, необходимо использовать следующую формулу:

МД=ОП/Н,

где МД – это минимальная доля;

ОП – это общая площадь;

Н – норматив площади на 1 человека.

Минимальные доли в квартирах

В 2020 году отсутствует понятие минимальной доли. Поэтому собственники могут продавать, дарить, завещать родственникам и посторонним гражданам части в праве собственности любой величины. Например, в Москве популярным видом сделки является продажа 1/100 доли квартиры.

Законопроект планирует урегулировать данный вопрос. Он устанавливает следующие виды минимальных долей:

  • для квартиры, общей площадью менее 30 кв.м. –не более 3 собственников (по 1/3);
  • для жилого помещения от 30 до 60 кв.м. – не более 6 владельцев (по 1/6);
  • для жилья, площадью от 60 до 120 кв.м. – не более 10 владельцев (по 1/10);
  • для квартиры, площадью от 120 и более кв.м. – не больше 15 собственников (1/15).

Однако данные нормы не установлены законодательно. Поэтому продажи микродолей по-прежнему возможны.

Различия между минимальной и незначительной долями

Закон выделяет такие понятия как минимальная и незначительная доля. Рассмотрим различия.

Отличия минимальной и незначительной долей

№ п/пМинимальная Незначительная
1Выражается в виде кв.м.Оформляется в дробном выражении
2Предполагает проживание собственника (от 8 кв.м.)Носит условный характер (1/100)
3Принудительный выкуп возможен в индивидуальном порядке (если площадь доли маленькая, а общая площадь жилья достаточно большая)Может быть выкуплена сособственниками по решению суда в принудительном порядке
4Может быть выражена в виде комнатыНе может быть выражена в виде отдельной комнаты

Ответственность для собственников минимальной доли

Закон не предусматривает ответственность для лиц, покупающих и продающих минимальные доли. Однако собственники такого имущества находятся «под ударом». Они в любой момент могут потерять имущественный объект.

Основные минусы владения микродолями:

  • нельзя определить порядок использования;
  • необходимо иметь другое место проживания;
  • ее нельзя выделить в натуре;
  • сособственники могут выкупить ее принудительно по решению суда.

Возможно в скором будущем продажа микродолей станет незаконной. Однако в настоящее время возможна вероятность продажи части в праве собственности одним из совладельцев третьим лицам.

Поэтому не нужно портить отношения с сособственниками. Если ситуация уже случилась, на помощь придут жилищные юристы. Для получения срочной бесплатной консультации оставляйте заявку на сайте.

Специалист немедленно свяжется с вами.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/minimalnaya-dolya-sobstvennosti-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.